상속등기 · 미등기 건물과 상속재산파산
상속인이 한정승인한 뒤 상속재산파산의 관재인이 미등기 건물을 매각했다면, 보존등기와 매수인 이전등기를 한 번에 같은 신청으로 보지 않습니다. 대법원 등기선례 202504-2의 사실관계처럼 법원이 필요한 상속인·보존등기 첨부정보를 제공해 처분제한 등기를 촉탁한 경우, 등기관은 상속인 명의로 직권보존등기와 파산선고 등기를 합니다. 이후 관재인과 매수인의 이전신청에서는 의무자 표시와 세 첨부정보를 따로 확인합니다.
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 고인 대장 명의의 미등기 건물을 상속인이 한정승인한 뒤 상속재산파산 관재인이 제3자에게 임의매각한 경우
- 법원이 상속인 명의·보존등기에 필요한 첨부정보를 제공해 처분제한의 등기를 촉탁한 사건에서 보존과 후속 이전의 신청 구조를 확인할 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 이미 고인 명의의 소유권등기가 있어 보존등기 자체가 문제되지 않는 건물
- 법원의 해당 처분제한 촉탁이나 필요한 첨부정보가 확인되지 않은 단순한 관재인 매각
- 선례의 단일 상속인·소유권 전부 사례를 여러 상속인 또는 일부 지분에 그대로 확장하는 사건
먼저 등기기록과 법원의 촉탁정보를 확인합니다
건물 대장에는 고인의 이름이 있으나 소유권보존등기가 없는지, 상속인의 한정승인과 상속재산파산·관재인 선임이 실제로 이루어졌는지 확인합니다. 이어 법원이 상속인 명의에 필요한 첨부정보와 건물 보존등기에 필요한 첨부정보를 제공하여 처분제한의 등기를 촉탁했는지 확인하세요. 대법원 등기선례 202504-2의 직권보존 결론은 이 조건이 충족된 사실관계에 대한 것입니다. 건물 매매계약만으로 등기관의 직권보존을 예상하면 순서가 어긋납니다. [SC2025042] [R66]
- 현재 등기기록·건축물대장과 실제 소유권 상태
- 상속인·한정승인·상속재산파산·관재인 선임 자료
- 법원 촉탁과 함께 제공된 명의·보존 첨부정보
조건을 갖춘 촉탁 뒤 보존명의는 상속인입니다
법원이 위 정보와 함께 처분제한 등기를 촉탁한 선례의 경우, 등기관은 상속인 명의 소유권보존등기를 직권으로 한 다음 촉탁에 따른 파산선고의 등기를 하고 지방세 미납통지도 합니다. 보존명의를 고인이나 관재인·매수인으로 바로 바꾸는 순서가 아닙니다. 부동산등기법 제66조는 미등기부동산의 처분제한 촉탁과 직권보존을 규정하고, 같은 조 제2항은 그 건물 보존에는 제65조를 적용하지 않는다고 정합니다. 대장 최초명의의 일반 신청 경로를 이 촉탁 경로에 추가 필수요건으로 붙이지 마세요. [SC2025042] [R66] [R65]
- 상속인 명의 직권보존
- 촉탁에 따른 파산선고 등기·지방세 미납통지
- 제65조의 통상 보존신청 요건을 제66조 경로에 혼입하지 않기
매수인 이전은 뒤따르는 별도 신청입니다
선례는 직권보존·파산선고 등기 후 파산관재인과 제3자가 소유권이전등기를 신청하는 단계를 따로 설명합니다. 그 신청의 등기의무자 표시는 “등기의무자 망 갑의 상속재산(을 소유권 전부)의 파산관재인 OOO”입니다. 이는 선례에서 상속인 을의 소유권 전부가 문제된 표시 예시이므로 실제 고인·상속인·대상 범위·관재인 성명을 등기기록 및 법원 서류와 맞춰야 합니다. 상속인 명의 직권보존이 매수인 명의 이전까지 마친다는 뜻은 아닙니다. [SC2025042]
- 직권보존과 매수인 이전신청을 별도 단계로 구별
- 선례의 의무자 표시에서 실제 이름·권리 범위 확인
- 이전의 권리자와 실제 매매·법원 허가 내용 대조
후속 이전신청에는 세 첨부정보를 구분합니다
선례의 관재인·매수인 소유권이전등기 신청에는 법원의 허가서 등본, 파산관재인임을 증명하는 서면, 파산관재인의 매도용 인감증명서를 첨부합니다. 법원의 처분제한 촉탁에 필요한 명의·보존등기 정보와 이 세 가지 후속 이전신청 자료는 서로 다른 단계의 정보입니다. 허가가 필요한 거래의 범위와 관재인 선임·매도용 인감의 실제 유효성을 신청 당시 서류로 확인해야 합니다. 세 서류만 있으면 모든 사건에서 접수·수리가 보장된다는 뜻은 아닙니다. [SC2025042] [B24]
- 법원 허가서 등본
- 파산관재인임을 증명하는 서면
- 파산관재인의 매도용 인감증명서
신청 순서표에 촉탁과 이전을 따로 표시합니다
대장·등기기록·상속인 범위·한정승인·파산결정·관재인 선임·매매·허가자료를 한 사건철에 모으되, 확인 순서는 구분하세요. 첫째, 법원의 처분제한 촉탁과 상속인 명의·보존에 필요한 정보 제공 여부를 확인합니다. 둘째, 실제 보존·파산선고 등기의 명의와 대상 건물을 등기기록에서 확인합니다. 셋째, 관재인과 매수인의 이전신청 의무자 표시 및 세 첨부정보를 확인합니다. 선례는 이 특정 사실관계의 경로이므로 보통의 미등기 건물 신청이나 이미 등기된 상속재산 매각에 그대로 옮기지 않습니다. [SC2025042] [R66]
- 촉탁과 직권보존의 전제 자료
- 직권보존·파산선고 등기 결과
- 후속 이전신청의 당사자·표시·세 첨부정보
자주 묻는 질문
고인 이름이 건축물대장에 있으면 보존등기도 반드시 고인 명의인가요?
이 선례에서는 법원이 필요한 명의·보존정보를 제공해 처분제한 등기를 촉탁한 뒤 상속인 명의로 직권보존등기를 합니다. 제66조 제2항상 그 건물에는 제65조를 적용하지 않습니다. 실제 촉탁·첨부정보와 등기기록을 확인하세요.
파산관재인이 판 건물이면 등기관이 언제나 직권보존하나요?
아닙니다. 선례는 법원의 처분제한 등기촉탁과 상속인 명의·보존에 필요한 첨부정보 제공을 전제로 합니다. 매각계약이나 관재인 선임만으로 직권보존을 단정할 수 없습니다.
상속인 명의 보존이 끝나면 매수인 이전도 자동으로 끝나나요?
아닙니다. 선례는 직권보존·파산선고 등기 뒤 관재인과 매수인의 후속 이전신청을 별도로 설명합니다. 실제 의무자 표시와 법원 허가서 등본·관재인 증명서면·매도용 인감증명서를 대조합니다.
매수인 이전등기의 의무자는 누구로 표시하나요?
선례의 단일 상속인·소유권 전부 사례는 “등기의무자 망 갑의 상속재산(을 소유권 전부)의 파산관재인 OOO”이라고 표시합니다. 실제 이름·상속인 수·권리 범위와 법원 자료가 다르면 그 사건에 맞춰 다시 판단해야 합니다.
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이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 대장·등기기록, 법원 촉탁과 첨부정보, 상속재산파산·관재인·매매자료를 함께 대조해 보존등기 경로와 후속 이전신청의 표시·첨부정보를 정리할 수 있습니다. 법무사법상 등기신청 대리·서류 작성 등 실제 수임업무에는 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 일반 소송대리, 법원의 촉탁·등기 수리 또는 매매 결과를 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 주민등록번호·판결문 원본·사건번호를 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.