가등기권자가 소유자인 부모를 단독 상속하면, 남은 가등기를 본등기해야 하나요?

상속등기 · 가등기 혼동말소

소유권이전청구권보전 가등기의 권리자인 자녀가 설정자이자 집 소유자인 부모를 단독 상속했다면, 가등기가 남아 있다는 이유만으로 자기 자신을 상대로 본등기해야 하는 것은 아닙니다. 본등기절차 이행을 청구할 권리와 이를 이행할 의무가 모두 자녀에게 귀속해 실제로 혼동 소멸했다면, 현행 대법원 등기예규 제1849호 6.마.(1)은 가등기권자가 “혼동”을 원인으로 가등기 말소를 단독 신청할 수 있게 합니다. 다만 공동상속으로 의무 전부가 귀속하지 않거나 채권이 제3자 권리의 목적이라면 같은 결론을 곧바로 적용하지 마세요. 현재 소유권 등기와 제3자 이전 여부도 확인해야 합니다.

판단 도해

가등기권자가 설정자를 단독 상속한 경우 권리·의무 혼동, 제3자 권리, 현재 소유명의와 가등기 말소 신청 경로를 단계별로 구별한 표 — 단독 상속만으로 가등기가 자동 지워지는 것은 아닙니다. 청구권의 혼동 소멸과 제3자·현재 소유명의를 확인한 뒤 말소 경로를 정하세요.

이 글이 적용되는 경우

소유권이전청구권보전 가등기의 권리자와 가등기설정자·원소유자가 서로 다른 사람인 상태에서 설정자가 사망한 경우
가등기권리자가 설정자의 유일한 상속인으로 본등기절차 이행의무 전부를 승계했고, 등기부에 자기 가등기가 남아 있어 정리 방법을 결정해야 하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

가등기권리자 본인이 사망하여 그 상속인이 가등기에 기한 본등기를 신청하는 사건
공동상속 때문에 가등기권리자 한 명에게 본등기 이행의무 전부가 귀속하지 않은 사건
가등기상의 청구권이 제3자 권리의 목적이거나, 부동산 소유권이 이미 제3자에게 이전된 사건에 동일한 단독말소를 단정하는 일
담보가등기의 청산·피담보채권 존부 또는 가등기의 기초 계약 효력을 이 글만으로 확정하는 일

가등기권리자와 설정자, 두 사람의 이름부터 대조하세요

가상 사례입니다. 어머니 명의 집에 자녀의 소유권이전청구권보전 가등기가 있습니다. 어머니가 사망했고 자녀가 유일한 상속인이 됐지만, 등기부에는 어머니 소유명의와 자녀의 가등기가 그대로 보입니다. 이때 가등기권리자가 누구이고 본등기를 해 줄 가등기설정자가 누구였는지, 현재 소유명의와 상속인 범위가 무엇인지부터 확인하세요. 가등기는 청구권을 보전하는 등기이며 가등기만으로 소유권이 자녀에게 이전된 것은 아닙니다. 그러나 상속에 따른 부동산 소유권 취득은 민법 제187조상 등기 없이 일어나므로, 등기부 표시가 과거 이름이라고 해서 실제 상속관계를 무시할 수도 없습니다. [E1849] [M187] [M1005]

갑구의 가등기권리자·설정 당시 소유자·현재 소유명의
사망·상속관계와 다른 공동상속인 존재 여부
가등기 원인계약과 가등기에 기한 본등기절차 이행의무의 상대방

단독 상속으로 청구권과 이행의무가 한 사람에게 합쳐졌는지 보세요

민법 제507조는 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속하면 원칙적으로 채권이 소멸한다고 정하지만, 그 채권이 제3자 권리의 목적이면 예외를 둡니다. 대법원 2004다59546 판결도 가등기권자가 부동산 소유자가 됐다는 사실만으로 본등기청구권이 언제나 혼동 소멸하는 것은 아니며, 설정자를 상속하거나 본등기절차 이행의무를 인수하는 등 채권과 채무가 실제 같은 사람에게 귀속했는지를 구별했습니다. 따라서 부모의 소유권만 자녀 앞으로 옮겨졌는지, 자녀가 원설정자의 본등기 이행의무 전체도 승계했는지, 제3자가 그 청구권에 권리를 갖는지를 함께 봅니다. 공동상속인 여럿 중 가등기권자가 한 명인 경우에는 단독상속 사례의 결론을 그대로 적용하지 마세요. [M507] [P59546] [M1005]

단독상속인지 공동상속인지 확인
본등기 이행의무의 승계 범위 확인
가등기상 청구권에 관한 제3자의 권리·처분제한 확인

혼동 소멸이 확인되면 본등기보다 가등기 말소 신청을 검토하세요

현행 대법원 등기예규 제1849호 6.마.(1)은 가등기권자가 가등기설정자를 상속하여 가등기에 기한 본등기절차 이행의무가 혼동으로 소멸한 경우, 가등기권자가 “혼동”을 등기원인으로 가등기의 말소등기를 단독으로 신청할 수 있다고 정합니다. 부동산등기법 제93조 제1항도 가등기명의인의 단독 말소신청을 허용합니다. 이 경로는 살아 있는 가등기권자가 사망한 설정자의 상속인 지위를 함께 취득한 때 남은 가등기를 정리하는 신청입니다. 가등기에 기한 본등기를 자기 자신과 공동신청하거나, 상속이 일어났다는 이유로 가등기가 등기부에서 자동 삭제된다고 안내하지 마세요. [E1849] [B93] [M507]

가등기권리자 본인이 말소 신청인인지 확인
말소 원인 “혼동”과 그 발생 사실을 입증할 상속·등기 자료 대조
접수 후 말소 완료 등기사항증명서 재확인

제3자 권리와 현재 소유명의가 바뀌었다면 경로를 다시 정하세요

혼동이라는 한 단어만으로 모든 가등기를 말소할 수는 없습니다. 민법 제507조 단서는 그 청구권이 제3자의 권리의 목적이면 채권 소멸의 예외를 둡니다. 또 등기예규 제1849호 6.마.(3)은 위 혼동 말소 등의 사유가 있더라도 부동산 소유권이 제3자에게 이전된 뒤에는 통상의 가등기 말소절차를 따르도록 합니다. 따라서 가등기권자가 설정자를 단독 상속했다는 사실만 보지 말고, 가등기상의 권리에 대한 제3자의 권리와 가등기 후 소유권 이전의 순서·현재 소유명의를 최신 등기부로 확인하세요. 상속인 범위나 청구권의 존부가 다투어지면 단독 말소 접수 가능성을 결과처럼 단정하지 않습니다. [M507] [E1849] [P59546]

가등기상 청구권에 관한 제3자 권리 유무
가등기 후 소유권이 제3자에게 이전되었는지
현재 소유명의와 말소 원인·신청 방식 재확인

소유권 상속등기와 가등기 말소를 다른 기록으로 확인하세요

상속으로 소유권을 취득하는 시점과 등기부에 그 명의를 기록하는 절차, 가등기권리자가 혼동을 원인으로 가등기를 말소하는 절차는 서로 다릅니다. 민법 제187조는 상속 취득에 등기를 요구하지 않으면서 미등기 상태에서는 그 물권을 처분하지 못한다고 정합니다. 따라서 상속등기 전·후의 등기 상태와 장래 처분 계획을 따로 검토하되, 이미 혼동으로 소멸한 본등기청구권이 상속등기를 했다는 이유로 다시 살아난다고 설명하지 마세요. 최신 등기사항증명서, 가등기 기초 계약, 사망·가족관계·상속포기 자료, 제3자 권리 및 현재 소유명의 자료를 모아 가등기 말소와 소유권 상속등기의 신청 목적·순서를 사건별로 정리합니다. [M187] [M1005] [E1849] [B93]

소유권 상속등기 필요성과 장래 처분 계획
가등기 혼동 말소의 원인·신청인·첨부자료
두 등기 완료 여부를 새 등기사항증명서로 각각 확인

자주 묻는 질문

가등기권자인 제가 집주인 어머니를 단독 상속하면 예전 가등기는 자동 없어지나요?

상속으로 본등기절차 이행의 채권·채무가 실제 동일인에게 귀속해 혼동 소멸하더라도 등기부의 가등기 표시가 자동 삭제되는 것은 아닙니다. 현행 등기예규 제1849호 6.마.(1)의 혼동 원인 단독 말소신청과 완료 등기부 확인을 검토하세요.

본등기 대신 혼동으로 가등기를 말소하려면 상속인이 저 혼자여야 하나요?

이 글은 설정자의 본등기 이행의무 전부를 가등기권리자 한 사람이 단독 상속한 경우로 범위를 좁혔습니다. 공동상속이면 권리와 의무 전부가 같은 사람에게 모였다고 단정할 수 없으므로 상속인별 지위·가등기상 권리·신청 경로를 별도로 검토해야 합니다.

이미 다른 사람에게 집 소유권이 이전됐다면 제가 혼동을 원인으로 단독 말소할 수 있나요?

예규 제1849호 6.마.(3)은 소유권이 제3자에게 이전된 후에는 통상의 가등기 말소절차를 따르도록 합니다. 혼동 사유만 보고 단독말소 경로를 그대로 적용하지 말고 현재 소유명의와 후속 등기를 먼저 확인하세요.

가등기권자였던 사람이 사망한 사건에도 이 안내를 적용하나요?

그 경우는 살아 있는 가등기권자가 설정자를 상속한 사건과 다릅니다. 예규 제1849호 4.가.(2)는 사망한 가등기권자의 상속인이 상속을 증명하는 서면을 붙여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청하는 별도 경로를 정합니다.

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.