협의상속등기 뒤 재협의로 취득명의인 전원이 바뀌면, 말소·새 등기와 국민주택채권은 어떻게 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 협의분할에 의한 첫 상속등기가 완료되고 종전 취득명의인을 확인한 경우
• 같은 공동상속인 전원이 종전 분할협의를 유효하게 해제하고 실제 새 협의를 성립시킨 경우
• 해당 부동산의 취득 등기명의인 전부가 새 상속인으로 교체되고 말소·새 상속등기 및 채권 매입을 준비하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 해당 부동산 취득명의인의 일부만 교체되거나 기존 명의인의 지분이 증가·감소한 경정 사건
• 첫 상속등기 이전에 협의를 다시 한 사건
• 공동상속인의 사망 등으로 상속인 신분·상속개시가 새로 바뀐 사건

해당 부동산의 취득 등기명의인이 전부 바뀌는지 먼저 대조합니다

등기예규 제1675호 3.다.2는 이미 협의상속등기를 마친 뒤 공동상속인 전원이 종전 협의를 합의로 해제하고 새로 협의하여 그 부동산 취득명의인이 전부 교체된 경우를 다룹니다. 종전 등기부의 취득자와 새 협의서의 취득자·지분을 나란히 놓고 확인하세요. 일부만 교체되면 3.다.1의 경정 경로를 따로 검토해야 합니다. 단순히 상속인 신분이 모두 바뀌었다거나 첫 등기 전에 다시 분할한 사건으로 바꾸지 않습니다. [G1675] [C1013] [C1015]

• 첫 협의분할 상속등기 완료와 현재 명의인 확인
• 전원 합의해제 및 새 협의의 실제 성립 확인
• 해당 부동산 기존 취득자 집합과 새 취득자 집합 전원 대조

전부 교체라면 경정 대신 기존 말소와 새 상속등기를 나눕니다

등기예규 제1675호 3.다.2.가·나는 취득명의인 전부 교체 시 기존 상속등기의 경정을 허용하지 않습니다. 먼저 기존 상속등기 명의인을 등기의무자, 재협의로 그 부동산을 취득한 상속인을 등기권리자로 하여 말소등기를 공동 신청합니다. 이어 새 취득자가 상속등기를 단독 신청합니다. 전원 합의가 곧 기존 명의인의 신청 협력이나 대리권을 대신하지 않으며, 제3자 권리가 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. [G1675] [R23] [REG46]

• 기존 말소: 종전 명의인 의무자 / 새 취득자 권리자 공동신청
• 새 협의상속: 새 취득 상속인이 단독신청
• 각 신청의 협의·상속증명, 당사자, 대리권과 제3자 권리 확인

두 등기의 원인과 날짜를 같은 날로 적지 않습니다

기존 상속등기를 말소할 때에는 원인을 ‘재협의분할’, 원인일을 실제 재협의가 성립한 날로 적습니다. 새 상속등기에는 원인 ‘협의분할에 의한 상속’, 원인일 피상속인 사망일을 씁니다. 두 신청이 이어진다고 두 날짜를 재협의일이나 사망일 한 가지로 통일하지 마세요. 새 협의의 효력·조건과 사망관계를 증명할 자료가 있어야 합니다. 후속 사망이나 판결을 수반한 다른 사건에는 이 날짜를 그대로 복사하지 않습니다. [G1675] [REG43]

• 기존 등기 말소: 재협의분할 / 실제 재협의 성립일
• 새 상속등기: 협의분할에 의한 상속 / 피상속인 사망일
• 협의 효력조건·사망일·현재 명의기록 별도 대조

새 취득자의 채권은 종전 매입분을 공제하지 않습니다

대법원 등기선례 202406-2는 재협의로 취득 상속인 전부가 교체되면 새 상속인들이 종전 상속인 매입액을 뺀 나머지만 사는 것이 아니라 국민주택채권의 법정 매입금액 전부를 매입해야 한다고 답합니다. 이는 경정으로 증가하는 지분에 대한 등기예규 제1871호 제33조 제2항 제1호 다목 단서의 계산을 가져오는 경우가 아닙니다. 여기서 ‘전부’는 사건별 감면·면제 여부와 산정기준을 확인한 뒤 해당되는 법정 의무금액을 뜻합니다. 이미 산 채권의 액면·매도 할인비용이나 다른 세금 전체를 동일하게 다시 부담한다는 뜻은 아닙니다. [S2024062] [G1871] [H8]

• 종전 명의인 채권 매입내역과 새 취득자 의무 구분
• 경정 증가분 예외를 말소·새 상속등기에 전용하지 않기
• 해당 면제와 실제 법정 매입금액을 개별 확인

신청자료와 금액 산정자료는 부동산·지분별로 확인합니다

새 채권 매입이 필요한 경우 등기예규 제1871호 제33조 제3항은 부동산별, 각 부동산에 대하여 상속인 각자의 지분별 신청 당시 시가표준액을 기준으로 합니다. 취득세 확인서나 토지·건축물대장으로 그 금액이 확인되지 않으면 같은 조 제4항의 추가 가격자료를 확인합니다. 현재 등기부, 두 협의서, 상속관계와 신청인·대리권, 제3자 권리, 부동산별 지분·가격 및 면제자료를 나누어 점검하세요. 방문신청 인감 첨부의 해당 조건은 등기규칙 제60조에서 확인하고 전자신청에 그대로 복사하지 않습니다. 매입액·할인비용·세금·보수와 실제 수리 여부는 별개입니다. [G1871] [H8] [REG46] [REG60]

• 두 협의서·전원 합의해제·상속 및 현재 등기증명
• 말소 공동당사자와 새 상속 단독신청인의 신원·대리자료
• 부동산·새 취득지분별 시가표준액, 해당 면제 및 기존·신규 채권 자료

자주 묻는 질문

다시 협의하면 기존 상속등기를 모두 경정할 수 있나요?

이미 협의상속등기를 마친 뒤 해당 부동산 취득명의인이 전부 교체된 경우에는 등기예규 제1675호 3.다.2에 따라 경정이 허용되지 않습니다. 일부 교체는 다른 경정 경로를 검토해야 합니다. [G1675]

전부 교체라면 누가 기존 등기를 말소하고 새 등기를 신청하나요?

기존 상속등기의 명의인이 의무자, 새 협의의 취득 상속인이 권리자로 기존 등기 말소를 공동 신청합니다. 이후 새 취득 상속인이 새 상속등기를 단독 신청합니다. 기존 명의인의 협력·대리권과 제3자 권리를 따로 확인합니다. [G1675] [R23] [REG46]

말소와 새 상속등기의 원인일은 모두 재협의일인가요?

아닙니다. 말소는 재협의분할과 실제 재협의 성립일, 새 상속등기는 협의분할에 의한 상속과 피상속인 사망일입니다. 두 원인·날짜를 각각 증명하세요. [G1675] [REG43]

종전 명의인이 산 국민주택채권을 새 취득자가 공제할 수 있나요?

선례 202406-2의 전원 교체 사실에서는 공제하지 않고 새 취득자의 해당 법정 매입금액 전부를 매입합니다. 다만 실제 금액과 적용 면제는 부동산·지분·시가표준액 및 사건조건으로 산정합니다. 채권 액면과 현금 할인비용·세금은 구별합니다. [S2024062] [G1871] [H8]

채권매입액은 어떤 자료로 확인하나요?

등기예규 제1871호 제33조는 해당 부동산별·새 취득자 지분별 신청 당시 시가표준액과 필요한 증명자료를 기준으로 합니다. 대장·취득세 확인서 등으로 확인되지 않으면 추가 가격자료가 필요할 수 있습니다. 면제 여부, 종전·새 매입내역과 실제 비용을 각각 확인해야 합니다. [G1871] [H8]

함께 읽을 글

확인한 근거

• [S2024062] 대법원 등기선례 202406-2 — 전원 교체 후 국민주택채권 · ·
• [G1675] 대법원 등기예규 제1675호 — 재협의분할 후 상속등기 · ·
• [G1871] 대법원 등기예규 제1871호 제33조 — 채권 매입 및 금액 기준 · ·
• [H8] 주택도시기금법 제8조 — 국민주택채권 매입 · ·
• [C1013] 민법 제1013조 — 상속재산 분할 · ·
• [C1015] 민법 제1015조 — 분할의 소급효와 제3자 · ·
• [R23] 부동산등기법 제23조 — 등기신청인 · ·
• [REG43] 부동산등기규칙 제43조 — 신청정보 · ·
• [REG46] 부동산등기규칙 제46조 — 첨부정보 · ·
• [REG60] 부동산등기규칙 제60조 — 방문 신청의 인감 관련 첨부 · ·
• [JOB2] 법무사법 제2조 — 법무사의 업무 · ·

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무료 초기상담에서는 현재 등기명의와 두 협의서, 상속관계, 부동산별 새 취득지분 및 기존·신규 채권 자료를 비식별 사본으로 대조합니다. 법무사법 제2조 범위의 등기신청 대리와 관련 서류 작성·제출은 별도 위임과 보수·실비 안내 뒤 진행합니다. 재협의 성립, 제3자 권리정리, 세금·채권 면제나 등기 수리를 보장하지 않습니다. 주민등록번호·상세주소·원본 협의서는 공개 댓글에 올리지 말고 안전한 전달방법을 먼저 확인하세요. [JOB2]

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