이전고시 전에 소유자가 사망했는데 고시 후 종전 토지의 상속등기를 신청할 수 있나요?

상속등기 · 정비사업 이전고시

도시 및 주거환경정비법에 따른 이전고시 전에 토지 소유자가 사망했더라도, 고시 뒤 종전 토지에 상속이전등기를 새로 신청하는 경로를 바로 택하지 마세요. 현행 법 제88조 제3항은 이전고시일부터 사업시행자의 등기가 있을 때까지 다른 등기를 제한하고, 대법원 예규 제1874호는 고시 후 종전 토지의 소유권이전등기와 표시등기까지 정지한다고 안내합니다. 고시일, 시행자 등기 진행, 종전 토지 표제부의 이전고시 표시와 새 대지·건축물 등기기록을 확인해 후속 절차를 나누세요. 도시개발법상 환지 공고의 확정일자 예외를 이 사건에 가져오지 않습니다. [A86] [A88] [E1874] [D43]

판단 도해

정비사업 이전고시 전 사망했어도 고시 후 종전 토지 상속이전 신청은 정지한다는 판단 도표. 지방자치단체 공보 고시일을 먼저 확인하고, 종전 토지 표제부 표시·시행자 등기 상태를 대조한 뒤 시행자 완료 후 새 대지·건축물 등기기록과 상속권리를 검토한다. 도시개발 환지의 확정일자 예외는 이 정비사업에 적용하지 않는다. — 사망일이 이전고시 전이어도 고시 뒤 종전 토지 상속등기 직접 신청은 멈추고, 시행자 등기 진행과 새 기록을 확인하세요.

이 글이 적용되는 경우

도시정비법에 따른 이전고시 전에 종전 토지 명의인이 사망했지만 상속인은 고시 뒤에 종전 토지 상속이전등기를 접수하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

도시개발법 환지처분 공고와 환지등기
이전고시 전에 이미 마친 상속등기의 효력 분쟁
조합원 지위·분양대상·청산금 귀속 다툼
고시 뒤 새 대지·건축물의 소유자와 상속인의 권리 확정 분쟁

먼저 사망일이 아니라 실제 이전고시일을 찾습니다

가상 사례입니다. 아버지가 재개발 구역의 종전 토지 등기명의인으로 사망한 뒤 조합의 이전고시가 나왔습니다. 상속인은 가족관계서류가 있으니 종전 지번으로 지금 상속등기를 접수하려 합니다. 민법 제997조에 따라 상속은 사망으로 개시되고 제1005조에 따라 상속인이 그때부터 재산상 권리·의무를 승계합니다. 그러나 등기신청이 가능한 대상과 시점은 따로 봐야 합니다. 현행 도시정비법 제86조 제2항에 따라 이전고시가 있었는지 지방자치단체 공보와 사업시행자 안내로 확인하고, 그 날짜를 고인의 사망일·등기 접수 예정일과 나란히 적으세요. 토지 등기기록 표제부의 이전고시 표시와 시행자 등기 완료 여부도 확인합니다. 예규 제1874호 2.나의 표제부 표시에는 등기관이 시행자 통지를 받고 기록하는 절차가 있으므로, 표시를 보조 단서로 삼되 공보의 실제 고시 사실을 먼저 확인합니다. [M997] [C1005] [A86] [E1874]

고인 사망일과 현재 종전 토지 등기명의인
지방자치단체 공보의 이전고시일과 대상 토지
표제부의 이전고시 표시 및 시행자 등기 접수·완료 상황

이전고시 뒤 종전 토지 상속이전 신청은 멈춥니다

도시정비법 제88조 제3항은 이전고시가 있은 날부터 사업시행자의 제1항 등기가 있을 때까지 저당권 등 다른 등기를 하지 못하게 합니다. 예규 제1874호 2.다(1)·(2)은 그 고시 후 종전 토지에 소유권이전등기, 근저당권설정등기 등 권리등기뿐 아니라 표시등기도 할 수 없다고 구체화합니다. 사망 원인이 고시 전이라는 사정만으로 이 정지기간 중 종전 지번 상속이전 신청이 허용되는 것은 아닙니다. 도시개발법 제43조 제3항에는 환지처분 공고 전 원인을 확정일자 있는 서류로 증명하는 예외가 있지만, 도시정비법 제88조 제3항과 이 예규에는 그 예외가 없습니다. 두 사업의 공고·고시를 섞지 마세요. [A88] [E1874] [D43]

이전고시 뒤 종전 토지 상속이전등기 직접 접수 중지
공고 전 원인의 확정일자 서류만으로 도시개발 환지 예외를 전용하지 않기
등기소와 시행자에게 현재 정지·신청 단계 확인

종전 토지에 잘못 등기됐더라도 그것을 완료 기준으로 삼지 않습니다

예규 제1874호 2.다(3)은 이전고시가 있었는데도 종전 토지에 등기가 마쳐진 경우 등기관이 부동산등기법 제58조를 적용해 직권으로 말소한다고 정합니다. 이미 접수증이나 완료 통지를 받았다면 그 사실만으로 권리 정리가 끝났다고 안내하지 마세요. 접수·완료일과 고시일, 실제 등기기록을 다시 대조하고 관할 등기소에 처리 상태를 확인해야 합니다. 이 문단은 개별 등기의 효력이나 말소 절차에서 발생하는 모든 다툼을 단정하지 않습니다. [E1874]

고시일과 종전 토지 등기 접수·완료일 선후
등기사항증명서의 현재 기록·말소 여부
등기소의 실제 보정·직권말소 진행 확인

시행자의 등기와 고시 전 대위상속등기를 구별합니다

현행 등기규칙 제2조 제1항 제4호는 사업시행자가 사업에 필요할 때 신청권자를 대위해 상속에 의한 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 제2조 제2항은 그 신청서에 “사업시행인가가 있었음을 증명하는 서면”을 첨부하도록 합니다. 현행 도시정비법 제50조는 “사업시행계획인가”를 규정하므로 해당 사업의 실제 인가 경위·증명자료를 시행자와 확인하되, 등기규칙 원문의 “사업시행인가”를 다른 첨부요건으로 바꾸어 읽지 마세요. 이 대위신청은 고시 후 상속인 누구나 종전 토지 상속등기를 할 수 있다는 예외가 아닙니다. 이전고시 뒤에는 법 제88조 제1항과 규칙 제5조에 따라 시행자가 고시 사실을 등기소에 알리고 종전 토지 말소, 새 대지·건축시설 보존 등 필요한 등기를 신청합니다. 이 제5조 단계에는 관리처분계획과 그 인가 및 이전고시를 증명하는 서면을 첨부하므로, 제2조의 대위신청용 인가 증명서면과 구별하세요. 종전 토지와 새 대지·건축물의 대응 자료 및 등기 진행 상태도 시행자에게 확인합니다. 예규 별지 제1-2호 대위신청 양식 역시 고시 뒤 종전 토지 일반 상속이전 허용 근거가 아닙니다. [R2] [A50] [A88] [R5] [E1874]

고시 전 시행자 대위상속등기 여부와 규칙 제2조 제2항의 “사업시행인가” 증명서면, 현행 사업시행계획인가 자료 대조
고시 후 제5조 신청의 관리처분계획·그 인가·이전고시 증명서면과 종전·새 부동산 대응 자료 확인
종전 토지 말소와 새 부동산 보존등기 접수·완료일 확인

시행자 등기가 끝나면 새 기록과 상속권리를 다시 맞춥니다

도시정비법 제86조 제2항은 이전고시 다음 날 분양받을 자가 새 대지 또는 건축물 소유권을 취득한다고 정합니다. 그러나 고인이 분양받을 자로 기록됐는지, 상속인이 어떤 권리를 승계하는지, 실제 새 대지·건축물 등기가 누구 명의로 어떻게 마쳐졌는지는 이 조항만으로 자동 확정할 수 없습니다. 시행자의 제88조 제1항 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 새 부동산의 최신 등기기록, 관리처분계획의 분양대상·권리 대응, 사망·상속관계와 분할자료를 함께 대조해 상속인의 후속 등기신청 대상을 정하세요. 종전 토지 기록만으로 새 권리의 명의나 신청서 표시를 기계적으로 옮기지 마세요. [A86] [A88] [R5] [C1005]

새 대지·건축물 최신 등기사항증명서
관리처분계획과 종전·새 부동산 대응표
고인 및 상속인의 권리와 협의분할 여부를 사건별 검토

자주 묻는 질문

이전고시 전에 돌아가셨다면 고시 뒤라도 종전 토지 상속등기를 낼 수 있나요?

고시 전 사망만으로 허용되지 않습니다. 도시정비법 제88조 제3항과 예규 제1874호 2.다는 고시 뒤 종전 토지의 다른 등기를 정지합니다. 고시일과 시행자 등기 진행을 먼저 확인하세요. [A88] [E1874]

확정일자 있는 사망·상속 서류가 있으면 예외인가요?

도시개발법 제43조 제3항의 환지 공고 전 등기원인 증명 예외를 정비사업 이전고시 뒤 종전 토지에 옮길 수 없습니다. 이 사건에는 도시정비법 제88조 제3항을 대조해야 합니다. [D43] [A88] [E1874]

토지 등기기록에 이전고시 표시가 안 보이면 접수해도 되나요?

표시가 아직 없다는 이유만으로 허용된다고 보지 마세요. 예규는 시행자 통지를 받은 등기관의 표제부 표시 절차와 이전고시 후 등기정지를 별도로 정합니다. 지방자치단체 공보 고시일과 실제 시행자 등기 상태를 확인하세요. [A86] [E1874]

고시 뒤 종전 토지에 상속등기가 이미 마쳐졌다면 그대로 믿어도 되나요?

예규 제1874호 2.다(3)은 고시가 있었는데도 종전 토지에 마친 등기를 등기관이 직권말소하도록 정합니다. 고시일·등기일·현재 기록을 관할 등기소와 대조하세요. [E1874]

시행자 등기가 끝난 새 대지나 아파트는 자동으로 상속인 명의인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 관리처분계획의 분양대상과 종전 권리, 새 부동산의 실제 등기명의, 사망·상속관계를 함께 보고 후속 등기 경로를 정해야 합니다. [A86] [A88] [R5] [C1005]

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확인한 근거

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이안법무사사무소의 무료 초기상담에는 고인 명의 종전 토지 등기사항증명서, 사망·가족관계 자료, 지방자치단체 공보의 이전고시와 사업시행자 안내, 사업시행계획인가 사실을 확인할 자료와 관리처분계획의 종전·새 부동산 대응 자료를 준비하세요. 고시일과 시행자 등기 상태, 새 기록의 실제 명의를 대조해 상속등기 신청 가능 대상과 시점을 정리합니다. 법무사가 법에서 허용되는 등기신청 대리·관련 서류 작성 등을 실제로 수임하는 경우 별도 보수와 실비가 발생할 수 있습니다. 특정 등기 수리나 분양권 귀속 결과를 보장하지 않습니다. 주민등록번호·가족관계서류 원본을 공개 댓글에 올리지 마세요.

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.