전세사기가 의심되는데 계약금만 냈다면, 잔금부터 멈춰야 할까요?

잔금이나 추가 계약금을 서둘러 보내지 말고, 무엇이 의심스러운지 자료로 확인할 시간을 먼저 확보하세요. 다만 ‘전세사기가 의심된다’는 말만으로 계약이 자동 취소되거나 지급의무가 없어지는 것은 아닙니다. 지급기일이 다가온다면 상대방에게 확인할 사실과 지급 일정 조정 요청을 기록이 남는 방식으로 알리고, 계약서의 특약·상대방의 이행 상태·실제 허위 설명의 증거를 토대로 취소 또는 해제 가능성을 신속히 검토해야 합니다. 민법 제110조, 제544조

이 글은 계약금 지급 후·잔금 전의 대응을 다룹니다. 아직 계약하지 않았다면 계약 전 권리 확인이 먼저이고, 이미 입주해 보증금 반환이 문제라면 다른 절차와 시점을 검토해야 합니다.

AI로 제작한 가상 상황의 설명용 사진입니다. 실제 피해자·주택·사건 현장이 아니며, 손의 열쇠는 이 글 사례에서 주택 인도가 완료되었다는 뜻이 아닙니다. 추가 지급 전 사실 확인이 필요하다는 장면일 뿐 의심만으로 계약 취소·지급의무 소멸을 뜻하지 않습니다.[민법 제110조, 제544조]

가상 사례: 계약금 이체 다음 날 설명이 바뀌었습니다

세입자 민 씨는 전세 계약금을 임대인 명의 계좌로 보냈습니다. 다음 날 최신 등기사항증명서에 새 근저당권이 보이고, 중개 과정에서 “대출이 없다”고 들었던 녹음과 다른 설명을 받았습니다. 임대인은 “계약금은 돌려줄 수 없으니 잔금을 보내라”고 합니다. 이때 먼저 할 일은 상대를 곧바로 사기범으로 단정하거나 ‘계약 취소’를 한 줄로 통보하는 것이 아닙니다. 등기의 접수·발생 시점, 설명한 사람과 내용, 계약서의 권리상태 보장 및 말소 조건, 잔금일을 맞춰 보는 것입니다. 새 권리가 생겼다는 사실만으로 형사 사기나 민법상 취소 요건이 자동 충족되지는 않습니다. 형법 제347조, 민법 제110조

1. 추가 지급을 보류하는 동안 무엇을 확인할까요?

아래 네 묶음을 한 화면 또는 한 장의 시간표에 놓으세요. ‘불안하다’는 느낌과 확인된 불일치를 분리하는 작업입니다.

AI로 제작한 가상 확인 장면입니다. 네 컷은 계약 내용, 주택·권리 확인, 들은 설명, 송금·기일 자료를 따로 모으자는 비유입니다. 실제 계약서·등기부·이체증·수사자료가 아니고, 출입구 사진만으로 등기상 권리를 알 수 없으며 휴대전화 화면도 지급 증빙이 아닙니다. 원본 자료의 날짜와 내용을 직접 대조하세요.

계약 당시 자료가 없으면 없다고 적고 지금 발급한 서류를 과거 상태의 증거로 바꾸어 적지 마세요. 반대로 상대의 설명만으로 등기상 권리가 말소되었다고 보지 마세요. 현재 등기상 상태와 상대의 이행 자료를 다시 확인해야 합니다. 계약금이 여러 차례 나뉘어 지급됐다면 각 이체일과 계좌를 따로 남겨야 합니다.

추가 지급을 멈추는 것은 위험 확산을 막기 위한 잠정 대응이지, 그 자체로 계약상 지급의무를 없애는 법률행위가 아닙니다. 잔금일이 임박했다면 일방적인 장기 미지급이나 잠적도 분쟁을 키울 수 있습니다. 확인할 서류·상대의 이행 계획·일정 변경을 서면으로 요청하고, 합의가 되면 변경된 기일과 조건을 남기세요. 계약에서 이미 발생한 권리·의무는 문구와 실제 이행 상태를 기준으로 따져야 합니다. 민법 제544조

2. ‘사기 의심’, 계약 취소, 채무불이행 해제는 다릅니다

사기죄는 기망으로 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득했는지 등의 형사 문제입니다. 등기 변동, 계좌 변경, 연락 지연 같은 이상 징후 하나만으로 확정할 수 없습니다. 당시 어떤 사실을 속였고 그 때문에 계약금이 지급되었는지 자료가 중요합니다. 형사 신고·고소를 하더라도 계약금 반환이 자동으로 이루어지는 절차는 아닙니다. 형법 제347조; 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011도8829

사기에 의한 의사표시의 취소는 계약 체결의 의사결정이 기망으로 이루어졌는지 따지는 민사 문제입니다. 누가 거짓말을 했는지도 중요합니다. 상대방 아닌 제3자가 사기를 행했다면, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 취소할 수 있다는 제한이 있습니다. ‘사기가 의심된다’는 통지만으로 이미 취소가 성립했다고 단정하지 말고, 상대방과 설명·증거·통지 내용을 구체화하세요. 취소가 실제로 유효한지와 반환 범위는 개별 판단이 필요합니다. 민법 제110조 제1·2항

채무불이행을 이유로 한 해제는 상대방이 계약상 의무를 이행하지 않았는지, 그 의무의 기일과 내용은 무엇인지가 먼저입니다. 민법 제544조의 원칙은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내 불이행 시 해제하는 것입니다. 상대방이 미리 이행하지 않을 뜻을 표시한 경우에는 최고가 필요 없다는 단서가 있습니다. 상대방이 아직 이행기 전에 있고 실제 불이행도 분명하지 않다면 이 조문만으로 즉시 해제된다고 쓰기 어렵습니다. 계약 특약에 정한 별도 해제·반환 조건도 함께 봐야 합니다. 민법 제544조

유효한 해제가 성립하면 당사자는 원상회복 의무를 집니다. 그러나 반환청구권이 있다는 것과 실제로 돈을 돌려받았다는 것은 다릅니다. 취소·해제 경로와 상대방, 지급액, 반환 청구의 근거를 혼동하지 않아야 합니다. 민법 제548조 제1항

AI로 제작한 세 가지 가상 행동 장면입니다. 실제 이안법무사사무소 상담, 수사기관 신고, 취소·해제 통지 또는 일정 변경 합의의 기록이 아닙니다. 전화 문의·서면 준비·당사자 협의는 형사 사실 확인과 민사상 취소·채무불이행 해제 요건을 각각 검토할 수 있음을 보여 줄 뿐, 법적 효과나 계약금 환급을 자동으로 만들지 않습니다.[형법 제347조, 민법 제110조·제544조·제548조]

3. 오늘 보낼 문장은 ‘확인 요청’과 ‘일정 협의’부터

상대에게 확인되지 않은 범죄명을 단정해 공개 게시물을 올리기보다, 계약 당사자에게 다음 사실을 문서로 요청하는 편이 먼저입니다. 예컨대 “계약 당시 설명한 선순위 권리 상태와 현재 등기가 달라 보여, 새 등기의 원인·접수일과 말소 예정일 및 증빙을 요청합니다. 확인 전 추가 지급에 우려가 있으니 ○월 ○일 잔금 일정과 지급 조건을 협의해 주십시오.”처럼 사실·자료·기일·요청을 나눕니다. 이는 통지 예시이지, 이 문장만으로 취소·해제의 법적 효과가 발생한다는 뜻은 아닙니다. 계약의 해제나 취소를 주장할 단계라면 요건과 상대방을 확인한 뒤 별도 의사표시를 검토하세요. 민법 제110조, 제544조

상대가 연락을 피하거나 급히 다른 계좌로 추가 송금을 요구한다면 기존 계약서·이체내역·대화 원본을 보존하고 금융기관 및 수사기관에 사실관계와 가능한 조치를 신속히 문의하세요. 금융기관에 문의했다고 모든 전세 계약금이 지급정지·환급되는 것은 아닙니다. 상대방에게 이미 보낸 자료나 개인정보를 불특정 공개 게시물에 올리지 마세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 냈으니 무조건 포기하고 나올 수 있나요?
아닙니다. 계약서의 계약금·해약금 약정, 어느 쪽이 이행에 착수했는지, 의심되는 사실과 상대방의 채무불이행 여부에 따라 검토가 달라집니다. ‘계약금만 냈다’는 사실 하나로 계약금 포기 또는 전액 반환을 확정할 수 없습니다. 계약서와 지급·이행 경위를 먼저 확인하세요.

Q. 전세사기라고 고소하면 잔금을 안 내도 되고 계약금도 바로 돌려받나요?
형사 신고·고소, 민사상 계약 취소·해제, 실제 돈의 반환은 서로 다른 문제입니다. 수사기관의 접수 자체가 계약의 지급기일이나 민사 권리를 자동 변경하지 않습니다. 형법 제347조, 민법 제110조, 제548조

Q. 잔금일이 내일인데 상대가 자료를 주지 않습니다.
오늘 확인 요청과 일정 협의 요청을 남기고, 계약서의 특약·상대의 이행의무와 이미 생긴 등기 변동을 가지고 즉시 개별 검토를 받으세요. 자료 미제출만으로 모든 계약에서 잔금 지급의무가 사라진다고 단정하지 않습니다. 민법 제544조

계약금만 낸 지금, 세 단계

1. 추가 송금을 서두르지 말고, 계약서·이체증·설명 자료와 계약 당시/현재 등기사항증명서를 확보합니다.
2. 설명과 다른 부분을 사실·시간·담당자별로 적고, 상대방에게 자료·이행 계획·지급일 조정을 서면으로 요청합니다.
3. 잔금일 전 취소·해제·특약 적용 요건을 구별해 검토하고, 범죄 피해가 의심되면 수사기관 문의도 병행하되 반환과 지급의무 문제는 따로 판단합니다.

전세계약금만 낸 뒤 의심 정황이 생겼다면, 계약서와 시간순 자료를 바탕으로 이안법무사사무소의 무료 초기상담에서 확인할 쟁점을 정리할 수 있습니다. 무료 범위는 초기상담이며 법령상 서류 작성·제출대행 등은 사안과 업무에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 법무사의 일반 소송대리나 계약금 회수 결과를 약속하지 않습니다. 공개 댓글에 주소·계좌번호·계약서 원본 등 개인정보를 올리지 마세요.

공식 근거와 적용 시점

• 민법 제110조: 사기·강박에 의한 의사표시 취소, 제3자 사기와 선의 제3자 제한. 국가법령정보센터 확인 화면의 민법 전체 시행일 2026-03-17.
• 민법 제544조: 이행지체에 따른 최고·해제와 이행거절 단서. 같은 민법 시행 화면.
• 민법 제548조: 유효한 해제의 원상회복 의무. 같은 민법 시행 화면.
• 형법 제347조: 사기죄의 기망·교부·이익 취득. 확인 화면의 형법 전체 시행일 2026-09-13. 개별 사건에서 범죄 성립을 단정하지 않음.
• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011도8829: 기망·착오·재산적 처분행위의 인과관계. 사건의 범죄 인정 여부를 이 글의 가상 사례에 옮기지 않음.

시행일 표시는 법률 전체의 확인 화면 기준이며 각 조항이 그날 처음 시행되었다는 뜻이 아닙니다. 계약 당시 법과 약정, 등기의 접수 시점을 실제 사안별로 다시 확인해야 합니다. 본문의 인물·상황은 가상 사례입니다.