상속등기 · 재건축 유증
공정증서 유언에 적힌 종전 토지·건물이 멸실됐더라도, 구 주택건설촉진법에 따라 진행한 재건축에서 새 구분건물이 유언자 명의로 보존되고 유언자가 그 뒤 사망했으며 도시정비법의 관리처분계획·이전고시를 거치지 않은 선례의 사실관계라면, 종전 물건과 새 물건의 동일성을 실질자료로 소명해 수증자와 유언집행자 또는 상속인의 공동 유증이전등기를 검토할 수 있습니다. 단순한 표시 불일치만으로 신청을 포기하거나, 재건축이라는 말만으로 자동 수리된다고 판단하지 마세요. [SC2025124] [E1512]
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 공정증서 유언 뒤 종전 토지·건물이 멸실되고 새 대지 위 구분건물이 유언자 명의로 보존된 후 유언자가 사망한 경우
- 구 주택건설촉진법에 따라 진행한 사업으로 도시정비법 관리처분계획·이전고시가 없고, 두 물건의 실질 동일성을 소명해야 하는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 도시정비법 관리처분계획·이전고시를 거친 모든 현대 재개발·재건축을 같은 선례로 처리하는 경우
- 현재 등기명의가 제3자 수탁자·조합 또는 이미 상속인 명의로 바뀐 상태를 유언자 명의 직접이전과 같게 처리하는 경우
유언에서 사망까지 물건과 명의가 어떻게 바뀌었는지 적습니다
먼저 공정증서 유언의 목적 토지·건물 표시, 재건축으로 종전 기록이 폐쇄·멸실된 시점, 새 대지와 구분건물의 보존등기, 유언자 사망일을 시간순으로 놓으세요. 대법원 선례 202512-4는 유언 후 종전 물건이 없어졌어도 새 구분건물이 유언자 명의로 보존된 뒤 사망한 사안을 다룹니다. 유언상 옛 표시와 새 등기상 표시가 다르다는 이유만으로 곧바로 다른 재산이라고 정하지는 않습니다. 현재 권리자와 새 등기기록을 먼저 확인해야 합니다. [SC2025124]
- 공정증서 유언 원본과 종전 토지·건물 표시
- 종전 기록 폐쇄·멸실 및 새 보존등기 시점
- 유언자 사망일과 현재 등기명의
이 선례가 적용된 사업법과 고시 유무를 확인합니다
선례의 사업은 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받고 그 법에 따라 진행됐습니다. 이후 도시 및 주거환경정비법이 시행됐지만 그 법의 관리처분계획과 이전고시 절차는 거치지 않았다는 사실이 회답에 명시되어 있습니다. 따라서 현재 사업도 재건축이라는 이유만으로 같은 절차라고 보거나, 이전고시가 있었는데 이를 무시해 종전 물건과 새 물건을 연결해서는 안 됩니다. 조합과 관청 자료로 승인 근거법, 사업 진행 및 관리처분·이전고시 유무를 확인하세요. [SC2025124]
- 사업계획승인의 근거법과 진행 자료
- 도시정비법 관리처분계획·이전고시 유무
- 현재 등기기록과 사업절차의 대응
종전 물건이 새 구분건물로 이어졌는지를 실질자료로 소명합니다
공식 회답은 공정증서와 함께 종전 유언 목적물이 현재 구분건물로 변환됐음을 소명하는 자료를 내는 경로를 제시합니다. 주택재건축사업 준공인가 고시문, 지적공부 시행 공고문, 폐쇄등기부·대장, 분양계약서, 조합원명부 등은 예시입니다. 서류 제목이 정확히 이 이름이어야 한다거나 열거된 자료를 전부 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 어느 한 장만 있으면 동일성이 자동 증명되는 것도 아닙니다. 옛 지번·권리자·사업상 배정·새 건물 호수와 대지권 연결을 실제 문서마다 대조하세요. [SC2025124]
- 종전 유언표시와 폐쇄기록·대장 연결
- 사업완료·지적변경·조합원·분양 자료
- 새 건물 호수·대지권과 유언자 명의의 대응
동일성이 소명되면 유증이전의 신청인과 자료를 정합니다
선례의 조건을 충족한다면 수증자는 유언집행자 또는 상속인과 공동으로 소유권이전등기를 검토합니다. 등기예규 제1512호 2.나.(1)도 포괄유증과 특정유증을 막론하고 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하는 공동신청을 설명합니다. 유언집행자가 지정됐는지와 실제 자격·권한, 유언 방식, 유언자 사망, 공정증서 및 일반 첨부정보를 확인하세요. 공정증서 유언은 이 선례의 사실이지 모든 유언에 공정증서만 허용된다는 뜻은 아닙니다. [SC2025124] [E1512]
- 수증자와 실제 유언집행자·상속인 확인
- 공정증서·사망·집행자 자격·일반 첨부
- 대상 새 구분건물의 현재 명의와 권리범위
이미 상속등기나 제3자 신탁등기가 있다면 현재 명의부터 다시 봅니다
질문 선례는 새 구분건물의 보존등기가 유언자 명의로 끝난 상태를 전제합니다. 이미 상속인 명의 상속등기가 마쳐졌다면 예규 제1512호 3.(1)의 상속인 명의에서 수증자에게 유증 원인으로 이전하는 구조를 별도 확인합니다. 새 건물이 조합·수탁자 등 제3자 명의라면 유언자 명의에서 곧바로 유증이전하는 조건과 다르므로, 그 신탁등기를 정당하게 말소하고 권리가 실제 회복됐는지 등의 선행 문제를 확인해야 합니다. 이 선례만으로 제3자 등기가 자동 소멸하거나 개별 신청이 반드시 수리된다고 할 수 없습니다. [SC2025124] [E1512]
- 유언자 명의 보존 상태인지, 이미 상속등기가 됐는지
- 제3자 신탁·압류 등 후속권리 유무
- 현재명의에 맞는 실제 신청 경로
자주 묻는 질문
유언에 쓴 옛 주소와 새 아파트 표시가 다르면 유증이 무조건 안 되나요?
아닙니다. 질문 선례의 구주촉법 사업·이전고시 미실시 조건에서 옛 목적물이 새 유언자 명의 구분건물로 이어졌음을 실질자료로 소명할 수 있는지 확인합니다.
준공인가 고시문과 조합원명부를 모두 반드시 내야 하나요?
회답은 사업·지적·폐쇄기록·분양·조합원 자료 등을 예시로 들고 명칭보다 실질 변환 소명을 중시합니다. 전부 일률 필수도, 한 장만 자동 충분도 아닙니다.
현재 도시정비법 재건축도 이 선례만으로 바로 신청할 수 있나요?
그렇게 일반화할 수 없습니다. 이 선례는 구 주택건설촉진법 사업절차와 도시정비법 관리처분·이전고시 미실시 사실을 명시하므로 해당 사업의 적용법과 고시 유무를 먼저 확인합니다.
동일성이 확인되면 수증자 혼자 유증이전등기를 신청하나요?
선례와 예규1512는 수증자와 유언집행자 또는 상속인의 공동신청 경로를 제시합니다. 실제 집행자 지위·유언방식·사망 및 일반 첨부를 확인해야 합니다.
새 건물이 이미 조합 명의 신탁등기라면 같은 서류를 내면 되나요?
현재 명의가 선례의 유언자 명의 보존 상태와 다릅니다. 제3자 신탁등기의 정당한 말소사유와 권리회복 등 선행 조건을 별도로 확인한 뒤 신청 경로를 판단합니다.
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확인한 근거
무료 초기상담 안내
이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 유언공정증서, 종전·현재 등기기록, 사업·지적·분양 자료를 대조해 동일성 소명과 공동신청 당사자·첨부정보를 정리할 수 있습니다. 법무사법상 등기신청 대리·서류 작성 등 실제 수임업무에는 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 유언의 유효성, 동일성 인정이나 등기 수리를 보장하지 않으며 일반 소송대리는 맡지 않습니다. 공개 댓글에 유언 원본·등기필정보·신분자료를 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.