이사 뒤 도배·장판·청소비를 보증금에서 뺀다는데, 바로 인정해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택 퇴거 후 임대인이 도배·장판·청소비를 보증금에서 공제하겠다고 통지한 경우
• 입주 전후 상태, 수리 필요성 또는 견적 금액이 서로 다투어지는 경우
• 원상회복 특약의 적용 범위와 보증금 정산표를 확인하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 이미 양측이 공제 항목과 보증금 잔액을 서면 합의하고 이행까지 마친 경우
• 누수·구조적 하자처럼 임차인의 사용과 무관한 수선책임이 주된 쟁점인 경우
• 상가·사무실 등 주거용이 아닌 임대차로 별도 계약과 특별법 검토가 필요한 경우

1. ‘새로 교체했다’와 ‘임차인이 부담한다’는 다릅니다

민법 제654조는 임대차에 제615조를 준용합니다. 대법원은 임차인이 현상을 변경했다면 원칙적으로 임차 당시 사용할 수 있던 상태로 돌려놓는 문제가 생긴다고 보면서도, 임차 당시부터 있던 시설까지 당연히 원상회복 대상이 되는 것은 아니라고 밝혔습니다.

따라서 도배·장판이 오래되어 교체되었다는 사정만으로 부담 주체가 정해지지는 않습니다. 훼손의 내용, 입주 당시 상태, 사용 기간, 특약, 실제 수리 범위와 비용을 항목별로 확인해야 합니다. ‘새 입주자를 위해 전체 교체했다’는 비용에는 임차인의 책임과 관계없는 부분이 섞일 수 있습니다.

• 도배·장판·청소를 한 합계가 아니라 항목별로 분리
• 입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 같은 위치에서 비교
• 수리 전 사진·견적·영수증이 있는지 확인

공식 근거: S1 S2 S3

2. 통상 사용의 노후와 훼손 사실을 먼저 구분합니다

일상 거주에 따른 색 바램·마모인지, 특정 오염·파손·임의 변경인지가 첫 분기입니다. 판단은 물건의 종류와 사용 기간, 입주 전 상태, 원인과 수리 필요성을 함께 보므로 ‘3년 살았으니 전부 면제’ 또는 ‘계약서에 원상회복이 있으니 전부 부담’처럼 계산하지 않습니다.

이 사례에서는 임대인이 각 방의 손상 사진과 수리 전 견적을 제시하고, 이 씨는 입주 사진·퇴거 영상·수리 협의 메시지로 손상 원인과 범위를 대조하는 방식이 좋습니다. 사진만으로 불명확하면 현장 확인 날짜와 참석자, 각자 이견을 문서로 남깁니다.

• 하자 위치·면적·발견일
• 추정 원인과 반대 자료
• 교체 외 세척·부분보수 가능성
• 수리 전후 사진과 실제 지출 증빙

공식 근거: S1 S2 S3

3. 보증금 정산표에는 공제 근거와 잔액을 적습니다

임대인은 공제하려는 항목마다 계약상·사실상 근거, 수량, 단가, 지출 여부를 제시하고 보증금 잔액을 계산하는 편이 분쟁을 줄입니다. 임차인은 다투는 항목을 ‘전액 부인’이라고만 쓰지 말고 통상 노후인지, 입주 전 존재했는지, 금액이 과다한지 등 이유를 붙여 회신합니다.

보증금 반환과 주택 인도는 서로 연결될 수 있습니다. 열쇠 인도일, 공과금 정산 기준일, 현장 확인일, 공제 확정 또는 유보 항목, 송금할 잔액을 한 문서에 분리해 적으십시오. 임대인 또는 임차인이 일방적으로 정산표를 확정한 것만으로 상대방의 동의가 생기는 것은 아닙니다.

임대인이 아직 공사를 하지 않았다면 예정 견적과 실제 지출을 구분해 적고, 이미 공사했다면 작업내역과 영수증의 항목·면적이 퇴거 당시 문제 된 부분과 맞는지 확인합니다. 임차인은 정당한 부분까지 무조건 거절하기보다, 인정·유보·다툼 항목을 나눠 회신해야 이후 협의나 소송에서 쟁점이 선명해집니다.

• 보증금 원금
• 차임·관리비 등 별도 채무
• 항목별 원상회복비
• 공제 근거·증빙
• 다툼 없는 잔액과 지급일

공식 근거: S1 S3

4. 합의가 안 되면 증거를 보전하고 절차를 나눕니다

먼저 다툼 없는 금액을 포함한 정산 제안을 서면으로 보내고, 사진 원본·대화·견적서·영수증을 파일명과 촬영일이 보이게 보관합니다. 반환청구를 하게 되면 계약 종료, 인도 또는 동시이행 제공, 보증금, 공제 주장과 반박자료를 구조화합니다.

소송의 관할·인지액·송달료와 기간은 청구 내용, 당사자, 송달·감정 여부에 따라 달라집니다. 법무사는 법원 제출서류 작성·제출대행과 그 업무에 부수한 상담 범위에서 도움을 줄 수 있으나 일반 소송대리인은 아닙니다. 금액이 크거나 사실관계가 복잡하면 변호사 조력도 검토하십시오.

상대방의 일방 통지에 즉시 서명하거나 계좌 수령 뒤 ‘전액 정산 완료’라고 표현하면 나중에 다툼 범위가 좁아질 수 있습니다. 반대로 보증금 일부를 받는 경우에도 어떤 항목을 유보하는지, 그 수령이 전체 합의인지 아닌지를 서면으로 분명히 하십시오.

• 임의 비밀번호 변경·출입 차단 금지
• 짐을 보증금 대신 보관·처분하지 않기
• 분쟁 중에도 상대방 연락처와 통지 도달 자료 보존

공식 근거: S3 S4 S5

5. 사례에 적용하면 ‘세 항목을 한꺼번에’ 결론 내릴 수 없습니다

이다은 씨의 도배 120만 원, 장판 85만 원, 청소비 30만 원은 각각 원인과 필요성, 상당한 비용 자료가 다르므로 세 항목의 합계 전액을 근거 확인 없이 공제해서는 안 됩니다. 각 항목이 임차인의 책임 있는 채무로 확인되고 비용도 상당하다면 합산 정산 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 예컨대 입주 전부터 낡은 장판이었다면 그 사실과 새로 교체한 범위를, 특정 낙서가 있었다면 위치와 복구 비용을 나눠야 합니다.

이 씨는 퇴거 확인 전 사진과 임대인의 견적·영수증을 받아 항목별로 회신하고, 다툼 없는 보증금 잔액의 지급일을 먼저 협의하는 선택을 할 수 있습니다. 감정·소송의 필요성은 수리 범위와 증거 상태에 따라 개별 검토해야 하며, 이 글은 특정 비용의 부담 결과를 보장하지 않습니다.

사진을 새로 편집해 원본 촬영정보가 사라지지 않도록 원본 파일도 보관하고, 전화로 합의한 내용은 통화 직후 문자나 이메일로 요약해 확인을 요청하는 방법이 좋습니다. 수리업체에게 문의한 날짜와 답변도 간단히 남겨 두면 비용 산정 경위를 설명하는 데 도움이 됩니다.

• 도배: 위치별 훼손과 부분보수 가능성
• 장판: 입주 전 상태·교체 범위
• 청소: 계약상 기준·실제 청소 필요 자료

공식 근거: S1 S2

처리순서

1. 01

   1. 계약·특약을 읽기

   원상회복, 청소, 시설물 특약과 입주 시 하자확인서를 분리해 표시합니다.

2. 02

   2. 현장을 공동 기록하기

   퇴거 전후 사진·영상에 날짜와 위치를 남기고 이견도 기록합니다.

3. 03

   3. 항목별 표 만들기

   도배·장판·청소를 나누어 손상 원인, 필요 수리, 견적과 반박을 적습니다.

4. 04

   4. 수리 증빙 요청·제출

   수리 전후 사진, 견적서, 세금계산서·영수증 등 실제 지출 자료를 확인합니다.

5. 05

   5. 정산안 서면 회신

   다툼 없는 금액, 다투는 이유, 보증금 잔액과 지급 희망일을 특정합니다.

6. 06

   6. 인도·권리보전 확인

   열쇠·점유 이전과 보증금 지급 순서를 정하고, 미반환이면 전출 전 권리보전 수단을 검토합니다.

보증금 공제 항목을 확인하는 비교표

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문