계약서에 없는 추가공사를 했는데, 공사대금을 더 받을 수 있나요?

이 글이 적용되는 경우

• 총액 공사계약 뒤 설계·자재·수량이 변경되어 추가비용이 발생한 경우
• 구두나 메신저 지시로 추가작업을 했으나 변경계약서를 쓰지 않은 경우
• 준공 뒤 발주자가 원계약 포함, 하자, 미완성을 이유로 잔금과 추가대금을 함께 거절하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 국가·지방자치단체 발주공사처럼 별도 계약법령과 계약금액 조정절차가 직접 적용되는 경우
• 하도급법상 서면발급·직접지급·부당감액 등 공정거래 쟁점이 중심인 경우
• 건설산업기본법상 등록·하도급 제한 또는 유치권·저당권설정청구가 핵심인 경우
• 소비자와의 단순 물품매매·납품대금 분쟁인 경우

1. 원계약 범위를 먼저 잠급니다

민법 제664조의 도급은 일을 완성하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 총액계약이라면 실제 투입비가 예상보다 늘었다는 사실만으로 계약금액이 자동 증액되지는 않습니다. 계약서, 최초 견적서, 도면, 시방서, 자재 목록과 제외항목을 모아 원래 약속한 공사의 경계를 먼저 표시합니다.

‘전기공사 일체’, ‘철거 포함’처럼 넓은 표현이 있으면 세부 견적, 계약 전 대화와 거래관행을 같이 봅니다. 대법원 판례는 원공사인지 추가공사인지 다툴 때 계약 목적, 변경 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의, 계약과 추가작업의 내용, 추가비용의 비율 등 여러 사정을 종합한다고 봅니다.

• 계약서·최초 견적·도면·시방서
• 포함·제외 항목
• 총액·단가 계약 여부
• 착공 전 현장 상태 사진

공식 근거: C1 C2

2. 추가 지시와 계약 권한을 확인합니다

추가작업마다 요청일, 요청자, 구체적인 작업, 예상금액을 표로 만듭니다. 발주자 본인이나 법인 대표가 직접 승인했는지, 현장소장·직원에게 계약을 변경할 권한이 있었는지, 발주자가 진행 사실을 보고도 승인·사용했는지를 구분합니다. 단순히 현장에 있었다거나 공정을 관리했다는 이유만으로 추가대금 합의 권한이 자동 인정되는 것은 아닙니다.

‘먼저 해 달라’, ‘나중에 정산하자’라는 말은 추가작업 지시의 정황이 될 수 있지만 대금액 또는 산정방법까지 합의됐는지는 별도 문제입니다. 가능한 한 착수 전에 변경견적과 승인 회신을 받고, 긴급작업이면 당일 작업일지와 비용 예측을 보내 이의 여부를 남깁니다.

• 변경 요청 원문
• 요청자의 직책·권한
• 변경견적과 승인 회신
• 회의록·통화녹음·작업일지

공식 근거: C2 C3

3. 범위·수량·단가·완성을 한 줄로 연결합니다

추가공사대금은 ‘추가 900만원’이라는 총액만 제시하지 말고 작업명, 수량, 단가, 자재비, 인건비와 완료일을 나눕니다. 거래처 세금계산서나 인건비 지급자료는 실제 투입비를 보여주는 자료이지만, 발주자와 그 금액으로 계약했다는 점까지 자동으로 증명하지는 않습니다. 약정 단가, 유사 공종의 원견적 단가 또는 사후 정산 기준이 무엇인지 표시합니다.

작업 전후 사진은 촬영일과 위치가 드러나게 보존하고, 준공확인서, 검수 메시지, 열쇠 인도, 영업 개시와 실제 사용 자료를 연결합니다. 발주자가 하자를 주장하면 하자 항목, 통지일, 보수기회 제공 여부와 예상 보수비를 추가공사대금 존재 문제와 구분합니다.

• 추가공사 내역·수량·단가표
• 자재 주문·배송·세금계산서
• 근로·장비 투입 기록
• 완료·검수·인도·사용 증거

공식 근거: C1 C4

4. 잔금 지급시기와 동시이행 쟁점을 구분합니다

민법 제665조는 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하도록 하고, 인도가 필요 없는 일은 완성 후 지체 없이 지급하도록 합니다. 그러나 계약서에 기성금·준공금 지급일, 검사, 세금계산서 발행 등의 조건을 두었다면 그 조건과 실제 이행을 먼저 확인합니다. 원공사 잔금, 승인된 추가공사, 아직 다투는 추가분을 한꺼번에 섞지 않습니다.

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 하자보수 또는 이에 갈음하거나 함께하는 손해배상을 청구할 수 있도록 하고, 제536조와 판례는 특별한 사정이 없으면 이러한 채권과 보수지급채권의 동시이행관계를 인정합니다. 그렇더라도 하자라는 말만으로 공사대금 전부의 지급거절 범위가 자동 정해지는 것은 아닙니다. 미완성과 하자를 구분하고, 구체적 하자·보수방법·상당한 보수비와 청구액 사이의 관계를 사건별로 정리해야 합니다.

• 기성금·잔금 지급조건
• 완성·인도일
• 검수·하자통지
• 원공사 잔금과 추가대금 분리표

공식 근거: C1 C8 C9

5. 소송 전 정산과 보전 필요성을 점검합니다

내용증명에는 공사별 근거, 청구액, 지급기한과 입금계좌를 적고 상대방 주장 중 인정·부인할 부분을 나눕니다. 내용증명 자체는 판결이 아니며, 상대방이 계약범위·권한·완성·하자를 다투면 지급명령에 이의할 가능성이 높습니다. 감정이 필요하면 감정 대상 도면·현장이 변경되기 전에 사진, 영상, 수량측정 자료를 확보합니다.

공사대금은 원칙적으로 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효를 먼저 확인해야 합니다. 완성·인도 또는 약정 지급일 등 권리를 행사할 수 있는 시점, 기성금별 변제기, 일부 지급·정산확인 같은 승인 여부를 따로 계산하고 단순 정산 협상이나 내용증명만 믿고 기다리지 마십시오. 관할, 인지액·송달료, 감정료와 보전처분 담보는 청구액·당사자·증거조사에 따라 달라지며, 폐업·재산처분 정황이 구체적이면 민사집행법 제276조의 금전채권 보전 목적, 제277조의 집행 불능·곤란 우려, 제279조의 신청과 소명, 제280조의 담보 제공 가능성을 함께 검토합니다.

• 법인등기·사업자 정보
• 정산 최고와 도달자료
• 예상 감정 대상·비용
• 가압류 대상 단서와 담보 가능성

공식 근거: C5 C6 C7

처리순서

1. 01

   1. 원계약 고정

   계약서·견적·도면·시방서에서 포함·제외 범위를 표시합니다.

2. 02

   2. 변경지시 목록화

   추가작업별 요청자·권한·날짜·승인 문구를 기록합니다.

3. 03

   3. 금액 산정

   수량·단가·자재·인력과 합의된 정산 기준을 작업별로 계산합니다.

4. 04

   4. 완성·하자 구분

   인도·사용 자료와 하자통지·보수내역을 별도 표로 만듭니다.

5. 05

   5. 잔금·추가금 최고

   인정분과 다툼분을 구분해 지급기한을 정하고 도달증거를 남깁니다.

6. 06

   6. 절차 선택

   다툼이 작으면 지급명령, 감정·증인이 필요하면 민사소송을 중심으로 검토합니다.

기간과 처리 시점

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문