사인증여 가등기 뒤 증여자가 사망했다면, 누가 본등기를 신청하나요?

상속등기 · 사인증여 가등기 본등기

“죽으면 집을 준다”는 계약과 소유권이전가등기가 있다면, 본등기 전에 현재 등기와 청구권·계약 내용을 먼저 확인하세요. 사인증여계약 전체에 유언 방식을 요구하는 것은 아니지만, 계약서 안의 유언집행자 지정 부분은 유언 방식 등 필요한 요건을 갖춰야 합니다. 집행자가 적법하게 지정되었는지에 따라 등기의무자를 가르고, 수증자와 공동신청하는 경로를 검토합니다. 이미 마친 가등기 뒤 명의자가 사망한 경우의 선행 상속등기 예외도 해당 요건에서만 확인합니다. [SC2025022] [SC2021042] [G1871]

판단 도해

사인증여 가등기와 사망 순서, 계약과 집행자 지정 형식, 집행자 또는 상속인과 수증자의 공동신청, 가등기 후 사망 예외 및 제3자 권리 확인을 나눈 결정 도표 — 계약의 효력, 집행자 지정의 방식, 가등기 본등기 순서를 각각 확인합니다.

이 글이 적용되는 경우

생전에 사인증여계약을 체결하고 소유권이전청구권 보전 가등기를 마친 뒤 증여자가 사망한 경우
가등기에 기한 본등기에서 계약서 안의 유언집행자 지정과 신청인을 확인해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

가등기가 없는데도 가등기 본등기 예외를 적용하는 경우
청구권 효력·집행자 자격·현재 명의 또는 제3자 권리가 다투어지는데 계약 문구만으로 수리를 확정하는 경우

가등기와 현재 명의, 계약의 청구권부터 확인합니다

사인증여는 증여자의 사망으로 효력이 생기는 계약입니다. 먼저 계약서의 대상·조건, 소유권이전청구권 보전 가등기의 목적과 순위, 증여자 사망 및 현재 등기명의를 대조하세요. 가등기는 청구권 보전을 위한 기록이므로 그 자체로 본등기나 계약·청구권의 효력을 확정하지 않습니다. 뒤에 제3자 권리나 처분제한이 생겼다면 본등기 가능성과 그 권리에 미치는 영향도 별도로 검토해야 합니다. [C562] [A88] [SC2025022]

사인증여계약서·사망자료와 목적 부동산 대조
가등기 원인·권리자·순위 및 현재 등기 확인
청구권 존속과 후속 제3자 권리 확인

계약 전체와 집행자 지정 부분의 형식을 나누어 봅니다

대법원 선례 202104-2는 사인증여계약서 자체에 민법 제1065조부터 제1072조까지의 유언 방식을 그대로 준용하지 않는다고 설명합니다. 그러나 계약서에 유언집행자를 지정했다면, 등기신청에 제출하는 집행자 자격 증명 부분은 유언 방식 등 필요한 요건을 갖춰야 합니다. 202502-2는 바로 이 가등기 본등기 사례에서도 그 구별을 확인했습니다. 계약이 있다는 이유만으로 집행자 지정이 유효하다고 보거나, 지정 부분의 문제를 이유로 계약 전체에 유언 방식을 요구하지 마세요. [SC2021042] [SC2025022] [C562]

계약의 사인증여 약정과 집행자 지정 문구를 분리
지정 부분의 유언 방식·자격 증명 확인
계약 전체 유언 방식 자동준용 금지

공정증서 여부와 검인·상속인 동의 필요성을 조건별로 판단합니다

민법 제1068조의 공정증서 유언은 공증인 면전의 구수, 증인 두 명, 필기·낭독·승인과 서명날인 등의 요건을 둡니다. 선례 202104-1은 사인증여계약서의 집행자 지정 부분이 이 요건을 갖춘 공정증서인 때에는 가정법원 검인이나 상속인 동의서 없이 신청할 수 있다고 합니다. 단순 인증이나 서명 공증이라는 이름만으로 같은 결과가 되는 것은 아닙니다. 다른 방식의 유언증서라면 해당 방식의 성립 요건과 민법 제1091조의 검인 적용을 따로 확인하세요. 검인도 유언의 실체 효력을 확정하는 절차라고 단정하지 않습니다. [SC2021041] [C1068] [C1091]

실제 증서의 1068 요건 충족 여부
다른 유언 방식이면 해당 요건·검인 적용 여부
공정증서 유언 요건 충족 사례에서만 검인·동의서 불요

집행자 또는 상속인과 수증자의 신청을 구별합니다

선례 202104-2는 등기의무자인 유언집행자와 등기권리자인 수증자가 공동으로 신청한다고 설명합니다. 적법한 집행자 지정이 없다면 상속인이 법정 집행자가 되는 구조와 실제 상속인·권한 증명을 확인해야 합니다. 집행자가 여러 명이면 민법 제1102조와 등기선례 9-245의 과반수 신청 범위를 확인하되, 신청하는 집행자의 인감과 집행자 전원의 지위 증명은 구별합니다. 등기신청의 과반수 규칙을 소송에서 일부만 당사자로 삼아도 된다는 결론으로 넓히지 마세요. [SC2021042] [C1095] [C1102] [S9245]

지정 집행자 유효성 또는 상속인 법정집행자 확인
수증자와 공동신청할 실제 의무자 확정
복수 집행자 신청인·인감과 전원 지위 자료 구분

가등기 뒤 사망 예외와 본등기 자료를 마지막으로 점검합니다

현행 등기예규 제1871호 제32조 제2항 제2호는 가등기 후 등기의무자가 사망한 경우, 그 가등기에 기한 본등기에서 선행 상속등기를 거치지 않는 사례를 설명합니다. 이를 가등기가 없는 모든 사인증여나 현재 명의가 다른 사건에 적용하지 마세요. 접수 전에는 가등기와 본등기의 연결, 사인증여 원인서면, 사망과 집행자 또는 상속인 자격, 수증자·현재 등기명의 및 후속 권리 자료를 함께 확인해야 합니다. 선례 202502-2는 특히 집행자 지정의 형식 요건을 답한 것이므로 모든 청구권·제3자 분쟁의 결과까지 보장하지 않습니다. [G1871] [SC2025022] [SC2021042]

가등기 후 사망 순서와 동일 청구권 확인
원인서면·사망·집행자/상속인 자격·신청인 자료
현재 명의·후속 권리 및 본등기 가능성 별도 확인

자주 묻는 질문

사인증여계약도 반드시 유언 방식으로 써야 하나요?

계약 전체에 유언 방식을 그대로 준용하지 않습니다. 다만 계약서 안에서 유언집행자를 지정한 부분은 유언 방식 등 필요한 요건을 갖춰야 등기신청에서 자격 증명으로 쓸 수 있습니다. [SC2021042] [SC2025022]

공증받은 계약서면 검인과 상속인 동의가 언제나 필요 없나요?

아닙니다. 집행자 지정 부분이 민법 제1068조 요건을 갖춘 공정증서 유언인 사례에서 선례는 검인·상속인 동의서 불요라고 합니다. 단순 인증과 구별하고 다른 유언 방식의 요건을 확인하세요. [SC2021041] [C1068] [C1091]

유언집행자를 적법하게 지정하지 않았다면 누가 등기의무자인가요?

선례는 지정이 없으면 상속인이 유언집행자가 된다고 설명합니다. 실제 상속인 범위와 자격 자료를 확인한 뒤 수증자와의 공동신청 구조를 검토하세요. [SC2021042] [C1095]

집행자가 여러 명이면 한 명만 신청하거나 소송해도 되나요?

등기신청에서는 민법 제1102조와 선례 9-245의 과반수 신청, 신청인 인감과 집행자 전원의 지위 증명을 확인합니다. 소송 당사자까지 같은 기준으로 줄일 수 있다는 뜻은 아닙니다. [C1102] [S9245]

증여자 사망 뒤 본등기 전에 상속인 명의 등기가 반드시 필요한가요?

이미 가등기가 된 뒤 등기의무자가 사망한 예규 제1871호 제32조 제2항 제2호의 해당 사례라면 선행 상속등기를 거치지 않는 경로를 검토합니다. 가등기·청구권·현재 명의와 제3자 권리를 먼저 확인해야 합니다. [G1871] [SC2025022]

함께 읽을 글

확인한 근거

무료 초기상담 안내

이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 사인증여계약서, 가등기·현재 등기기록, 사망·집행자·상속인 자료를 대조해 본등기 신청인과 증명정보를 정리할 수 있습니다. 법무사법상 등기신청 대리와 서류 작성 등 실제 수임업무에는 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 계약·유언의 유효성이나 등기 수리를 보장하지 않으며 일반 소송대리는 맡지 않습니다. 공개 댓글에 계약 원본·신분자료·등기필정보를 올리지 마세요.

무료 초기상담 신청

이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.