가압류 뒤 근저당권이 설정되면 제가 먼저 전액 배당받나요?

짧은 답: 먼저 등기했다고 전액 선착순 배당은 아닙니다

대법원 1994. 11. 29. 자 94마417 결정은 먼저 가압류한 채권자와 나중에 근저당권을 설정한 채권자, 그 뒤 강제경매를 신청한 압류채권자 사이의 관계를 다뤘습니다. 후행 근저당권자는 선행 가압류채권자에게 우선변제권을 주장하지 못하지만, 이것이 가압류채권자에게 담보권과 같은 우선변제권을 주는 것은 아닙니다. 채권액에 비례한 안분관계와 다른 참가자에 대한 우선권을 나누어 봐야 합니다.

• 가압류와 근저당권의 실제 등기 순서를 확인합니다.
• 먼저 가압류했다는 사실과 전액 우선변제권을 구분합니다.

근저당권이 무효라는 말은 범위를 확인해야 합니다

위 결정은 가압류로 확보하려던 집행을 보호하는 데 필요한 범위에서, 가압류채권자와의 관계에 한정된 상대적 효력을 설명했습니다. 모든 사람에 대한 근저당권 무효나 자동 말소를 뜻하지 않습니다. 따라서 근저당권자를 배당 계산에서 통째로 빼도 된다고 예상해서는 안 됩니다.

• 가압류 결정문에 적힌 청구채권과 금액을 확인합니다.
• 근저당권의 채권최고액과 실제 담보채권 자료를 구분합니다.

다른 압류채권자가 있으면 관계가 다시 달라집니다

94마417 결정에서 근저당권자는 선행 가압류채권자에게는 우선하지 못하지만 근저당권 설정 뒤 강제경매를 신청한 압류채권자에게는 우선권이 있었습니다. 먼저 참가 채권액에 따른 안분을 한 뒤 후행 압류채권자 몫에서 근저당권자의 미충족 채권을 충당하는 구조입니다. 두 채권자만 보고 계산한 예상액을 참가자가 늘어난 사건에 그대로 쓰지 마세요. 다른 법정 우선채권이나 공동담보가 있으면 추가 검토가 필요합니다.

• 채권자별 권리 종류·등기 또는 압류 시점·채권액을 한 표에 적습니다.
• 모든 채권자에게 하나의 순위를 붙여 계산하지 않습니다.

배당받을 자격과 실제 지급도 별도입니다

민사집행법 제293조는 부동산 가압류를 등기부 기입으로 집행하도록 정합니다. 제148조 제3호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자를 배당받을 채권자에 포함합니다. 근저당권보다 앞섰는지만 보지 말고 첫 경매개시결정등기와의 순서도 확인해야 합니다. 또한 가압류채권자에 대한 배당액은 제160조 제1항 제2호에 따른 공탁 대상이므로, 배당표에 금액이 적혔다고 즉시 수령액으로 확정하지 않습니다.

• 가압류등기·근저당권등기·첫 경매개시결정등기를 나란히 비교합니다.
• 배당자격·배당비율·공탁 후 지급을 각각 구분합니다.

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