고인 명의 부동산이 경매로 팔렸다면, 매수인이 누락 상속등기를 대위 신청하나요?

상속등기 · 경매매수인의 촉탁 연결

저당권 설정 뒤 경매신청 전에 소유자 겸 채무자가 사망한 사실을 모르고 망인을 채무자로 적었다가 상속인 경정결정을 거쳐 경매가 진행·매각된 사건이라면, 매수인 이전등기 촉탁을 위해 누락 상속등기를 선행하고 경락인이 대위신청할 수 있다는 등기선례가 있습니다. 매각대금 완납·경정결정·현재 고인 명의·상속인 범위·촉탁 내용을 함께 확인하세요. 모든 경매매수인에게 같은 대위 자격이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. [LX_1_202 · LX_1_190 · EXEC_135 · EXEC_144]

판단 도해

저당권 설정, 소유자 사망, 사망 미인지 경매신청, 상속인 채무자 경정결정, 매각대금 완납, 매수인의 누락 상속등기 대위신청, 법원의 매수인 소유권이전 촉탁을 시간순으로 분리한 도표 — 경정결정과 매각 기록을 먼저 맞춘 뒤, 누락 상속명의와 매수인 이전촉탁을 연결합니다.

이 글이 적용되는 경우

저당권 설정 뒤 경매신청 전 소유자 겸 채무자가 사망했으나 그 사실을 몰라 망인 채무자 표시로 개시한 사건
상속인 채무자 경정결정 뒤 경매가 진행·매각되고 매수인 이전촉탁을 준비하는 사건
등기부는 여전히 고인 명의라 촉탁상의 등기의무자와 연결할 선행 상속등기가 누락된 사건

이 글만으로 판단하지 않는 경우

사망 사실을 알면서 망인을 상대로 새 경매를 신청하는 일반 적법성 판단
매각 전 근저당권자나 공유자가 경매개시결정등기 촉탁을 위해 대위하는 선행 단계 자체
매각대금 완납·경정결정·상속인 특정이나 현재명의가 확인되지 않은 모든 매수인의 일률 대위신청

경매 기록에서 사망과 경정결정의 순서를 먼저 확인하세요

저당권 설정등기 후, 경매 신청 전 담보부동산의 소유자이자 채무자가 사망했지만 그 사실을 몰라 망인을 채무자로 표시해 임의경매가 시작된 사건을 전제로 합니다. 이어 상속인을 채무자로 하는 경정결정을 받고 경매가 진행되어 매각된 사실까지 확인해야 등기선례 1-202와 같은 질문이 됩니다. 등기부 현재 소유명의, 사망일, 경매신청서의 채무자 표시, 개시결정 및 경정결정 정본, 매각 진행 기록을 시간순으로 놓으세요. 이미 사망을 알고 망인을 상대로 새 경매를 신청하는 경우까지 이 선례가 허용한다는 뜻은 아닙니다. [LX_1_202]

저당권 설정일·소유자 사망일·경매 신청일과 채무자 표시
상속인 채무자 경정결정과 경매 진행·매각 자료
현재 등기부 소유명의 및 상속인 범위

매수인의 권리취득과 법원 촉탁, 누락된 상속명의를 분리하세요

현행 민사집행법 제135조에 따르면 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각 목적 권리를 취득합니다. 제144조 제1항은 대금 지급 뒤 법원사무관등이 매수인 앞으로의 이전등기 등을 촉탁하도록 합니다. 그런데 촉탁서의 등기의무자 표시가 상속인이고 등기부의 소유자는 여전히 고인이라면, 두 표시를 잇는 선행 상속등기를 확인해야 합니다. 등기선례 1-190은 이 표시 일치를 위해 경락인의 상속등기 대위신청을 답합니다. 매각허가만 받았는지, 대금까지 완납했는지와 실제 촉탁 준비 단계를 섞지 마세요. [EXEC_135 · EXEC_144 · LX_1_190]

매각허가결정·대금완납 자료와 날짜
법원사무관등의 소유권이전등기 촉탁 정보
촉탁상의 등기의무자와 등기부의 고인 명의 차이

선례의 매수인 대위 경로는 경정 후 매각된 사실에 맞춰 적용하세요

등기선례 1-202는 위와 같이 사망 사실을 모르고 망인을 채무자로 적었다가 상속인 경정결정을 받은 경매가 진행·경락된 사건에서, 법원 촉탁에 따른 매수인 이전등기 전에 상속등기가 선행되고 그 상속등기는 경락인이 대위신청할 수 있다고 답합니다. 따라서 매수인은 자신의 매각 사건번호, 경정결정, 대금완납과 촉탁 필요성, 상속인 특정 자료를 한 묶음으로 확인해야 합니다. 모든 경매매수인에게 일반적으로 상속대위 자격이 있다는 결론이나 경정결정 없이 곧바로 접수할 수 있다는 결론으로 넓히지 마세요. 등기예규 제1871호 제32조 제1항 제1호의 경매개시결정등기 촉탁 전 선행 단계는 이 매각 후 매수인 경로와 시점이 다릅니다. [LX_1_202 · LX_1_190 · G1871]

해당 경매의 채무자 경정결정과 매각·완납 기록
등기부 고인 명의와 실제 상속인 확인 서류
경매개시 촉탁 전 단계와 매각 후 이전촉탁 단계 구별

대위신청 정보와 증명자료를 각각 맞추세요

부동산등기법 제28조는 민법 제404조에 따른 채권자대위 등기신청 및 대위자·대위원인 기록을 정하고, 부동산등기규칙 제50조는 피대위자의 성명·주소·등록번호, 대위자라는 뜻과 대위자의 인적사항, 대위원인을 신청정보로, 그 원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 요구합니다. 이 조문만으로 모든 매수인의 특수한 대위 자격이 입증되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 선례가 답한 경정 후 매각·촉탁 연결 사유를 실제 경매기록으로 소명하고, 고인의 상속관계와 피대위 상속인 표시가 현재 등기자료에 맞는지 확인해야 합니다. 대위원인과 상속관계 증명을 한 장의 자료로 대체할 수 있다고 단정하지 마세요. [LAW_CIVIL_404 · LAW_REG_28 · RULE_REG_50 · LX_1_202]

피대위 상속인 성명·주소·등록번호와 상속관계 증명
대위자 매수인의 인적사항 및 대위원인
경정결정·매각·완납·촉탁 필요성을 보이는 사건별 자료

상속명의 연결 뒤 실제 촉탁과 완료 등기부를 확인하세요

매수인의 대위 상속등기가 접수되더라도 그 자체가 매수인 이전등기를 완료하거나 경매의 유효성·배당을 확정하지는 않습니다. 상속등기 결과가 촉탁서 의무자 표시와 이어지는지 확인한 뒤, 법원사무관등의 매수인 이전등기 촉탁과 최종 등기부를 따로 확인하세요. 사건의 경정결정 효력, 상속인 범위나 후속 제3자 권리가 다투어지면 실제 기록과 관할 절차에 맞춰 별도 검토가 필요합니다. 이 글은 선례의 사실관계를 벗어난 새 경매 신청이나 모든 매수인에게 동일한 접수 결과를 약속하지 않습니다. [LX_1_190 · LX_1_202 · EXEC_144]

대위 상속등기 완료명의와 촉탁상의 의무자 표시 일치
법원사무관등의 실제 이전등기 촉탁 여부
완료 등기부와 후속 권리·보정 결과

자주 묻는 질문

경매로 집을 샀는데 등기부가 고인 명의이면 언제나 제가 상속등기를 대위할 수 있나요?

그렇게 일반화할 수 없습니다. 1-202는 사망을 몰랐던 채무자 표시, 상속인 경정결정, 경매 진행·매각이라는 사실을 전제로 합니다. 내 사건의 그 기록과 촉탁 필요성을 대조하세요. [LX_1_202 · LX_1_190]

매각허가만 받으면 소유권을 취득하고 대위 신청도 바로 하나요?

민사집행법 제135조의 권리취득 시점은 매각대금 완납입니다. 매각허가결정·완납·법원 촉탁 단계와 선례의 대위신청 사유를 각각 확인해야 합니다. [EXEC_135 · EXEC_144 · LX_1_202]

상속인 채무자 경정결정은 왜 확인하나요?

선례 1-202의 직접 답은 망인을 채무자로 적은 뒤 상속인으로 경정하고 경매가 진행·매각된 사건에 관한 것입니다. 경정 없이 처음부터 망인 상대 경매를 해도 된다는 뜻은 아닙니다. [LX_1_202]

경매개시 전에 상속등기를 해야 한다는 규정이 매수인의 대위권 근거인가요?

아닙니다. 등기예규 제1871호 제32조 제1항 제1호는 경매개시결정등기 촉탁 전 단계입니다. 매각 후 매수인의 촉탁 연결용 대위는 1-202·1-190의 한정 사실과 현재 대위신청 조문을 함께 대조합니다. [G1871 · LX_1_202 · LX_1_190 · LAW_REG_28]

대위상속등기를 마치면 제 명의 이전등기도 자동으로 끝나나요?

상속명의 연결과 매수인 이전등기는 구별됩니다. 대금 지급 뒤 법원사무관등의 이전등기 촉탁과 완료 등기부를 다시 확인하세요. [EXEC_144 · LX_1_190]

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확인한 근거

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무료 초기상담에서는 등기부 고인 명의, 저당권·경매신청일, 상속인 채무자 경정결정, 매각대금 완납 및 촉탁 기록을 대조합니다. 법무사법 제2조 범위의 상속등기 대위신청 관련 서류 작성·등기신청 대리 등 수임업무에는 별도 보수와 실비가 발생할 수 있습니다. 경매 유효성·소송 결과·등기 수리를 보장하지 않습니다. 주민등록번호·상세주소·경매기록 원본을 공개 댓글에 올리지 마세요. [JOB2]

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.