상속등기 · 경매 매수인 사망
경매 매수인이 매각허가 뒤 매각 이전등기 촉탁 전에 사망했다면, 먼저 사망일과 매각대금 완납일을 나눠 보세요. 완납 전에는 부동산 소유권 취득이 아니라 매수인 지위의 승계와 이후 대금 지급이 문제이고, 완납 후에는 고인이 이미 취득한 권리의 상속이 문제입니다. 상속증명과 사건별 협의분할 자료를 갖춰 집행법원에 상속인을 등기권리자로 한 촉탁을 요청할 수 있는지 확인하세요. 등기촉탁은 집행법원이 합니다.
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 매각허가를 받은 경매 매수인이 사망했고 아직 집행법원의 매각 이전등기 촉탁이 이루어지지 않은 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 매각허가 전 최고가매수신고인 사망의 허가결정·경정, 경매 목적물 소유자·채무자의 사망, 일반 매매의 매수인 사망, 제3자에게 매수인 지위를 양도한 경우
매각허가·사망·완납·촉탁의 네 시점을 먼저 확인합니다
매각허가를 받은 경매 매수인이 사망했다는 사실만으로 촉탁 명의와 취득 시점을 한꺼번에 결정할 수 없습니다. 집행사건에서 매각허가결정, 사망일, 매각대금 완납일, 법원의 매각 이전등기 촉탁 여부를 따로 확인하세요. 민사집행법 제135조는 매수인이 대금을 다 낸 때 매각 목적 권리를 취득한다고 정합니다. 아직 촉탁 전이라는 공통점이 있어도 사망이 완납 전인지 후인지에 따라 상속되는 법률상 지위가 달라집니다. 이 글은 매각허가 뒤 사망에 한정하며, 허가 전 사망 사건의 허가결정·경정은 다루지 않습니다. [X135] [X144] [C1005]
- 매각허가결정과 집행사건번호
- 사망일과 상속인·상속분
- 매각대금 완납일 또는 아직 미납인지
- 집행법원의 촉탁 진행 여부
잔금을 다 내기 전 사망했다면 매수인 지위와 대금 지급을 나눠 봅니다
사망 당시 매각대금을 다 내지 않았다면 민사집행법 제135조의 경매 목적 권리 취득은 아직 발생하지 않았습니다. 민법 제1005조의 포괄승계에 따라 상속인이 매수인 지위에서 남은 대금 지급과 후속 절차를 처리할 수 있는지 집행기록과 상속자료로 확인합니다. 미납 상태에서 곧바로 고인의 부동산 소유권을 상속받았다고 쓰거나 상속인 앞으로 매각 이전등기 촉탁이 이미 가능하다고 단정하지 마세요. 제144조의 촉탁은 매각대금이 지급된 뒤 법원사무관등이 하는 조치입니다. 상속인이 대금 지급을 마친 뒤 집행법원에 상속증명과 사건별 분할자료를 제출해 촉탁 명의를 확인하는 순서입니다. [X135] [X144] [C1005] [S6109]
- 사망 당시 미납 여부를 법원 기록으로 확인
- 상속인의 매수인 지위와 대금 지급 자료를 분리
- 완납 이후 집행법원에 상속인 명의 촉탁자료 제출 여부 문의
잔금 완납 뒤 사망했다면 이미 취득한 권리의 상속을 봅니다
매각대금 완납이 사망보다 앞섰다면 제135조에 따라 고인은 완납 때 매각 목적 권리를 이미 취득했습니다. 이후 사망으로 그 재산상 권리가 상속인에게 포괄승계되는지 민법 제1005조를 적용합니다. 민법 제187조는 상속과 경매에 의한 부동산 물권취득에서 등기를 효력요건으로 요구하지 않지만, 처분에는 등기가 필요하다고 정합니다. 따라서 사망 전 고인 명의 매각 이전등기가 없었다는 사정만으로 대금 완납에 따른 권리취득을 부정하지 마세요. 아직 법원의 촉탁이 없다면 상속증명을 붙여 상속인을 등기권리자로 한 촉탁을 집행법원에 요청할 수 있는지 선례 제6-109호의 범위에서 확인합니다. [X135] [C1005] [C187] [S6109]
- 고인의 대금 완납 사실과 사망일 선후 확인
- 완납 후 고인이 취득한 권리의 상속관계 확인
- 고인 명의 중간등기의 필요성을 단정하지 말고 집행법원 촉탁자료 검토
상속인은 집행법원에 요청하고 법원이 등기소로 촉탁합니다
민사집행법 제144조 제1항은 대금 지급 뒤 법원사무관등이 매각허가결정 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기 등을 촉탁하도록 합니다. 대법원 법고을 등기선례 제6-109호는 경락인이 사망한 사건에서 집행법원으로부터 상속증명 서면을 붙여 상속인을 등기권리자로 한 경락 이전등기 촉탁이 오면 등기관이 수리한다고 답했습니다. 상속인들이 협의분할에 따른 촉탁을 집행법원에 신청해 그에 따른 촉탁이 오는 경우도 같은 취지입니다. 즉 상속인은 집행법원에 요청자료를 내고, 실제 등기촉탁은 집행법원이 등기소로 보내는 절차를 구분해야 합니다. 1999년 선례는 이 촉탁 명의·상속증명 범위의 직접근거이며 세금, 허가 전 사망, 모든 현재 법원 운영방식을 확정하지 않습니다. [X144] [S6109]
- 법원에 상속관계·사망 증명 제출
- 협의분할로 특정 상속인 명의라면 유효한 분할·참여자 자료 추가
- 집행법원의 촉탁서 및 등기관 수리 단계 구별
일반 매매의 포괄승계인 등기신청과 자료가 다릅니다
일반 매매에서 매수인이 등기 전 사망했을 때에는 매도인과의 계약에 따른 포괄승계인 등기신청을 검토합니다. 이 경매 사례는 매각허가결정과 대금 지급을 전제로 집행법원이 제144조에 따라 이전등기를 촉탁합니다. 따라서 매도인의 서명·협력을 받는 일반 매매 서류만으로 경매 촉탁을 준비하거나, 상속인이 등기소에 법원 촉탁을 직접 신청한다고 쓰지 마세요. 집행사건번호, 매각허가결정, 완납 관련 자료, 가족관계·상속인과 협의분할 서류를 사건 단계에 맞게 집행법원에 제시해야 합니다. 세금·수수료의 종류나 납부액은 이 선례로 일률 결론 낼 수 없어 따로 확인합니다. [X135] [X144] [C1005] [S6109]
- 일반 매매 계약서·매도인 협력 자료를 경매 촉탁과 혼용하지 않기
- 집행법원의 매각·대금·촉탁 기록 확인
- 상속증명 및 해당하는 경우 협의분할 자료 연결
자주 묻는 질문
사망 전에 잔금을 안 냈어도 상속인이 바로 소유자가 되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 민사집행법 제135조상 경매 매수인의 권리취득은 매각대금 완납 때입니다. 사망이 완납 전이라면 먼저 매수인 지위 승계와 상속인의 대금 지급을 확인하고, 완납 뒤 법원의 촉탁을 검토합니다. [X135] [X144] [C1005]
잔금을 낸 뒤 고인이 사망했고 등기는 아직 없다면 누구 앞으로 촉탁하나요?
완납 때 고인이 취득한 권리가 상속된 사실과 상속인을 증명해야 합니다. 등기선례 제6-109호는 집행법원이 상속증명을 첨부해 상속인을 등기권리자로 촉탁하면 수리하는 경로를 인정했습니다. 촉탁이 아직 없다는 사실과 집행법원의 현재 자료요구를 확인하세요. [X135] [C1005] [C187] [S6109]
상속인 한 사람만 협의분할로 받을 경우에도 집행법원에 말할 수 있나요?
제6-109호는 상속인들이 협의분할에 따른 소유권이전등기 촉탁을 집행법원에 신청하고 그에 따른 촉탁이 있는 경우도 수리한다고 했습니다. 실제 전원 참여·분할 성립과 증명서류는 사건별로 확인하세요. [S6109]
상속인이 등기소에 경매 촉탁서를 직접 내면 되나요?
법원의 촉탁과 상속인의 요청은 다릅니다. 상속인은 상속증명 등 자료를 집행법원에 제시하고, 대금 지급 후 법원사무관등이 제144조에 따라 등기소로 촉탁하는 경로를 확인합니다. [X144] [S6109]
매각허가 전 최고가매수신고인이 사망한 경우도 같나요?
이 글과 제6-109호의 직접 설명을 그대로 적용하지 않습니다. 매각허가 전 사망은 허가결정·신고인 지위·경정 등 별도 쟁점이 있어 집행사건 기록으로 따로 검토해야 합니다. [S6109] [X144]
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이안법무사사무소 무료 초기상담에는 집행사건번호·매각허가결정, 대금 납부·완납 자료, 사망일과 가족관계·상속인 증명, 협의분할을 했다면 그 자료를 가져오세요. 완납 전·후 어느 단계에서 사망했는지와 법원의 촉탁 진행 여부를 먼저 대조하고, 상속인 명의 촉탁에 필요한 서류를 집행법원에 문의할 수 있도록 정리해 드립니다. 법무사가 법에서 허용하는 범위의 상담과 등기 관련 서류 업무를 돕는 것이며, 법원 촉탁·등기 수리 결과를 보장하지 않습니다. 사건업무는 별도 보수와 실비가 들 수 있습니다. 가족관계 원본을 공개 댓글에 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.