상속등기 · 미등기 토지
토지·임야대장에서 고인 이름을 찾았어도 곧바로 상속이전등기를 접수할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 해당 필지의 등기기록이 실제로 없는지 확인하세요. 미등기 토지라면 대장에 적힌 고인이 최초 소유자인지, 멸실 후 복구된 최초 소유자인지, 최초 소유자 뒤 소유권이전등록을 받은 사람인지에 따라 보존등기 신청인이 달라집니다. 적법한 최초 소유자와 상속관계를 증명하면 상속인 명의의 직접 보존등기를 검토할 수 있지만, 후발 이전등록자라는 사실만으로는 원칙적으로 직접 보존등기를 신청할 수 없습니다.
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 토지·임야대장에 조상 또는 고인 이름이 나오지만 해당 필지의 현재 등기기록을 찾지 못한 상속인
- 옛 대장에 최초 등록·복구등록·후발 소유권이전등록이 섞여 신청 경로가 불명확한 가족
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 현재 등기사항증명서에 피상속인 소유권이 이미 등기된 일반 상속이전등기
- 현존 여부·건축물대장·건물 확인서가 문제인 미등기 건물
- 포괄유증·특정유증 수증자의 보존·유증이전 판단
- 멸실등기부 회복 특수사례의 결론을 과거 등기자료 없이 바로 적용
조회 결과보다 해당 필지의 등기기록 존재 여부를 먼저 확인하세요
가상 사례입니다. 조부의 이름이 오래된 임야대장에 적힌 땅을 찾았습니다. 손자는 “상속등기 신청서만 내면 되나요?”라고 묻습니다. 정부24의 토지·임야대장 등본은 지번·지목·면적·소유자 등 지적공부 내용을 확인하는 자료지만, 그것만으로 등기기록이 없는지와 조부가 현재 소유권의 적법한 최초 등록자인지까지 확정하지는 않습니다. 최신 등기사항증명서와 폐쇄등기기록의 존재 여부, 현재·폐쇄 토지대장의 연혁을 함께 확인해야 합니다. 등기기록에 고인 명의 소유권이 이미 있으면 그 기록에 따른 상속이전등기 문제이고, 진정한 미등기 토지라면 첫 소유권보존등기의 신청인부터 따집니다. [G24] [R65]
- 현 필지 지번·분할/합병 이력과 등기기록 존재 대조
- 현재 토지·임야대장과 폐쇄 구 대장 확보
- 대장 최초 소유자·등록변동 연혁 확인
대장 최초 소유자라면 상속인 직접 보존등기를 검토합니다
부동산등기법 제65조 제1호는 미등기 토지의 대장에 최초 소유자로 등록된 사람과 그 상속인·포괄승계인이 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 합니다. 등기예규 제1483호 2.가.(1)도 같은 원칙과 대장상 이름·주소 정정, 개명 등 표시 변경을 증명하는 자료를 설명합니다. 따라서 조부가 법에서 말하는 최초 소유자로 등록됐고 지금 신청하는 사람이 그 상속인임을 연결할 수 있다면, 고인 명의로 먼저 보존등기한 뒤 다시 상속이전등기를 두 번 하는 방식만 가능한 것은 아닙니다. 다만 원래 대장 사람과 가족관계상 조부가 동일인인지, 공동상속·중간 사망의 연결이 맞는지 증명해야 합니다. [R65] [E1483] [M1005]
- 최초 소유자란의 등록 근거·이름·주소 확인
- 제적·가족관계와 변경이력으로 동일인/상속 연결
- 현재 상속인 전원과 지분·분할 방식 확인
복구등록된 이름은 복구 경위까지 읽어야 합니다
옛 대장이 멸실된 뒤 고인을 최초 소유자로 복구한 경우에는 “복구”라는 글자만으로 직접 보존등기 가능 여부를 결론내지 않습니다. 등기예규 제1483호 2.가.(2)는 멸실 후 복구 대장의 최초 소유자를 인정하면서도, 과거 구 지적법 시행시기에 법적 근거 없이 소유자로 복구된 경우에는 그 대장등본만으로 보존등기를 신청할 수 없다고 정합니다. 오래된 대장의 형식 때문에 근거 없는 복구가 의심되면 등기관이 소명이나 소관청 사실조회를 요구할 수 있습니다. 현재 대장뿐 아니라 폐쇄된 구 대장과 복구 자료를 찾아 복구 시기·근거를 확인하세요. [E1483]
- 대장 멸실·복구일과 이전 원대장 유무
- 복구 당시 소유자 기재의 법적 근거
- 동일인 표기 변경·주소 연혁 증명
고인이 후발 소유권이전등록자라면 바로 보존등기하지 않습니다
대장에는 고인 이름이 소유자로 보여도 최초 소유자 뒤에 소유권이전등록을 받은 사람일 수 있습니다. 등기예규 제1483호 2.가.(3)는 이러한 후발 등록자 또는 그 상속인은 원칙적으로 자기 명의로 직접 보존등기를 신청할 수 없고, 최초 소유자 명의의 보존등기를 한 다음 적법한 이전등기를 신청하도록 합니다. 예규의 예외와 등기부 멸실·회복기간 경과를 다룬 선례 6-461은 별도 사실관계이므로, 오래된 대장만 보인다는 이유로 예외에 해당한다고 쓰지 않습니다. 최초 소유자부터 고인까지 실제 권리이전의 근거와 필요한 신청인을 확인해야 합니다. [E1483] [S6461]
- 고인이 최초 등록인지 나중에 소유권이전등록된 것인지
- 최초 소유자와 후발 이전의 계약·판결 등 원인자료
- 멸실등기부 예외 주장에는 과거 등기존재·멸실 소명자료
소유자 특정이 어려우면 대장만 들고 바로 신청하지 마세요
대장 소유자의 주소 일부가 빠져 같은 이름의 누구인지 특정하기 어렵거나 복구의 근거가 불분명하면 그 대장만으로 곧바로 보존등기를 신청하기 어렵습니다. 대법원 2018다242246 판결은 미등기 토지대장의 주소 일부 누락으로 등록명의자를 특정할 수 없는 사건에서 국가를 상대로 소유권 확인을 구할 이익을 인정했습니다. 그 사건은 채권자의 대위청구 사안이므로 모든 상속인에게 같은 소송이 필요하다는 뜻은 아닙니다. 먼저 대장 정정이 가능한지, 원자료·가족관계로 특정 가능한지, 그래도 해결되지 않으면 법 제65조 제2호의 소유권 증명 판결 등 경로를 사건에 맞게 검토해야 합니다. [P2018] [R65] [E1483]
- 이름·주소·본적·옛 지번의 특정 가능성
- 지적소관청 자료와 정정 가능성
- 필요한 경우 소유권 증명 판결·분쟁 절차 검토
자주 묻는 질문
조상땅 조회에서 이름이 나오면 그 땅은 바로 제 명의가 되나요?
조회와 대장 기재는 확인할 필지를 찾는 출발점입니다. 등기기록 유무, 대장 소유자 등록연혁, 조상과 신청인의 상속 연결을 확인해야 보존·이전 경로를 판단할 수 있습니다.
고인이 대장에 최초 소유자로 적혔으면 고인 명의 보존등기를 먼저 해야 하나요?
부동산등기법 제65조 제1호는 최초 소유자의 상속인도 직접 보존등기를 신청할 수 있게 합니다. 동일인·상속관계와 다른 권리변동이 증명된다는 전제에서 검토합니다.
대장에는 고인 이름인데 “소유권이전등록”이라고 쓰였습니다. 바로 제 이름으로 보존하나요?
원칙적으로 후발 이전등록자나 그 상속인은 직접 보존등기 신청인이 아닙니다. 최초 소유자 보존등기와 후속 이전등기 원인·신청인을 확인하세요. 특정 법정 예외나 멸실회복 예외는 별도 증빙이 필요합니다.
옛 대장에 조상 주소가 일부 빠졌다면 가족관계증명서만 내면 되나요?
동일인을 특정할 수 있는지에 따라 달라집니다. 원대장·제적 등 자료, 대장 정정 가능성과 필요한 경우 소유권 증명 경로를 확인해야 합니다.
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확인한 근거
무료 초기상담 안내
이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 최신·폐쇄 토지대장과 등기기록, 조상에서 현재 상속인까지의 가족관계 및 소유권이전 원인자료를 대조해 확인 순서를 안내할 수 있습니다. 보존등기·이전등기 서류 작성·대리는 사건에 따라 별도 보수와 실비가 발생합니다. 대장 이름만으로 소유권이나 등기 수리를 보장하지 않으며 제적등본·주민등록번호를 공개 댓글에 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.