모든 세대가 건물 안에 있다는 이유만으로 같은 사용료를 내는 것은 아닙니다. 집합건물의 대지를 공유하지만 전유부분을 소유하지 않은 사람이 차임 상당액을 청구할 때, 먼저 그 사람의 지분과 각 세대가 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분을 확보했는지를 구별해야 합니다. 대법원은 적정 대지지분을 가진 구분소유자에게는 이런 대지 사용을 이유로 부당이득 반환을 청구할 수 없고, 대지지분이 없거나 부족한 구분소유자에게는 원칙적으로 청구할 수 있다고 판단했습니다. 부족하다고 하여 금액이 자동으로 정해지는 것도 아니며, 예외 사정도 살펴야 합니다. [S1·S2]
이 안내가 적용되는 경우와 따로 판단할 경우
적용되는 경우: 이 글에서 말하는 청구자는 그 건물의 전유부분은 소유하지 않고 대지 공유지분만 가진 사람입니다. 그 사람이 개별 구분소유자에게 대지 사용료를 요구하고, 해당 세대의 적정 대지지분 확보 여부가 쟁점인 경우를 설명합니다. [S1·S2]
따로 판단할 경우: 대지 공유자라고 해서 모두 같은 지위는 아닙니다. 한 세대의 구분소유자가 다른 세대에 지분 비율 차이를 이유로 청구하는 경우와, 건물 밖의 대지 공유자가 세대를 상대로 청구하는 경우는 법률관계가 다릅니다. 대법원은 분양 당시 대지지분 비율대로 대지를 공유하는 구분소유자들 상호 간에는 특별한 사정이 없는 한 그 비율 차이만으로 부당이득을 청구할 수 없다고 설명했습니다. 일반 공유 토지에서 한 공유자가 특정 부분을 배타적으로 사용하는 문제도 이 글의 집합건물 판단과 구별해야 합니다. [S1·S2]
또 대지권등기의 표기가 없다는 사실만으로 곧장 사용료 채무가 생기거나 사라진다고 단정할 수 없습니다. 대지사용권은 전유부분의 소유를 위하여 대지에 대해 가지는 권리이고, 판례는 등기 표기뿐 아니라 실제 권리 취득과 전유부분과의 관계를 살핍니다. 등기 표기 문제 자체가 쟁점이면 별도의 대지권 미등기 안내를 먼저 확인하세요. [S1·S3]
우리 세대의 ‘적정 대지지분’은 무엇과 비교할까요?
원칙적인 출발점은 전유부분 면적이 건물 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율과 그 세대가 확보한 대지 공유지분의 비교입니다. 다만 규약·분양 경위·대지의 구성과 실제 권리관계가 다를 수 있으므로, 한 장의 등기사항증명서 숫자만으로 결론을 내리지 마세요. 2022년 대법원 전원합의체는 적정 대지지분을 확보한 구분소유자에게 외부 대지 공유자가 대지의 사용·수익을 이유로 부당이득을 청구할 수 없다고 판시했습니다. [S1]
| 구별할 상황 | 먼저 볼 자료 | 곧장 단정하면 안 되는 결론 |
|---|---|---|
| 적정 지분을 확보한 세대 | 전유부분·대지 등기 변동, 취득 원인 | 외부 공유자가 있다는 이유만으로 사용료를 낸다는 결론 |
| 대지지분이 전혀 없는 세대 | 분양·매매·경매 기록과 대지사용권 | 대지권 표시가 없다는 사실만으로 사용권도 없다는 결론 |
| 적정 지분보다 부족한 세대 | 전체 전유면적, 세대별 지분, 분양 당시 약정 | 부족한 숫자만큼 언제나 동일한 사용료가 나온다는 결론 |
| 청구자가 여러 명인 경우 | 청구자별 대지지분·취득 시점 | 각자가 대지 전체 임료를 모두 청구할 수 있다는 결론 |
2025년 대법원은 적정 지분을 갖추지 못한 세대만 외부 대지 공유자에 대한 반환의무를 부담한다는 기준을 다시 확인했습니다. 외부 공유자가 여러 명이면 각자의 대지지분에 상응하는 범위, 부족한 세대가 여러 명이면 각 부족분의 비율을 살펴야 한다고도 했습니다. 따라서 건물 전체 임료를 세대 수로 똑같이 나누는 식의 계산은 판결의 기준과 맞지 않을 수 있습니다. [S2]
지분이 조금 부족해도 늘 사용료를 내는 것은 아닙니다
과소 대지지분이 매우 근소하게 부족해 청구가 신의성실의 원칙에 반하는 경우, 분양 당시 무상 사용에 관한 권한과 그 약정의 승계가 인정되는 경우, 부족한 지분에 따른 사용 상태가 장기간 묵인된 경우 등에는 반환의무가 인정되지 않을 수 있습니다. 이것은 일률적인 면제 규칙이 아닙니다. 판례가 든 예외에 해당하는지는 부족 정도, 분양·양도 과정, 권리자들의 행동을 구체적으로 확인해야 합니다. [S2]
청구를 받으면 어떤 순서로 확인하고, 기간은 어떻게 보나요?
청구를 받았다면 다음 순서로 자료를 정리하세요. 권리자가 여러 명이거나 분양 당시 기록·약정이 불분명하면 확인과 협의에 필요한 시간이 달라집니다. 누구에게나 같은 처리기간을 정할 수 없으므로 자료를 모은 뒤 청구 범위와 가능한 절차·소요 시간을 사건별로 확인해야 합니다.
- 청구자의 지위를 확인합니다. 청구자가 전유부분을 소유하지 않는 대지 공유자인지, 어떤 지분을 언제 취득했는지 봅니다.
- 세대별 대지사용권을 확인합니다. 건물과 대지의 등기 변동, 분양계약·매매계약, 건축물대장, 규약을 모아 전유부분과 대지지분의 연결을 확인합니다.
- 부족분과 예외를 분리합니다. 면적 비율·실제 지분을 비교하되, 무상 사용 약정·승계·장기간의 이용 경위도 함께 기록합니다.
- 기간과 금액은 따로 검토합니다. 어느 시기 소유자에게 어떤 범위의 청구가 가능한지와 임료 산정은 별개의 문제입니다. 안내 글만으로 채무를 인정하거나 합의 금액을 정하지 마세요.
자주 묻는 질문 — 아파트에 대지권 표시가 있으면 무조건 청구를 막을 수 있나요? 표시의 유무보다 해당 세대가 실제로 어떤 대지사용권과 지분을 확보했는지가 우선입니다. 적정 지분을 갖췄는지까지 확인해야 합니다. [S1·S3]
자주 묻는 질문 — 부족한 세대만 내면, 충분한 세대가 대신 부담할 일은 없나요? 외부 공유자의 대지 사용에 따른 부당이득 청구에서는 적정 지분을 가진 구분소유자를 원칙적으로 제외한다는 것이 2022년 판례의 판단입니다. 다른 계약상 부담이나 관리비 문제까지 이 결론으로 해결되지는 않습니다. [S1·S2]
공식 근거와 이 글의 범위
국가법령정보센터에 공개된 다음 판결 전문과 집합건물법·민법 규정을 2026-10-01에 확인했습니다. 2025년 판결의 사건은 오래된 복합 집합건물의 대지 공유관계였습니다. 모든 아파트의 실제 권리관계가 같다는 뜻은 아니므로, 개별 대지·분양·등기 자료를 따로 검토해야 합니다.
- [S1] 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결: 적정 대지지분을 가진 구분소유자에 대한 외부 대지 공유자의 부당이득 청구를 부정하고 종전 판례 일부를 변경.
- [S2] 대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결: 과소·무지분 구분소유자와 청구자의 구별, 부족분 비율, 특별한 사정 및 구분소유자 상호 간 청구의 한계.
- [S3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호·제12조 제1항·제20조·제21조, 민법 제741조: 대지사용권, 전유부분과 대지사용권의 관계 및 부당이득의 기본 규정. 해당 사건의 구체적인 요건은 위 판결 전문과 함께 읽어야 합니다.
외부 대지 공유자의 청구를 받았거나 대지지분을 확인해야 한다면, 이안법무사사무소의 무료 초기상담에서 등기·분양·약정 자료를 함께 살펴볼 수 있습니다. 법원 제출서류의 작성·제출대행 등은 사안과 업무 범위에 따라 별도 비용이 생길 수 있습니다. 사용료 액수나 소송 결과를 보장하지 않으며 주민등록번호·상세 주소·계약서 원본을 공개 댓글에 올리지 마세요. 상담 요청을 이용하세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.