전매제한 부기등기가 남은 집의 소유자가 사망했다면, 상속등기 전에 부기등기를 말소해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 등기사항증명서에 주택법 제64조 제4항 전매제한 금지사항 부기등기가 실제 기록된 공급주택의 등기명의인 소유자가 사망했고, 상속인이 소유권 상속등기를 신청하려는 경우입니다.

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 분양권·입주자로 선정된 지위만 남은 경우, 주택법 제57조의2 거주의무 부기등기, 주택법 제61조 사업주체의 입주예정자 보호 부기등기, 전매제한 부기가 없는 일반 상속주택은 여기서 결론을 옮겨 쓰지 않습니다. [H64] [H57]

첫 확인은 등기부의 부기 문구와 공급 당시 자료입니다

가상 사례입니다. 어머니 명의 분양가상한제 아파트의 등기부에 “주택법 제64조” 금지사항이 부기된 채 어머니가 사망했습니다. 먼저 현재 등기사항증명서의 소유명의와 금지사항 문구를 확인하세요. 현행 제64조 제4항의 부기대상은 같은 조 제1항 제3호·제4호·제6호에 해당하는 공급주택입니다. 분양가상한제라는 말만 보고 모든 집에 같은 부기가 있다고 가정하지 마세요. 공급계약·입주자모집공고·최초 소유권이전등기 자료로 어떤 주택과 어느 시기의 규정이 적용되는지 확인해야 합니다. [H64] [HD73] [G1846]

• 등기부 갑구의 현재 소유명의인과 금지사항 부기 내용
• 공급유형·입주자모집공고·최초 소유권이전등기 시점
• 공급 당시 법령과 경과규정에 따른 전매제한기간

상속 자체는 전매가 아닙니다. 말소를 선행조건으로 섞지 마세요

현행 주택법 제64조 제1항은 전매의 범위에서 상속을 제외합니다. 따라서 이 금지사항 부기가 남았다는 이유만으로 상속인이 먼저 부기말소를 마치거나 제한기간이 끝날 때까지 상속등기를 기다려야 한다고 단정할 수 없습니다. 상속은 사망 때 개시되고 상속인은 피상속인의 재산상 권리·의무를 포괄승계합니다. 다만 상속등기 신청에는 등기부의 명의인과 피상속인의 동일성, 상속관계·지분 등 일반 첨부정보를 확인해야 합니다. 상속등기의 가능성과 부기말소의 가능성은 서로 다른 신청 판단입니다. 2015년 법제처 15-0486도 당시 법률 아래 상속 자체와 제한의 존속을 나눴지만, 옛 제41조의2·예규 제1578호를 현행 신청 규정으로 인용하지는 않습니다. [H64] [C1005] [C187] [R23] [G1871] [EXPC15]

• 사망일·가족관계·상속분 또는 분할자료를 상속등기용으로 준비
• 제64조 부기말소나 LH 동의를 상속 자체의 일률 선행요건으로 만들지 않기
• 다른 등기상 장애·첨부정보는 사건별로 별도 점검

상속 후에도 남은 전매제한과 부기등기를 다시 봅니다

상속을 전매에서 제외한다는 문구는 전매제한기간을 없애거나 금지사항 부기등기를 자동으로 말소한다는 문구가 아닙니다. 법제처의 2015년 해석례도 그 당시 제도에서 상속 후 남은 제한과 부기를 구별했습니다. 현행 시행령 제73조 제1항은 기간을 별표 3에 맡깁니다. 실제 기간은 공급유형, 입주자모집·계약과 소유권이전 시점, 당시 적용 법령과 부칙·경과조치를 함께 확인해야 하므로 여기서 모든 집에 같은 연수를 제시하지 않습니다. 이 판단을 마치기 전에는 “상속등기했으니 곧바로 팔 수 있다”고 약속하거나 매매이전등기 자료를 완성된 것으로 취급하지 마세요. [H64] [HD73] [G1846] [EXPC15]

• 상속 전부터 남아 있던 실제 제한기간
• 상속 후 등기부에 그대로 남은 부기 표시
• 이후 별도 매매를 계획할 때의 제한 종료 또는 해당 공급유형에 허용되는 별도 법률경로

부기말소는 기간 경과와 공급유형별 후속처분 경로가 다릅니다

현행 대법원등기예규 제1846호 2.마(2)(가)는 제64조와 시행령 제73조의 전매제한기간이 경과한 경우, 현재의 소유권 등기명의인이 그 사실을 증명하는 서면을 붙여 금지사항 부기등기의 말소등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 2.마(2)(나)는 제64조 제2항과 시행령 제73조 제4항에 해당하여 한국토지주택공사의 동의서를 붙인 적법한 별도 전매라면 이전등기와 말소등기를 함께 신청하거나, 말소를 놓쳤을 때 확인서 등으로 사후 신청하는 경로를 정합니다. 그러나 제64조 제2항의 불가피한 전매 예외는 제1항 제1호부터 제5호까지의 주택을 공급받은 경우에만 적용됩니다. 제64조 제4항 부기대상 중 제1항 제6호 토지임대부 분양주택에는 이 동의전매 경로를 그대로 적용할 수 없으므로, 그 주택의 제한기간 중 후속 처분과 말소는 적용 법률의 별도 경로를 확인해야 합니다. 어느 경우에도 LH 동의는 상속등기의 일률 선행요건이 아닙니다. 시행령 제73조 제4항 제2호의 “상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우”는 제한 주택의 보유자가 다른 주택을 상속받아 이사하는 불가피한 전매 사유를 가리킬 수 있어, 이 집을 상속받는 행위와 그대로 같다고 읽지 마세요. [G1846] [H64] [HD73]

• 기간 경과 경로: 현재 소유명의인 + 해당 기간이 지났다는 증명서면
• 제1항 제1~5호 제한기간 중 별도 전매: 제2항의 실제 사유 + 한국토지주택공사 동의서 + 이전·말소 신청
• 제1항 제6호 토지임대부 분양주택: 상속등기는 별도 판단, 제한기간 중 후속 처분·말소는 제2항 동의전매와 다른 법률경로 확인

상속등기 신청서류와 향후 매도·말소 자료를 분리해 준비하세요

상속등기에는 사망·상속관계·최종 상속인과 지분, 기존 소유명의를 맞추는 자료가 중심입니다. 금지사항 부기말소에는 현재 적용되는 제한기간과 그 경과를 확인할 공급공고·계약·등기자료가 문제됩니다. 제64조 제1항 제1~5호 중 제2항의 실제 예외전매를 하는 경우에만 한국토지주택공사 동의서를 따로 검토합니다. 제1항 제6호 토지임대부 분양주택의 후속 처분은 그 동의전매 경로로 일반화하지 않고 별도 법률경로를 확인합니다. 이후 자발적 매매는 민법 제187조에 따른 상속등기 선행 여부와 함께 남은 전매제한·부기말소 요건을 다시 점검합니다. 주택법 제57조의2의 거주의무 부기등기는 비슷해 보여도 별도 제도이므로 등기부에 함께 있으면 각각 나누어 검토하세요. [C187] [R23] [H64] [HD73] [G1846] [H57]

• 상속관계·분할/지분과 등기부 소유명의 일치 자료
• 공급유형·공고/계약일·최초 이전등기·부기 내용 및 당시 적용기간 자료
• 기간 만료 증빙, 또는 제1~5호에 한정된 별도 전매 동의서; 제6호의 후속처분 근거는 별도 분류

자주 묻는 질문

전매제한 부기등기가 있으면 상속등기가 안 되나요?

부기가 있다는 사실만으로 그렇게 단정하지 않습니다. 현행 주택법 제64조 제1항은 상속을 전매에서 제외합니다. 피상속인과 등기명의인 동일성, 상속관계·지분 등 일반 신청요건을 확인해 상속등기를 준비하세요. 부기말소는 별도 판단입니다. [H64] [G1871] [R23]

상속을 받으면 남은 전매제한과 부기등기가 사라지나요?

아닙니다. 상속의 전매 제외와 제한기간 종료·부기말소는 다릅니다. 등기부의 실제 부기, 공급유형·시기와 당시 적용기간을 확인하고 말소 근거가 생겼는지 별도로 봅니다. 토지임대부 분양주택은 제64조 제2항의 LH 동의전매 대상이 아니므로 후속 처분 근거를 따로 확인합니다. [H64] [HD73] [G1846] [EXPC15]

상속인도 한국토지주택공사 동의서를 받아야만 상속등기하나요?

제64조의 상속 자체를 제64조 제2항·시행령 제73조 제4항의 “동의받은 불가피한 전매”와 혼동하지 마세요. 동의서가 등장하는 예규 제1846호 2.마(2)(나)는 제64조 제1항 제1~5호 중 제2항의 실제 요건에 맞는 별도 전매와 그 부기말소 경로입니다. 제1항 제6호 토지임대부 분양주택에 이 예외전매 경로를 그대로 적용할 수 없습니다. [H64] [HD73] [G1846]

제한기간이 지났다면 누가 부기등기 말소를 신청하나요?

현행 등기예규 제1846호 2.마(2)(가)에 따르면 현재의 소유권 등기명의인이 기간 경과 사실을 증명하는 서면을 붙여 신청할 수 있습니다. 현재 명의, 적용기간과 증빙을 먼저 맞추세요. [G1846] [HD73]

거주의무 부기등기도 이 판단으로 같이 말소되나요?

아닙니다. 주택법 제57조의2의 거주의무와 그 부기등기·말소는 제64조의 전매제한 금지사항 부기등기와 별개입니다. 둘 다 보이면 각 근거와 신청자료를 나누어 확인하세요. [H57] [H64] [G1846]

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확인한 근거

• [H64] 주택법 제64조 제1항·제2항·제4항·제5항 · 상속의 전매 제외와 금지사항 부기등기 대상·내용 · ·
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• [C1005] 민법 제1005조 · 상속인의 포괄적 권리·의무 승계 · ·
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• [R23] 부동산등기법 제23조 제3항 · 상속등기의 단독신청 · ·
• [G1871] 대법원등기예규 제1871호 제2조·제3조 · 상속등기 적용과 등기관의 일치 심사 · ·
• [H57] 주택법 제57조의2 · 별도의 거주의무와 부기등기 제도 · ·

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