월세와 관리비·공과금을 함께 밀렸다면 무엇을 구분해 청구하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 차임과 정액 관리비·실비 공과금이 함께 미납된 경우
• 임대인이 공과금을 대납하고 구상 또는 계약상 청구를 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 공급사업자가 임차인에게 직접 청구하는 채무로 임대인이 채권자가 아닌 경우
• 관리규약·계약에 근거가 없고 실제 지출 증빙도 없는 금액

1. 세 종류의 원장을 따로 만듭니다

차임 원장에는 월 차임과 지급액만 적습니다. 관리비 원장에는 정액인지 항목별 실비인지, 공과금 원장에는 계량기·고지서·납부자를 기록합니다. 하나의 ‘미납 합계’만 만들면 해지 기준과 금전청구가 뒤섞입니다.

상가는 차임 연체액 3기, 주택 등은 2기 차임액이 해지 기준입니다. 사례의 502만 원 전부를 차임으로 보아 600만 원 기준에 접근했다고 표현해서는 안 됩니다.

• 차임
• 관리비
• 개별 공과금

공식 근거: U1 U2

2. 누가 채권자인지 확인합니다

전기·가스·수도 계약 명의가 임차인이고 공급자가 직접 청구한다면 임대인이 동일 금액을 바로 청구할 근거가 없을 수 있습니다. 임대인이 실제 대납했거나 계약상 임차인이 임대인에게 지급하도록 약정했는지 봅니다.

공동관리비는 관리단 또는 관리주체의 고지서, 임대차계약의 부담 조항과 실제 납부 영수증을 연결합니다. 소유자 부담 항목을 임차인에게 전가할 수 있는지도 따로 검토합니다.

공식 근거: U3

3. 연체료와 충당을 투명하게 계산합니다

입금액이 여러 채무를 모두 갚지 못하면 충당특약, 임차인의 지정, 임대인의 지정과 즉시 이의, 법정충당 순서를 봅니다. 임대인이 해지 기준을 만들려고 관리비 입금을 차임이 아닌 다른 채무로 사후 이동해서는 안 됩니다.

연체료는 약정 근거·율·기간을 적고 원금과 분리합니다. 비용·이자·원본 충당 순서가 문제 되면 민법 제479조까지 검토합니다.

공식 근거: U4

4. 청구기간의 시작과 끝을 특정합니다

각 월 차임과 관리비는 약정 지급기일을, 공과금은 고지·대납일을 확인합니다. 계약 종료 후에는 종료 전 차임과 이후 점유사용에 따른 금전을 구별해 같은 기간을 중복 청구하지 않습니다.

금전채권의 소멸시효 완성 여부도 채권 종류와 발생일별로 검토합니다. 장기간 누적액을 한 날짜의 채권처럼 묶지 않습니다.

공식 근거: U5

5. 단전·단수 대신 법원절차를 씁니다

미납이 있어도 임대인이 임의로 전기·수도 공급을 끊어 영업이나 주거를 압박하는 자력구제는 분쟁과 손해배상 위험을 키웁니다. 지급명령·소송, 적법한 해지 뒤 인도청구를 검토합니다.

해지 기준에 아직 못 미치면 채권별 지급 촉구와 원장을 갱신합니다. 계약상 별도 채무의 중대한 불이행이 일반 해지 사유가 되는지는 약정과 신뢰관계 파괴 정도를 개별 판단합니다.

공식 근거: U1

6. 관할·비용·진행조회

관할은 피고 주소지, 의무이행지, 부동산 소재지와 병합청구의 관련재판적을 확인합니다. 인지액은 소가와 금전청구액, 송달료는 당사자 수·사건종류에 따라 달라 법원 기준으로 계산합니다. 피고 송달, 요금내역 감정·사실조회, 반대채권 다툼 때문에 처리기간은 달라집니다.

사건번호가 나오면 대한민국 법원 나의 사건검색 또는 전자소송포털에서 송달과 기일을 확인합니다. 법무사는 서류 작성·제출대행과 부수 상담을 하며 일반 소송대리는 아닙니다.

공식 근거: U6 U7

처리순서

1. 01

   1. 계약항목 분류

   차임·관리비·공과금 부담 조항을 표시합니다.

2. 02

   2. 채권자 확인

   공급자, 관리주체, 임대인 중 누가 청구할 수 있는지 봅니다.

3. 03

   3. 원장·증빙 연결

   월별 고지·대납·입금과 영수증을 맞춥니다.

4. 04

   4. 해지 기준 별도 계산

   차임만으로 주택 2기·상가 3기 도달을 판단합니다.

5. 05

   5. 통지·청구

   채권별 금액과 근거를 구분해 요구합니다.

6. 06

   6. 소송·조회

   관할·비용을 확인하고 사건번호로 진행을 조회합니다.

미납 항목별 판단

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문