부담부증여에서 채무 부분이 양도에 해당한다는 말이 곧 양도소득세를 무조건 낸다는 뜻은 아닙니다. 증여자의 1세대 1주택 비과세 요건을 별도로 검토할 수 있습니다. 다만 집 한 채라는 설명만으로 면제를 정하지 말고 세대의 주택·권리 보유와 보유·거주 이력, 고가주택 여부를 세무사와 확인하세요. [S1] [S2] [S3]
양도 해당과 실제 비과세를 구별합니다
가상 사례입니다. 국내 거주자인 부모가 보유 주택을 대출과 함께 자녀에게 증여하려 합니다. 가족은 부담부증여의 채무 부분에는 언제나 양도세가 나온다고 생각합니다. 그러나 양도로 보는 거래인지와 비과세 요건을 충족하는지는 다른 단계입니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호 가목은 법정 요건을 갖춘 1세대 1주택의 비과세를 정합니다. 부담부증여라는 이유만으로 이 검토를 생략하지 않으며, 반대로 자녀에게 준다는 이유만으로 자동 비과세라고 할 수도 없습니다. [S1] [S2]
증여자 세대와 주택 전체의 조건을 봅니다
시행령 제154조는 양도일 현재 국내 1주택, 원칙적으로 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역인 경우의 2년 거주 등을 정하고 예외도 둡니다. 비거주자에서 거주자로 전환한 특정 경우의 보유기간 등도 달라집니다. 본인 명의 집만 세지 말고 세대와 실제 주택·입주권·분양권 자료를 확인합니다. [S2] [S3]
제89조는 12억원 초과 고가주택을 일반 비과세 범위에서 제외하고, 시행령 제156조는 일부 양도 시 전체 환산 기준을 둡니다. 인수채무가 12억원 이하라는 이유만으로 비과세를 확정하지 마세요. 고가주택의 과세대상 양도차익은 별도 계산하며, 모든 차익에 항상 전액 과세된다는 뜻도 아닙니다. [S2] [S4]
비과세 검토도 전체 세금 비교에 포함합니다
이안법무사사무소는 의뢰인과 협의해 세무사와 연계하여 진행하도록 등기 대상과 인수채무, 증여자의 취득일·주소 이력과 세대별 보유 자료를 정리합니다. 세무사는 비과세 적용 여부와 일반 증여·부담부증여의 전체 세부담을 같은 사실관계로 비교합니다.
일시적 2주택, 다가구·겸용주택, 비거주자 등은 개별 특례와 적용 시점을 별도 확인합니다. 양도세 비과세 검토가 자녀의 증여세·취득세까지 없애지는 않습니다. 법무사는 등기 업무를, 세무사는 위임받은 계산·신고를 맡으며 신고 불필요나 절세 결과를 보장하지 않습니다. [S5]
준비할 자료
- 증여자와 세대의 주택·입주권·분양권 보유 자료
- 원취득일·취득 당시 지역과 보유·거주 이력
- 주택 전체 평가자료·대출잔액·채무인수 및 등기자료
함께 읽을 글
확인한 근거
- [S1] 소득세법 제88조 — 부담부증여의 양도 범위 · 제1호채무부분
- [S2] 소득세법 제89조 — 1세대 1주택 등 비과세 · 제1항제3호·제2항·고가제한
- [S3] 소득세법 시행령 제154조 — 1세대 1주택 범위 · 주택수·보유거주·예외
- [S4] 소득세법 시행령 제156조 — 고가주택 · 일부양도전체환산·과세차익상세계산별도
- [S5] 법무사법 제2조 — 업무 범위 · 등기신청 대리·관련서류 업무
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.