상가 임차인이 주선한 신규임차인을 임대인이 거절했다고 곧바로 임대인이 권리금 전액을 지급하는 것은 아닙니다. 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지의 회수기회 방해행위인지, 임대인에게 정당한 거절 사유나 법정 제외 사유가 있는지 확인해야 합니다. 방해로 손해가 발생했다면 법정 상한 안에서 손해배상을 검토합니다.
해당하는 경우
- 상가 임대차 종료를 앞두고 새 임차인을 주선했으나 임대인이 계약을 거절한 기존 임차인
구별해야 할 경우
- 주택 임대차의 보증금 반환 분쟁
- 신규임차인 후보나 권리금 계약이 아직 없는 막연한 영업가치 주장
- 임대인과 새 임차인 사이의 차임 협상만 묻는 경우
권리금 계약과 보호기간부터 확인합니다
상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금과 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 권리금 계약을 정의합니다. 제10조의4 제1항의 보호기간은 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 새 임차인 후보, 권리금 약정, 주선 시점과 임대인에게 알린 내용을 증빙하세요. [S1]
거절 이유와 법정 예외를 분리합니다
임대인의 단순 거절뿐 아니라 현저히 높은 차임 요구 등 제10조의4 제1항 각 호의 방해행위인지 확인합니다. 다만 제10조 제1항의 갱신거절 사유가 있거나 새 임차인에게 차임 지급 자력이 없는 등 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 있으면 결론이 달라집니다. 대규모·준대규모 점포 일부와 국공유재산에는 제10조의5 적용 제외도 있습니다. [S1][S2]
손해액과 3년 기한을 따로 계산합니다
제10조의4 제3항은 방해로 손해가 생긴 경우 임대인의 배상책임을 정하되, 배상액을 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 이하로 제한합니다. 같은 조 제4항은 임대차 종료일부터 3년 안에 청구권을 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 주선·거절·손해·가액 자료를 함께 모으세요. [S1]
준비할 자료
- 임대차계약서·종료일 자료
- 신규임차인 후보의 자력·영업계획과 권리금 계약
- 임대인의 거절 또는 고액 차임 요구 대화·문서
- 권리금 평가·거래자료와 차임연체 내역
다음 단계
- 종료 6개월 전부터의 주선·거절 타임라인 작성
- 갱신거절·정당한 거절·법정 제외 여부 대조
- 손해액 상한과 종료일부터 3년 기한 확인
다른 쟁점과 구별할 글: 상가 3기 연체의 계약 해지와 권리금 보호 효과는 각각 어떻게 확인하나요?
확인한 근거
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.