담보가등기 채권자가 사망했다면, 상속인은 선행 가등기 이전 없이 청산 후 본등기를 신청할 수 있나요?

이 글이 적용되는 경우

• 유효한 담보가등기 채권자가 사망하고 상속인이 채권·가등기권리를 승계했는지 확인할 사건
• 청산을 통한 소유권 취득 본등기를 검토하면서 통지·기간·지급과 전용 첨부를 점검해야 하는 사건
• 경매신청·개시결정 또는 후순위 권리자 통지와 본등기 청구의 선후가 문제 되는 사건

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 일반 매매예약 가등기권자 사망의 선행 상속이전 생략만을 묻는 사건
• 채권·담보가등기의 유효성과 승계인·상속지분이 확정되지 않은 사건에서 즉시 본등기를 보장하려는 경우
• 경매신청만으로 가등기가 소멸하거나 청산금이 없으면 통지도 필요 없다고 단정하는 경우

선행 가등기상속 이전을 생략할 수 있어도 실행 요건은 남습니다

유효한 피담보채권과 담보가등기권리가 사망한 채권자에게 있었고 실제 상속인이 이를 승계했다면, 예규 제1849호의 가등기권리자 사망 경로에 따라 상속인 명의의 가등기상 이전등기 없이 원가등기의무자와 본등기 공동신청을 검토할 수 있습니다. 먼저 채권 존속, 상속인 범위·지분, 포기·분할 여부와 가등기 원인을 확인하세요. 현재 후취득자가 있다는 이유만으로 원가등기의무자라는 신청 지위를 자동 교체하거나, 상속인 한 사람이 전부를 단독 신청한다고 안내하지 않습니다. 이는 담보권 실행본등기이므로 일반 상속 소유권등기로 신청 원인을 바꾸지 않습니다. [C1005] [E1849] [LAW23]

• 원가등기와 피담보채권의 유효성·현재 존속
• 사망한 채권자의 실제 승계인·지분·포기 또는 분할
• 원가등기의무자, 현재 후취득자, 채무자등의 역할 분리

통지 도달·2개월·청산금 지급을 먼저 판별하세요

담보가등기법 적용을 받는 담보계약인지 실질을 확인해야 합니다. 실행으로 소유권을 취득하려면 변제기 뒤 평가액과 청산금 등을 채무자등에게 통지하고 그 통지가 도달한 뒤 법정 청산기간 2개월이 지나야 합니다. 청산금이 없다는 내용도 통지해야 합니다. 청산금이 있다면 기간이 지난 뒤 실제 지급 또는 법이 정한 공탁 자료를 확인합니다. 고인이 생전에 통지·기간·지급 일부를 적법하게 마쳤는지 자료별로 확인하고, 사망만으로 모든 통지를 다시 하거나 기간을 새로 세는 결론과 자동 완료 결론을 모두 피하세요. [SECURITY1 · SECURITY2 · SECURITY3_17]

• 담보목적·변제기·평가액 및 청산금 산정 근거
• 채무자·물상보증인·후취득자 등 실제 수신자와 도달 자료
• 청산기간 경과 뒤 지급·적법 공탁 여부 및 고인 생전 진행 자료

본등기 신청정보와 전용 첨부를 상속증명과 구별하세요

담보 실행본등기의 신청정보에는 원래 담보가등기의 표시와 청산평가 통지가 도달한 날 등 전용 사항을 확인해야 합니다. 예규 제1849호는 일반 첨부 외에 통지 도달을 증명하는 자료와 청산기간이 지난 뒤 청산금 지급·공탁을 증명하는 자료를 요구하는 경로를 정합니다. 청산금이 없는 경우의 지급증명 예외와 판결에 따른 신청에서의 추가 첨부 예외는 서로 다릅니다. 판결이 있다는 이유로 실체적 청산 의무까지 면제됐다고 쓰지 않습니다. 실제 일반 신청정보·첨부와 상속증명, 담보 실행 전용 자료를 각각 맞춰야 하며, 사망일을 청산 통지도달일이나 모든 등기원인일로 치환하지 않습니다. [E1849 · REG43 · REG46 · SECURITY3_17]

• 담보가등기 표시·실제 통지도달일과 도달증명
• 2개월 경과와 청산금 지급 또는 적법 공탁의 실제 증명
• 무청산금·판결 신청의 각기 다른 첨부 예외와 일반 첨부

후순위 통지와 경매 전환은 별도 단계입니다

후순위 권리자, 후취득 등기권리자와 대항력 있는 임차인 등 법이 정한 상대방에게는 담보가등기법 제6조의 추가 통지와 청산금 관련 권리행사를 따로 검토합니다. 채무자등에게 하는 제3조 통지의 도달과 제6조 통지의 방식·효과를 섞지 마세요. 청산금 지급 전, 청산금이 없다면 청산기간이 지나기 전 경매신청이 있고 강제경매등 개시결정까지 내려졌다면 제14조의 본등기청구금지 여부를 먼저 확인합니다. 이는 경매신청만으로 가등기가 이미 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 우선변제·채권신고와 매각에 따른 소멸은 제13조·제15조·제16조의 다른 시점과 요건입니다. [SECURITY2 · SECURITY3_17 · P2010MA1322]

• 후순위 권리자 등 추가 통지 대상과 발송 자료
• 경매신청일·개시결정·청산금 지급 또는 기간 경과의 선후
• 본등기청구금지, 우선변제·신고, 매각소멸을 나눈 기록

협력이 없거나 다툼이 있다면 실제 권원으로 신청 경로를 다시 고릅니다

원가등기의무자 협력이 없거나 채권승계·청산금·현재 명의가 다투어지면 상속증명이나 단순 확인판결만으로 공동신청을 곧바로 대체하지 않습니다. 실제 이행판결의 주문, 조건 이행, 현재 상대방과 등기기록을 확인한 뒤 판결에 따른 단독신청 가능 범위를 검토합니다. 예규의 판결 신청 추가 첨부 예외는 청산의 실체 요건 자체를 없애지 않습니다. 경매를 선택하는 담보가등기법 제12조 경로와 소유권 취득 본등기는 서로 다른 절차입니다. 이 글의 자료 목록은 사건 분류용이며 접수 수리, 소유권 취득 또는 후속 등기 말소를 보장하지 않습니다. [LAW23 · E1849 · SECURITY3_17 · JOB2]

• 협력 가능한 원가등기의무자와 실제 현재 등기명의
• 이행판결 주문·조건·확정 및 청산 실체자료
• 본등기 경로 또는 경매 선택의 실제 단계

자주 묻는 질문

채권자 사망 뒤 가등기상 상속이전을 생략하면 본등기도 바로 할 수 있나요?

선행 가등기상 상속이전을 생략할 수 있는 경로와 담보 실행본등기의 청산 요건은 별개입니다. 실제 상속인·채권승계와 원가등기의무자, 통지 도달·기간·지급 자료를 확인한 뒤 공동신청 단계인지 판단합니다. [C1005 · E1849 · SECURITY3_17]

청산금이 0원이면 통지나 2개월을 생략할 수 있나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 청산금이 없다는 내용도 법정 통지에 포함되고 기간 경과를 확인해야 합니다. 무청산금은 지급증명과 관련된 예외이지 통지·청산기간 전체의 면제라고 쓰지 않습니다. [SECURITY3_17 · E1849]

고인이 생전에 통지했다면 상속인은 새로 2개월을 기다려야 하나요?

언제나 새로 시작한다고도, 언제나 완료됐다고도 할 수 없습니다. 실제 수신자에게 도달한 통지, 법정기간 경과, 지급·공탁과 상속승계 자료를 날짜별로 확인해 남은 절차를 정해야 합니다. 사망일을 자동 기산일로 적지 않습니다. [SECURITY2 · SECURITY3_17]

경매신청이 접수되면 담보가등기가 바로 말소되나요?

경매신청과 개시결정이 법 제14조의 본등기청구금지 조건에 해당하는지 먼저 봅니다. 경매신청 자체가 가등기 말소일이라는 뜻은 아닙니다. 제13조의 우선변제·제16조의 신고, 제15조의 매각 소멸은 별도 단계입니다. [SECURITY3_17 · P2010MA1322]

판결을 받으면 청산통지·지급 자료 없이 단독 본등기할 수 있나요?

판결 신청의 일부 추가 첨부 예외를 실체 청산의 면제로 넓힐 수 없습니다. 단순 확인판결이 아닌 실제 이행판결 주문·조건·당사자와 법정 청산 이행을 확인해 신청 방식을 정합니다. [LAW23 · E1849 · SECURITY3_17]

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확인한 근거

• [P2010MA1322] 대법원 2010마1322 — 청산 위반 본등기와 경매 단계 판시 범위 · ·
• [SECURITY3_17] 가등기담보 등에 관한 법률 제3조부터 제17조 — 청산·통지·경매 단계 · ·
• [SECURITY1] 가등기담보 등에 관한 법률 제1조 — 적용 목적 · ·
• [SECURITY2] 가등기담보 등에 관한 법률 제2조 — 용어와 관계인 · ·
• [E1849] 대법원 등기예규 제1849호 — 가등기권리자 사망·담보실행 본등기 · ·
• [C1005] 민법 제1005조 — 상속재산 포괄승계 · ·
• [LAW23] 부동산등기법 제23조 — 공동신청과 이행판결 예외 · ·
• [REG43] 부동산등기규칙 제43조 — 신청정보 · ·
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무료 초기상담에서는 담보가등기·피담보채권, 상속관계, 청산통지와 도달·지급, 경매 기록을 비식별 자료로 나누어 확인할 범위를 안내합니다. 법무사법 제2조에 따른 등기신청 대리와 허용 서류 작성·제출대행은 별도 위임과 보수·실비 안내 뒤 진행합니다. 일반 소송대리나 본등기 수리·소유권 취득·경매 결과를 보장하지 않습니다. 주민등록번호·상세주소·원본 서류는 공개 댓글에 올리지 말고 안전한 전달 방법을 먼저 확인하세요. [JOB2]

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