상속등기 · 유언신탁 첫등기
고인 명의 집에 유효한 유언으로 신탁을 처음 설정했다면, 먼저 유언 내용·사망일·현재 등기명의와 유언집행자·수탁자의 자격을 확인하세요. 대법원 선례는 이 경우 등기원인을 신탁, 원인일자를 유언자 사망일로 보고, 집행자와 수탁자가 공동으로 소유권이전을, 수탁자가 단독으로 신탁등기를 신청하도록 설명합니다. 두 등기는 신청 주체가 다르더라도 신탁 원인 이전과 신탁을 1건의 신청정보로 함께 접수합니다. 이미 생전에 신탁등기된 집에는 이 첫설정 경로를 그대로 적용하지 않습니다. [SC2025051] [T3] [G1799]
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 유효한 유언으로 고인 명의 부동산에 신탁을 처음 설정하고 유언자 사망 후 최초 소유권이전·신탁등기를 검토하는 경우
- 유언집행자와 수탁자가 정해져 있거나 실제 자격을 증명할 수 있는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 생전 신탁계약으로 이미 수탁자 명의 소유권이전·신탁등기가 끝난 집의 사후 귀속·변경 문제
- 현재 등기명의가 고인이 아니거나 유언의 효력·집행자·수탁자 자격·제3자 권리가 확인되지 않았는데 첫설정 접수를 확정하는 경우
유언이 신탁을 처음 설정했는지 등기기록부터 구별합니다
신탁법 제3조 제1항은 계약, 위탁자의 유언, 자신을 수탁자로 정한 선언을 서로 다른 신탁 설정 방식으로 둡니다. 집이 여전히 유언자 명의였고 유언 자체가 신탁을 처음 만드는 것인지, 생전에 계약에 따라 이미 수탁자 명의 소유권이전과 신탁등기를 마쳤는지를 등기기록·신탁원부·유언으로 대조하세요. 뒤의 경우에는 처음 신탁을 설정하는 신청이 아니므로 기존 신탁의 사후 귀속·변경 조건을 확인해야 합니다. 유언 문구만 보고 상속등기 또는 유증이전 명칭을 먼저 정하지 마세요. [T3] [SC2025051]
- 고인 명의인지, 이미 수탁자 명의 신탁인지 확인
- 유언 원문에서 목적 부동산·수탁자·신탁 설정 내용을 확인
- 기존 신탁이라면 원부의 사망 후 귀속·변경 조항을 별도로 확인
유언으로 처음 신탁한다면 원인은 신탁, 날짜는 사망일입니다
대법원 부동산등기선례 202505-1은 위탁자의 유언에 따른 신탁을 신탁행위에 의한 신탁등기로 봅니다. 이 사실관계에서 등기원인은 ‘신탁’, 원인일자는 유언의 효력이 발생한 위탁자 사망일입니다. 현재 고인 명의와 유효한 유언이 확인되는데도 일반 상속등기나 단순 유증이전이라는 이름을 자동으로 선택하면 실제 원인과 신청인이 어긋날 수 있습니다. 다른 유언 내용이나 이미 변경된 현재 명의에는 이 회답의 결론을 그대로 붙일 수 없습니다. [SC2025051] [T3]
- 사망일과 유언의 효력·목적 재산 확인
- 현재 등기명의와 신탁 첫설정 여부 확인
- 신탁 원인·사망일을 사건 사실과 대조
이전등기와 신탁등기의 신청인을 각각 확인하고 한 건으로 묶습니다
선례는 유언집행자를 소유권이전의 등기의무자, 수탁자를 등기권리자로 하여 두 사람이 공동으로 이전등기를 신청하고, 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다고 설명합니다. 여기서 ‘단독’은 신탁등기의 신청 주체를 뜻하며 이전등기를 따로 먼저 접수해도 된다는 뜻이 아닙니다. 현행 등기예규 제1799호 1.나.(1)은 신탁행위에 따른 소유권이전과 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하도록 하고 등기목적을 ‘소유권이전 및 신탁’으로 정합니다. 일반적인 첫설정에서 둘 중 하나만 선택해 신청하면 각하 대상입니다. 위탁자·수익자의 대위 단독 신탁등기라는 좁은 예외를 이 사건의 통상 경로로 확대하지 마세요. [SC2025051] [G1799]
- 이전등기: 집행자와 수탁자 공동신청
- 신탁등기: 수탁자 단독신청 자격
- 접수 구조: 소유권이전 및 신탁을 1건 신청정보로 일괄
신탁·사망·집행자 자격과 신탁원부 자료를 따로 갖춥니다
선례는 신탁이 있었음을 증명하는 정보, 유언자의 사망을 증명하는 정보, 유언집행자의 자격을 증명하는 정보와 일반 등기신청 정보를 첨부하라고 합니다. 유언 공정증서나 기본증명서는 회답의 예시이므로 실제 유언 방식과 자격 증명자료를 확인하세요. 제1799호는 신탁원부 작성 정보, 신탁 원인 정보도 정하고 있으며 유언에 따른 신탁 원인 소유권이전·신탁등기에는 지방세 납세증명서 규정이 적용됩니다. 확정판결 등 규정상 예외와 개별 사건의 일반 첨부 여부를 함께 확인해야 합니다. 유언이 유효하고 집행자가 누구인지 불명확한 상태에서 증명서류 몇 장만으로 수리를 보장할 수 없습니다. [SC2025051] [G1799]
- 신탁을 설정한 유언과 사망 증명
- 집행자·수탁자 자격 및 현재 등기명의
- 신탁원부 작성 정보·납세증명서 등 해당 일반 첨부와 예외 확인
이미 등록된 신탁이나 제3자 권리가 있으면 현재 기록에 맞춰 다시 판단합니다
첫설정 회답은 유언에 따라 고인 명의 부동산을 수탁자에게 옮기며 신탁등기를 처음 하는 구조입니다. 생전에 이미 수탁자 명의로 신탁등기가 마쳐진 집이라면 소유권이전과 첫 신탁등기를 다시 신청할 문제가 아닙니다. 상속인이나 제3자 명의의 이전·처분제한 등 후속 기록이 있다면 그 기록의 원인과 효력, 유언집행 권한을 먼저 확인하세요. 선례만으로 기존 등기가 자동 말소되거나 모든 사건이 곧바로 접수된다고 판단할 수 없습니다. [SC2025051] [G1799]
- 현재 명의와 신탁원부의 유무·내용
- 상속인·제3자 후속 권리와 유언집행 권한
- 첫설정 신청인지 기존 신탁 변경·귀속 문제인지 최종 분기
자주 묻는 질문
고인 명의 집에 유언으로 신탁했다면 상속인 명의로 먼저 등기하나요?
유효한 유언이 신탁을 처음 설정하는 회답의 사실관계라면 원인을 신탁으로 하는 이전과 신탁등기의 일괄 신청을 검토합니다. 고인 명의·유언 효력·집행자·수탁자 자격과 현재 권리를 먼저 확인해야 합니다. [SC2025051] [G1799]
유언집행자가 이전하고 수탁자가 신탁등기하니 접수도 두 번 하나요?
아닙니다. 이전등기는 집행자와 수탁자 공동, 신탁등기는 수탁자 단독이라는 신청 주체 구분과 별개로, 신탁 원인 이전과 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄합니다. [SC2025051] [G1799]
신탁의 원인일자는 유언 작성일인가요?
202505-1의 유언으로 처음 설정하는 신탁에서는 신탁 원인일자를 유언의 효력이 발생한 위탁자 사망일로 설명합니다. 실제 유언과 사망 사실을 확인하세요. [SC2025051]
공정증서 유언만 있으면 다른 자료 없이 신청할 수 있나요?
회답은 신탁 내용, 사망, 집행자 자격과 그 밖의 등기신청 정보를 각각 요구합니다. 예규의 신탁원부 작성 정보와 해당 납세증명서·예외도 확인해야 합니다. 공정증서는 회답의 증명 예시입니다. [SC2025051] [G1799]
생전에 이미 신탁등기된 집도 같은 신청을 하나요?
아닙니다. 첫설정 회답과 다른 출발점입니다. 등기기록·신탁원부를 보고 기존 신탁의 사후 귀속이나 변경 사유, 실제 권리자를 별도로 판단합니다. [T3] [SC2025051]
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이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 유언 원본, 사망·집행자 자격, 현재 등기기록과 신탁원부를 대조해 첫설정 여부·신청인·첨부정보를 정리할 수 있습니다. 법무사법상 등기신청 대리와 서류 작성 등 실제 수임업무에는 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 유언의 유효성이나 등기 수리를 보장하지 않으며 일반 소송대리는 맡지 않습니다. 공개 댓글에 유언 원본·신분자료·등기필정보를 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.