공사대금을 못 받았다면 건물에 유치권을 주장할 수 있을까요?

먼저 답: 공사대금을 못 받았다는 사실이나 건물에 붙인 ‘유치권 행사 중’ 현수막만으로 유치권이 생기지는 않습니다. 민법상 타인 소유 건물을 실제로 점유하고, 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 변제기에 있어야 하며, 불법행위로 점유를 얻은 경우에는 제320조의 유치권을 주장할 수 없습니다. 점유는 성립 때뿐 아니라 유지 중에도 필요합니다. 이 세 가지를 계약·대금 장부·현장 지배 자료로 함께 확인하세요. [L1·L2·P1·P2]

이 글을 위해 새로 만든 요건 도해입니다. 세 관문을 그렸다는 사실이 유치권 성립 판정은 아닙니다.

현장에 드나든 것과 ‘건물을 점유한 것’은 다릅니다

가상 사례입니다. 시공업체가 상가 내부공사를 끝냈지만 잔금 3,000만 원을 받지 못했습니다. 현장 열쇠 한 벌이 업체에 남아 있고 직원이 가끔 자재를 찾으러 옵니다. 한편 발주자가 다른 열쇠로 출입해 상가를 운영합니다. 이 업체가 현장을 사실상 지배하며 다른 사람의 간섭을 배제할 수 있었는지는 방문·열쇠 보관·현수막만으로 자동 결론이 나지 않습니다. 점유 시작일과 이후 실제 출입·관리·인도 경위를 날짜별로 복원해야 합니다. 판례도 유치권 목적물의 점유를 사회통념상 사실적 지배라는 객관적 관계로 판단하며, 적어도 타인 간섭을 배제하는 면을 살핍니다. [L1·P3]

계약서와 인도확인서, 경비·출입 기록, 열쇠·출입카드 인계, 현장 관리인 지시관계, 사진·메시지가 서로 맞는지 대조하세요. 제3자가 현장을 관리했다면 누구의 지시 아래 점유했는지도 확인해야 합니다. 뒤늦게 잠금장치를 바꾸거나 무단 진입해 점유를 만들려는 행동은 피해야 합니다. 민법 제320조 제2항은 불법행위로 취득한 점유를 제외합니다. [L1·P3]

‘누가 얼마를 빚졌는가’뿐 아니라 ‘어느 건물 공사인가’를 적으세요

유치권에는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 필요합니다. 계약 상대방에 대한 일반 미수금 전부가 지금 점유한 건물을 담보하지는 않습니다. 도급계약서·공종·시공 위치·기성 확인·세금계산서·입금 내역을 건물이나 구분건물별로 맞춰 공사대금 잔액을 정리해야 합니다. 하나의 공사계약에서 여러 구분건물을 함께 시공한 판례는 계약과 공사 범위, 지급 구조를 보아 채권과 목적물의 견련관계를 판단했습니다. 그 결론을 별개 계약·별개 건물에 그대로 확장할 수는 없습니다. [L1·P4]

새로 만든 채권·건물 연결 도해입니다. 같은 발주자의 다른 현장 대금을 현재 건물에 자동 연결하지 않습니다.

변제기도 확인해야 합니다. 민법 제320조 제1항은 채권이 변제기에 있을 것을 요구합니다. 계약상 기성금·준공금 지급 조건, 완성·인도·검사와 지급일, 지급기 연장 합의가 있었는지 먼저 보세요. 금액을 청구했다는 사실만으로 지급기가 도래했다고 단정할 수 없습니다. 경매가 이미 시작됐다면 점유 취득과 변제기 도래의 시점이 매수인에 대한 주장에 영향을 줄 수 있으므로 경매개시결정 등기일을 별도로 적어야 합니다. 대법원은 경매개시 뒤 처음 점유를 얻거나 채권이 발생한 경우의 제한과, 이미 점유·유치권 취득 이력이 있는 상태에서 변제기를 일시 유예한 사건을 구별했습니다. [L1·P5]

점유를 잃으면 권리도 흔들립니다

민법 제328조는 점유 상실로 유치권이 소멸한다고 정합니다. 대법원은 공사대금채권자가 경매 매수인의 점유침탈로 상가 점유를 잃은 사안에서, 점유회수의 소를 제기할 수 있다는 가능성만으로 유치권이 계속되는 것은 아니라고 판단했습니다. 일정한 절차로 점유를 회복하면 원래 점유를 잃지 않았던 것으로 평가될 수 있지만, 회복 전에는 유치권이 되살아나지 않습니다. 따라서 점유가 언제 누구에게 넘어갔는지와 회복 결과를 구별해야 합니다. [L2·P2]

이 글 전용 시간표입니다. 날짜의 선후관계를 확인하는 기록 양식이며, 예시 순서가 법률상 성립을 보장하지 않습니다.

유치권을 유지하는 동안에도 건물을 마음대로 쓰거나 임대할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제324조는 선량한 관리자의 주의로 점유하도록 하고, 보존에 필요한 사용을 제외한 사용·대여·담보제공을 제한합니다. 위반하면 소멸청구가 문제 될 수 있습니다. 또한 유치권 행사는 공사대금채권의 소멸시효 진행을 멈추지 않습니다. 점유만 오래 유지하는 것을 대금 청구·시효 관리의 대체로 삼지 마세요. [L3·L4]

지금 확인할 네 묶음

1. 계약과 대금: 공사계약서, 공종·현장 표시, 기성·준공 확인, 지급 조건, 청구·입금·정산 내역을 모읍니다.
2. 목적물과 점유: 건물·호실을 특정하고, 출입·열쇠·관리·인도·제3자 사용의 날짜별 자료를 모읍니다.
3. 변제기와 경매: 지급기 변경 합의 및 경매개시결정 등기 여부·시점을 확인합니다. 경매 신고 자체를 유치권 성립 증명으로 여기지 않습니다.
4. 점유 유지와 청구: 점유 상실 여부, 무단 사용·임대 위험, 공사대금채권의 시효와 별도 청구 방법을 검토합니다.

유치권이 성립하지 않더라도 공사대금채권이 곧 사라지는 것은 아닙니다. 계약상 상대방에 대한 청구와 보전 방법을 따로 검토할 수 있습니다. 반대로 미지급 공사대금이 있다는 이유만으로 건물을 잠그거나 출입자를 배제해도 된다고 해석하지 마세요.

확인한 근거

아래 공식 1차자료를 2026-09-30 확인했습니다. 인용 민법 화면은 2026-03-17 시행 현행본입니다. 이는 각 인용 조항의 최초 시행일이 아닙니다. 실제 계약·점유·채권 변제기 및 경매 시점의 적용 법령과 약정은 개별 사건에서 다시 대조해야 합니다.

• [L1] 민법 제320조 제1·2항: 타인 물건의 점유, 물건에 관하여 생긴 변제기 도래 채권, 불법행위 점유의 제외.
• [L2] 민법 제328조: 점유상실과 유치권 소멸.
• [L3] 민법 제324조 제1~3항: 선관의무, 사용·대여·담보제공 제한 및 위반 시 소멸청구.
• [L4] 민법 제326조: 유치권 행사와 채권 소멸시효의 별개 진행.
• [P1] 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결: 공사대금채권·건물 점유가 있었던 사건의 유치권 주장을 전제로 한 판단. 이 판례만으로 모든 공사대금의 유치권을 인정하지 않음.
• [P2] 같은 판결: 점유침탈·상실, 점유회수 판결과 실제 회복의 구별.
• [P3] 전주지방법원 2020. 4. 8. 선고 2019가합288 판결(항소): 사회통념상 사실적 지배와 타인 간섭 배제 측면. 현수막·컨테이너가 있었지만 계속적·배타적 점유를 인정하지 않은 개별 사례로만 인용하며 확정된 대법원 결론으로 표시하지 않음.
• [P4] 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결: 하나의 하도급계약과 여러 구분건물 공사에서 채권·목적물 견련성과 불가분성 판단.
• [P5] 대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결: 경매개시 전 점유·유치권 취득 이력, 변제기 유예·재도래와 매수인 대항 문제. 일반 유치권 성립과 경매 매수인에 대한 대항을 구별.

무료 초기상담 안내

공사대금 잔액과 건물 점유 자료를 따로 정리하려면 이안법무사사무소의 무료 초기상담을 이용할 수 있습니다. 법원 제출서류의 작성·제출대행 등은 사안과 법무사 업무 범위에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권 인정·대금 회수 결과나 법무사의 일반 소송대리를 약속하지 않습니다. 주민등록번호·상세 주소·계좌번호·계약서 원본을 공개 댓글에 올리지 말고 사무소 상담 요청을 이용하세요.