상속등기 · 미등기토지의 보존 신청인
미등기 토지의 대장에 망인이 최초 소유자로 적혀 있고, 점유취득시효 완성자가 상속재산관리인을 피고로 소유권이전등기절차 이행 확정판결을 받은 경우라도, 그 판결로 관리인을 권리자로 하는 소유권보존등기를 대위 신청할 수는 없습니다. 대법원 등기선례 202410-1의 답변입니다. 관리인은 소송의 상대방으로 표시됐다는 이유만으로 그 토지의 소유자가 되지 않습니다. 대장·판결 주문·관리인 선임자료와 현재 등기기록을 대조해 보존등기 권리자를 다시 확인해야 하며, 이 자료만으로 다른 사람 명의의 보존 경로를 확정할 수도 없습니다. [S2024101] [R65]
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 토지·임야대장의 최초 소유자가 망인이고 그 토지에 아직 소유권보존등기 기록이 없는 경우
- 점유취득시효 완성자가 상속재산관리인을 피고로 이전등기절차 이행 확정판결을 받아 그 관리인을 보존등기 권리자로 적으려는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 이미 토지 소유권보존등기가 있어 등기명의인에서 점유자 앞으로 이전만 문제되는 경우
- 관리인 자신의 소유권을 증명하는 별도 판결이 존재한다고 실제 확인된 경우
- 상속인 또는 상속재산법인 명의의 별도 보존신청 가능성이 공식자료와 사건기록으로 확인되지 않은 경우
대장·등기기록·판결의 세 이름을 먼저 구분합니다
토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자로 적힌 사람이 망인인지, 실제로 등기기록이 없는지부터 확인하세요. 다음으로 판결문 피고가 상속재산관리인이라는 표시와, 판결 주문이 명하는 소유권이전등기의 권리자·의무자·대상 토지를 읽습니다. 마지막으로 신청하려는 소유권보존등기의 권리자 칸에 누구를 적으려는지 별도로 표시하세요. 선례 202410-1은 바로 이 미등기 토지·망인 최초대장소유자·관리인 피고·이전이행확정판결이라는 사실관계에 답합니다. [S2024101] [R65]
- 토지·임야대장 최초 소유자와 현재 등기기록
- 판결 피고·주문·대상 필지·확정 여부
- 예정 보존등기 권리자와 대위 신청의 근거
관리인의 대표 지위가 관리인 자신의 소유권은 아닙니다
대법원 선례는 상속재산관리인을 상속인의 존부가 분명하지 않을 때 법원이 선임하는 상속인의 법정대리인으로 설명하고, 관리인의 선임 자체도 등기법상 등기할 사항이 아니라고 합니다. 그래서 관리인을 피고로 한 위 이전이행판결이 있다고 하여 관리인을 보존등기 권리자로 적을 수 없다고 회답했습니다. 소송에서 관리인이 누구를 대표했는지와 토지의 실체 소유자가 누구인지는 구별해야 합니다. 이 회답만으로 실제 상속인이나 다른 명의의 보존 가능성까지 확정됐다고 읽지 마세요. [S2024101]
- 관리인 선임결정과 판결의 피고·대표 표시
- 관리인의 법적 지위와 실체 소유자의 구별
- 관리인 명의 보존대위 경로의 부정
제65조의 신청자격과 판결 종류를 맞춰 봅니다
현행 부동산등기법 제65조는 미등기 토지·건물의 보존등기를 신청할 수 있는 사람을 정합니다. 제1호는 대장 최초 소유자와 그 상속인·포괄승계인, 제2호는 확정판결로 자기 소유권을 증명한 사람입니다. 그러나 관리인을 피고로 “이전등기절차를 이행하라”는 판결이 제65조 제2호의 관리인 자신의 소유권 증명판결과 언제나 같지는 않습니다. 이 사건의 선례는 그 판결을 들어 관리인을 권리자로 한 보존대위를 부정합니다. 제4호의 지방자치단체장 소유권 확인은 건물에 한정되므로 이 미등기 토지의 대체 서류로 옮겨 쓸 수 없습니다. [R65] [S2024101]
- 제65조 제1호 최초명의·상속 연결과 제2호 자기 소유 증명 구별
- 이전이행 판결 주문과 보존신청 권리자 불일치 점검
- 건물에만 적용되는 제4호 확인을 토지에 전용하지 않기
이름만 바꿔 접수하거나 다른 보존 경로를 추정하지 않습니다
잘못된 관리인 명의 보존신청을 피하려면 대장과 판결을 같은 토지 표시로 맞추고, 현재 등기기록·상속인 존부·관리인 선임 범위·후속 권리관계가 원사실과 같은지 확인해야 합니다. 이 선례가 확정한 것은 관리인을 권리자로 하는 보존대위신청의 불가입니다. 다른 상속인 또는 상속재산법인 명의의 보존 뒤 이전이 가능한지, 누구에게 어떤 판결이나 증명이 필요한지는 이 회답만으로 단정하지 않습니다. 그 가능성을 말하려면 별도 공식근거와 실제 사건자료가 필요합니다. [S2024101] [R65]
- 대장 최초명의와 판결 대상 필지의 동일성
- 상속인 존부·관리인 권한과 현재 등기·후속권리
- 미확인 다른 명의의 보존 신청을 자동 대안으로 제시하지 않기
접수 전 자료를 정리하고 신청 범위를 확인합니다
토지·임야대장 연혁, 현재 등기사항과 폐쇄기록 조회, 관리인 선임결정, 판결정본·확정증명, 대상 토지 표시와 주문, 상속인 존부 자료를 나눠 준비하세요. 어느 문서가 “이전등기를 명하는 자료”이고 어느 문서가 “보존등기 권리자의 소유를 증명하는 자료”인지 표시해 두면 신청인 오인을 줄일 수 있습니다. 이 글은 202410-1의 부정 경로를 설명하며 별도 소송이나 다른 명의의 보존등기 수리를 보장하지 않습니다. 선례에 인용된 1976다797 및 등기선례 4-355의 별도 원문 법리를 이 사건 밖으로 확대하지 않습니다. 법무사는 법정 범위에서 등기신청 대리와 법원 제출서류 작성·제출대행 등을 검토할 수 있으나 소유권 다툼의 일반 소송대리나 결과 보장은 별개입니다. [S2024101] [R65] [JOB2]
- 대장·등기기록과 필지 표시
- 관리인 선임결정·판결정본·확정증명
- 보존권리자 자격과 후속권리 자료를 별도 검토
자주 묻는 질문
관리인이 피고로 적힌 확정판결이면 그 사람 명의로 보존등기할 수 있나요?
선례 202410-1의 미등기 토지·망인 최초대장소유자·시효이전이행판결 사실관계에서는 관리인을 권리자로 하는 보존대위신청을 할 수 없습니다. 피고·대표 지위만으로 관리인의 소유권이 생기지 않습니다. [S2024101]
관리인 선임결정이 등기되면 달라지나요?
선례는 관리인의 선임이 등기법상 등기할 사항이 아니라고 설명합니다. 선임결정과 토지의 소유권보존 자격은 별도로 확인해야 합니다. [S2024101] [R65]
이전등기 이행판결도 제65조 제2호의 자기 소유 증명판결인가요?
항상 같다고 할 수 없습니다. 제65조 제2호는 신청인 자신의 소유권 증명을 요구하고, 이 선례는 관리인을 피고로 한 이전이행판결로 관리인을 권리자로 한 보존대위를 부정했습니다. 실제 주문과 권리자를 대조하세요. [R65] [S2024101]
시·군·구청장 확인으로 이 토지 보존등기를 대신할 수 있나요?
제65조 제4호의 행정청 확인 경로는 건물의 경우로 한정됩니다. 미등기 토지에 그대로 옮길 수 없습니다. [R65]
그럼 상속인이나 상속재산법인 명의로 곧바로 보존하면 되나요?
이 선례는 관리인 명의의 신청불가를 답한 것이며 다른 명의의 적극 경로를 확정하지 않습니다. 상속인 존부와 대장·판결·현재 권리자료를 바탕으로 별도 공식근거를 확인해야 합니다. [S2024101] [R65]
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.