부담부증여의 채무 부분을 양도로 계산하면서 집 전체의 취득가액을 그대로 빼면 안 됩니다. 소득세법 시행령 제159조는 양도로 보는 부분의 취득가액과 양도가액을 각각 안분하도록 정합니다. 세무사에게 현재 대출뿐 아니라 증여자가 집을 처음 취득한 계약·비용 자료도 함께 전달하세요. [S1] [S2]
양도로 보는 범위에 맞춰 취득가액도 나눕니다
가상 사례입니다. 부모가 대출을 자녀에게 넘기며 집을 증여하려 합니다. 가족은 채무액에서 부모가 예전에 집을 산 금액 전부를 빼서 양도차익을 계산합니다. 하지만 집 전체를 유상양도한 것처럼 취득가액을 전부 차감하는 계산은 맞지 않을 수 있습니다.
소득세법 제88조와 시행령 제151조는 부담부증여에서 양도로 보는 채무 부분을 정합니다. 세법상 인정되는 인수채무인지부터 확인해야 하며, 등기상 담보액이 모두 그 금액이 되는 것은 아닙니다. [S1]
취득 자료와 증여 평가방법을 함께 확인합니다
시행령 제159조 제1항의 취득가액은 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱하는 구조입니다. 양도가액도 법정 상속·증여재산 평가액에 해당 비율을 적용합니다. 채무액과 집 전체 취득가액을 바로 맞빼지 마세요. [S2] [S3]
양도가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1·2·5항과 제66조에 따라 기준시가로 산정하면 취득가액도 기준시가로 산정하는 조건이 있습니다. 양도소득세 과세대상·비대상 자산을 함께 증여하면 제159조 제2항의 채무 안분도 확인합니다. 취득 자료가 없다고 임의의 공시가격으로 대신하지 않습니다. [S2] [S3]
세무사 계산의 전제와 등기자료를 맞춥니다
이안법무사사무소는 의뢰인과 협의해 세무사와 연계하여 진행하도록 등기 대상 지분, 계약상 인수채무와 실제 채무자료를 정리합니다. 세무사는 원취득 계약·취득비용 증빙, 증여 시 평가액과 인수채무를 같은 기준으로 대조해 안분과 세금 계산을 검토합니다.
그 결과로 일반 증여와 부담부증여의 증여세·양도소득세·취득세 및 비용을 비교한 뒤 계약·은행 절차·등기서류를 맞춥니다. 법무사의 등기 업무와 세무사의 위임 세무 업무는 구분하며, 특정 취득가액·절세액·등기 결과를 보장하지 않습니다. [S4]
준비할 자료
- 증여자의 원취득 계약서와 취득·보유 비용 증빙
- 증여 대상 등기사항·지분과 증여 시 평가자료
- 대출잔액·인수 약정·은행 확인 및 다른 증여자산 목록
함께 읽을 글
확인한 근거
- [S1] 소득세법 제88조 — 부담부증여의 양도 범위 · 제1호채무부분
- [S2] 소득세법 시행령 제159조 — 부담부증여 양도차익 · 취득양도가액안분·기준시가조건·복합자산
- [S3] 소득세법 제97조 — 양도소득의 필요경비 · 제1항제1호취득가액
- [S4] 법무사법 제2조 — 업무 범위 · 등기신청 대리·관련서류 업무
무료 초기상담 안내
무료 초기상담에서 부담부증여 등기와 세무사 검토에 필요한 자료를 정리해 보세요. 등기신청 대리·관련 서류와 세무사의 계산·신고 업무에는 각각 별도 보수·실비가 발생할 수 있습니다. 비과세·절세·등기 결과를 보장하지 않으며 공개 댓글에 원본 서류나 개인정보를 올리지 마세요. [S4]
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.