집주인의 무단출입, 주거침입으로 볼 수 있는 경우는 언제인가요?

이 글이 적용되는 경우

• 임차인의 현실 점유 중 예비열쇠로 들어온 시각·방법이 영상이나 도어락 기록으로 확인되는 경우
• 사전 출입 동의가 없고 반복 출입·출입 범위·거부 의사가 메시지 등으로 확인되는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 화재·누수 등 급박한 위험에 대응하거나 임차인이 구체적으로 사전 동의한 출입인 경우
• 출입 사실·점유 상태·동의 경위 자료 없이 불쾌감이나 분쟁 결과만으로 범죄를 단정하는 경우

1. 소유권과 사실상 점유를 함께 봅니다

주거침입은 소유자 여부 하나로 결정되지 않습니다. 대법원은 사실상 주거의 평온을 보호하므로 권리자가 법정 절차가 아닌 자력구제 수단으로 들어간 경우에도 주거침입죄가 성립할 수 있다고 봅니다. 임차인이 실제로 주거로 사용·점유하던 공간인지, 출입에 관한 동의가 있었는지, 출입 당시 객관적·외형적으로 드러난 행위가 어떠했는지와 사실상 평온 침해 여부를 함께 적습니다.

예비열쇠를 보관했다는 사정은 출입 승낙과 다를 수 있습니다. 계약서의 출입 관련 약정, 수리·점검 요청 메시지, 출입 전후 연락, 누수·화재 등 긴급사유의 존재와 출입 범위를 시간순으로 분리해 확인합니다.

• 현실 점유·출입 동의·출입 태양
• 긴급사정과 반복 출입 여부

공식 근거: S1 S6 S7 S8

2. 출입 자료를 원본으로 보존합니다

실내카메라 영상, 도어락 출입기록, 공동현관·관리실 영상, 임대차계약서, 출입 전후 문자·통화기록을 원본 상태로 보존합니다. 영상에는 출입 시각·장소·인물·행동이 드러나는 앞뒤 구간을 포함하고, 파일의 취득일과 취득경위를 기록합니다.

공동현관이나 관리실 영상은 보관기간이 짧을 수 있으므로 관리주체에게 정확한 시각·장소·필요 구간을 알려 보존 가능 여부를 문의할 수 있습니다. 타인의 계정이나 기기에 임의로 접근하지 않습니다.

• 원본 영상과 제출용 사본 분리
• 계약상 출입 약정과 실제 동의 경위 보존

공식 근거: S4

3. 고소장 사실관계를 구성합니다

고소장에는 임차주택 주소, 임대차·점유 상태, 출입 일시·방법·범위, 예비열쇠 사용 여부, 동의 여부와 긴급사유를 순서대로 적습니다. 각 사실 뒤에 영상·도어락기록·메시지·계약서 등 증거번호를 붙입니다.

피고소인의 인적사항을 모두 모르면 임대인 성명·연락처·계약서상 주소 등 확인된 단서를 적고, 모르는 부분은 추정하지 않습니다. 고소는 검사 또는 사법경찰관에게 서면이나 구술로 할 수 있습니다.

• 출입 전·중·후 사실을 구분
• 증거별 입증 목적과 파일명 기재

공식 근거: S3

4. 안전조치와 제출 업무를 분리합니다

현재 출입 위험이 있거나 안전 우려가 있으면 112 신고, 관리주체 연락, 임차주택 도어락 변경의 계약상·사실상 가능 여부 확인 등 합법적 안전조치를 우선합니다. 이러한 조치는 형사 고소의 결론을 미리 정하는 수단이 아닙니다. 상대방 물건을 임의로 처분하거나 위해를 가하고, 공용 출입시설을 훼손하는 방식의 자력구제는 피하십시오.

법무사는 법무사법 제2조 범위에서 법원·검찰청 제출용 고소장·의견서·증거목록 등 서류 작성, 제출대행 및 그에 딸린 상담을 할 수 있습니다. 경찰·검찰 조사 동석 변호, 합의 교섭 대리, 수사기관 연락 대행이나 형사절차 일반 대리는 하지 않습니다.

• 안전조치 기록과 형사 증거를 구분
• 제출목록·접수증·사건번호 보관

공식 근거: S5 S4

5. 기간·비용·민사 목적을 따로 정리합니다

형법 제319조제1항의 기본 주거침입은 법정형의 장기가 5년 미만이므로 현행 형사소송법 제249조제1항제5호에 따른 공소시효는 원칙적으로 5년입니다. 다만 특수주거침입 등 적용 죄명과 행위 태양이 달라지면 기간이 달라질 수 있고, 반복 출입이나 퇴거불응은 행위별 사실관계를 나누어 적어야 합니다. 사건 처리 기간은 증거량, 상대방 특정·출석, 관할 등에 따라 달라져 완료 시점을 약속할 수 없습니다.

고소장 접수 자체에는 통상 법원 인지대와 같은 수수료가 붙지 않지만, 자료 발급·복사·우편 비용은 생길 수 있습니다. 임대차계약 위반, 수리비, 손해배상 등 민사상 목적은 형사 고소만으로 자동 해결되지 않으므로 별도로 검토합니다.

• 행위일·반복 출입일·접수일 기록
• 형사절차 비용과 임대차·손해배상 목적 분리

공식 근거: S2 S4

처리순서

1. 01

   1. 현재 안전을 확보

   출입이 계속되거나 위험이 있으면 112 등 긴급 도움을 요청하고, 현장 안전을 먼저 확보합니다.

2. 02

   2. 출입 원본 자료 보존

   실내카메라·도어락·공동현관 영상의 앞뒤 구간, 임대차계약서와 출입 전후 연락을 원본으로 저장합니다.

3. 03

   3. 출입 사실표 작성

   점유 시작일, 출입 일시·방법·범위, 예비열쇠 사용, 동의 여부, 누수 등 긴급사정과 사후 연락을 날짜별로 기록합니다.

4. 04

   4. 동의와 긴급사정을 분류

   계약상 약정, 사전 요청·승낙 메시지, 수리·누수 자료, 거부 의사와 반복 출입 자료를 각각 증거번호로 분류합니다.

5. 05

   5. 고소장·증거목록 작성 및 제출

   출입의 시간·장소·방법과 점유·동의 경위를 쓰고, 영상·기록·계약서의 파일명과 입증 목적을 붙여 제출합니다.

6. 06

   6. 보충자료와 안전조치 기록

   접수증·사건번호를 보관하고 출석·보충 요청에 원본으로 확인되는 사실을 제출하며, 도어락 변경 등 합법적 안전조치도 날짜별로 남깁니다.

7. 07

   7. 기간·비용·민사 목표 점검

   반복 출입은 행위별로 정리하고 자료 발급비와 별도 임대차·손해배상 목표를 구분해 기록합니다.

임차주택 무단출입 고소 검토를 위한 사실 구분

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문