대출이 남은 집을 자녀에게 주면 부담부증여로 절세할 수 있나요?

적용되는 경우와 그렇지 않은 경우

주택의 대출 또는 임대차보증금 반환채무를 자녀가 실질적으로 인수하기로 하고, 금융기관·임차인과의 관계와 상환 자료로 확인할 수 있다면 부담부증여 검토 대상입니다. 반대로 등기부에 근저당권이 있다는 사실만으로 채무가 자녀에게 자동 이전되지는 않습니다. 아버지가 계속 갚거나 자녀가 실제 부담하지 않는다면 명목상 채무인수만으로 공제를 주장해서는 안 됩니다. 직계존비속 사이에는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있어 증빙이 특히 중요합니다.

두 세금만 비교하면 빠뜨리기 쉽습니다

세무사는 주택 시가와 인정 채무액을 확인한 뒤 자녀의 증여세, 아버지의 채무 상당 부분 양도소득세, 자녀의 취득세를 함께 계산합니다. 주택 수·소재지·취득 원인·과거 증여·향후 매도 계획에 따라 결과가 달라집니다. 증여세가 줄어도 다른 세금과 거래 비용이 늘 수 있으므로 ‘무조건 절세’라고 안내할 수 없습니다.

진행 순서

1. 01

   증여자·수증자의 의사와 주택의 등기, 실제 시가, 대출·임대차보증금의 계약 및 잔액을 확인합니다.

2. 02

   채무의 원래 채무자, 자녀의 인수 방식, 금융기관 동의 여부, 앞으로 누가 상환할지를 문서와 자금 흐름으로 확인합니다.

3. 03

   세무사와 일반 증여·부담부증여의 총세부담을 같은 가정으로 비교합니다. 장래 상속과 자녀의 재양도 계획도 검토합니다.

4. 04

   적절한 방식이 정해지면 계약서, 세금 신고와 소유권이전등기·필요한 담보권 변경의 서류·순서를 맞춥니다.

준비자료와 기한

등기사항증명서, 최초 대출계약·현재 잔액증명, 근저당 관련 자료, 임대차계약·보증금 수령 및 반환 의무 자료, 은행의 채무인수 가능 여부, 과거 10년 증여 내역, 주택 시가·취득가액 자료를 준비해 주세요. 증여세·취득세·양도소득세는 과세원인과 신고기한이 서로 다르므로 계약일·증여일·등기접수일을 한 날짜로 취급하지 않습니다. 실제 사실관계와 당시 법령을 토대로 세무사가 일정표를 확인해야 합니다.

사무소와 세무사의 역할

이안법무사사무소는 계약 내용과 등기부의 권리관계를 확인하고, 법무사 업무 범위 안에서 이전등기 및 관련 서면을 준비합니다. 세무 검토가 필요한 경우 의뢰인과 협의해 세무사와 채무 인수 증빙, 증여세·양도소득세·취득세 비교를 연결하겠습니다. 세금 절감이나 채무인수 승인, 등기 완료를 보장하지 않습니다. 무료 초기상담 이후 서류 작성·등기신청 등 수임 업무에는 별도 보수와 실비가 발생할 수 있습니다.