고인이 집을 유증했는데 상속인들이 먼저 상속등기한 뒤 재건축조합에 신탁등기까지 마쳤다면, 수증자가 지금 유증이전등기를 신청할 수 있나요?

상속등기 · 유증 뒤 조합 신탁등기

상속인 명의 상속등기 뒤 재건축조합 명의 신탁소유권이전·신탁등기까지 살아 있다면, 수증자가 지금 유증이전등기를 곧바로 신청하는 경로는 원칙적으로 맞지 않습니다. 현재 등기명의와 유언의 목적물을 대조하고, 신탁등기를 말소할 정당한 사유가 있는지 및 상속인에게 소유권이 실제로 회복되었는지를 먼저 확인하세요. 그 뒤 유증이전 신청을 검토합니다. [P2023096]

판단 도해

고인 명의 집이 상속인 명의로 상속등기된 뒤 재건축조합으로 신탁이전·신탁등기된 경우, 현재 조합 명의가 살아 있으면 수증자가 지금 유증이전등기를 바로 신청하지 않는다. 정당한 사유의 신탁말소와 상속인 명의 실제 회복을 확인한 뒤 유증등기 신청을 검토한다. — 상속등기만 선행된 경로와 제3자 조합 신탁등기가 남은 경로를 구별하세요.

이 글이 적용되는 경우

고인이 특정 집을 유증했고 상속인들이 상속등기를 먼저 마친 뒤 제3자 재건축조합 명의로 신탁소유권이전·신탁등기를 한 경우
유증 수증자가 현재 조합 신탁등기가 살아 있는 등기부에서 유증이전등기를 접수할 수 있는지 판단해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

상속등기만 중간에 마쳐지고 상속인이 여전히 현재 소유명의인인 유증등기 일반사례
재건축조합 등 제3자 명의 이전이 없는 단순 신탁·유언집행자 선임 문제
유언 효력이나 신탁계약 유효성을 자료 없이 확정하려는 경우

조합 신탁명의가 살아 있다면 지금 유증이전등기부터 신청하지 않습니다

가상 사례입니다. 어머니가 집을 한 사람에게 유증했습니다. 그런데 사망 뒤 상속인들이 먼저 상속등기를 했고, 재건축조합 앞으로 소유권이전 및 신탁등기까지 마쳤습니다. 수증자가 유언장만 들고 조합 명의가 남아 있는 등기부에 바로 유증이전등기를 신청할 수 있다고 안내하면 안 됩니다. 대법원 부동산등기선례 202309-6은 이와 같은 등기 연쇄에서 원칙적으로 현재 유증이전등기 신청이 어렵다고 답합니다. 이는 유증의 효력 자체를 여기서 확정하거나 부정하는 결론이 아니라, 현재 등기명의와 신청 순서의 문제입니다. [P2023096]

유언이 특정한 집·지번과 현재 등기 대상의 동일성
상속인 명의 상속등기와 조합 명의 이전·신탁등기의 접수 순서
현재 조합 명의 신탁등기가 남아 있는지

상속등기만 선행된 경우와 제3자 신탁까지 된 경우를 구별합니다

등기예규 제1512호는 상속등기가 먼저 마쳐졌더라도 그것을 반드시 말소하고 다시 시작할 필요 없이 상속인에게서 수증자 앞으로 유증이전등기를 신청하는 경로를 설명합니다. 유증이전등기의 신청 당사자는 유언집행자의 유무 등에 따라 정합니다. 그러나 이 경로는 상속인 명의가 남아 있는 기록을 전제로 읽어야 합니다. 그 뒤 제3자인 재건축조합에게 소유권이전·신탁등기까지 마쳤다면, 현재 명의인의 단계가 하나 더 생겼습니다. 제1512호의 일반 경로만 근거로 조합 명의를 건너뛰어 접수할 수 있다고 판단하지 마세요. [E1512] [P2023096]

상속인 명의만 있는지 또는 조합 신탁명의까지 있는지
유언집행자 지정·취임 여부와 공동신청 상대방
선행 상속등기를 말소해야 한다는 주장과 현재 신탁명의 문제 구분

신탁등기를 말소할 정당한 사유부터 확인합니다

선례 202309-6은 정당한 사유로 신탁등기가 말소되고 상속인에게 소유권이 회복된 뒤 유증이전등기 신청을 검토할 수 있다고 설명합니다. 여기서 ‘정당한 사유’는 유언장이나 수증자의 요구만으로 자동 성립하지 않습니다. 신탁계약과 사업 경위, 조합에 이전한 원인, 신탁원부, 현재 권리자와 등기상 이해관계인을 확인해야 합니다. 선례가 참조한 8-206은 중간에 상속인 사이 지분이전이 있었던 다른 사건이므로 그 사건의 말소·승낙 경로를 이 조합 신탁에 그대로 대입할 수도 없습니다. 말소를 다투어야 한다면 누구에게 어떤 실체권을 주장할지와 필요한 동의·재판은 별도 검토 사항입니다. [P2023096] [S8206]

신탁원부·신탁계약과 조합에 이전한 등기원인
말소 주장에 필요한 독립된 실체 사유와 이해관계인
신탁이 실제 말소됐는지 확인할 등기사항증명서

상속인 명의가 실제로 회복된 뒤 유증 신청 경로를 다시 봅니다

신탁등기 말소의 정당한 원인이 확인되더라도 현재 등기부에 조합 명의가 남아 있다면 ‘곧 상속인 소유로 돌아갈 것’이라는 예상만으로 유증이전 신청을 밀어 넣지 마세요. 말소 뒤 상속인에게 소유권이 실제로 회복됐는지 기록으로 확인하고, 유언의 대상·효력, 수증자와 유언집행자, 후속 권리관계에 맞춰 유증이전등기 신청 가능성을 다시 검토합니다. 대법원 90다14225는 점유취득시효와 제3자 이전을 다룬 다른 사건입니다. 선례 202309-6의 참조범위로만 보아야 하며, 이를 인용한다고 신탁말소 소송의 승소나 수증자의 즉시 등기가 보장되는 것은 아닙니다. [P2023096] [E1512] [P90]

말소 후 실제 상속인 명의 회복 기재
유언 효력·목적물·수증자 및 유언집행자 자료
그 시점의 신청인·공동신청 상대방과 남은 제3자 권리

등기기록과 유언·신탁 자료를 시간순으로 묶어 상담하세요

유언서와 검인·확인 자료가 있다면 그 자료, 피상속인 사망·상속관계 자료, 상속등기 당시 및 현재 등기사항증명서, 조합 신탁원부·계약과 후속 등기서류를 한 묶음으로 준비합니다. 고인 명의 → 상속인 명의 → 조합 신탁명의의 날짜와 등기원인을 줄로 적고, 현재까지 말소·회복된 부분을 표시하세요. 수증자가 지금 신청할 수 없는 이유가 유언의 문제인지, 살아 있는 제3자 명의 등기 때문인지 분리해야 다음 절차를 정할 수 있습니다. 신탁말소의 정당한 사유와 실제 회복이 확인되지 않았다면 그 선행문제를 먼저 검토하고, 확인된 뒤 유증이전등기의 신청 당사자·첨부자료를 정하세요. [P2023096] [E1512]

유언서·목적물 표시와 상속관계 자료
상속등기 전후·신탁 전후 등기사항증명서와 신탁원부
말소사유·등기상 회복·후속 권리자 확인 자료

자주 묻는 질문

상속등기를 먼저 했다는 이유로 유증등기를 영영 못하나요?

그렇지 않습니다. 등기예규 제1512호는 상속등기만 선행된 경우 상속인 명의를 거쳐 수증자 앞으로 유증이전등기를 신청하는 경로를 설명합니다. 이 사건에서는 그 뒤 재건축조합 신탁명의까지 생겨 현재 신청 판단이 달라집니다. [E1512] [P2023096]

조합과 신탁계약이 있다는 사실만으로 유증이전등기가 불가능한가요?

현재 등기부에 제3자 조합 명의 신탁소유권이전·신탁등기가 살아 있는지부터 보세요. 선례 202309-6은 이 구조에서 원칙적으로 수증자의 즉시 유증이전 신청을 허용하지 않습니다. 다른 신탁 유형까지 같은 결론이라고 단정하지 않습니다. [P2023096]

유언장이 있으니 조합 신탁등기를 곧바로 말소할 수 있나요?

유언장만으로 신탁등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다. 신탁등기를 말소할 정당한 사유와 이해관계인의 지위, 실제 말소 절차를 별도로 확인해야 합니다. 특정 소송의 승패나 제3자 동의를 보장하지 않습니다. [P2023096] [S8206]

신탁등기가 말소되면 바로 제 명의로 유증등기가 되나요?

상속인에게 소유권이 실제로 회복됐는지를 먼저 등기기록에서 확인하세요. 그다음 유언의 효력·목적물, 유언집행자 유무와 공동신청 상대방, 남은 권리관계를 확인해 유증이전 신청 가능성을 검토합니다. 말소 예정만으로 신청 완료를 보장하지 않습니다. [P2023096] [E1512]

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.