전세보증금을 못 받고 이사해야 한다면, 신청만 하지 말고 등기 완료를 확인하세요

신청할 수 있는 기본 요건

주택 임대차가 종료되었는데도 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못한 경우, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있습니다. 기간 만료 외에 해지나 합의해지인 경우에도 종료 효력이 실제로 발생했는지 먼저 확인해야 합니다.

신청 전에 확인할 네 가지

• 계약기간 만료·해지통고 등으로 임대차가 실제 종료되었는지
• 반환받지 못한 보증금의 정확한 금액
• 현재 점유·전입신고·확정일자와 권리 상태
• 등기부상 소유자와 근저당권·압류·경매 등 권리변동

통상 준비하는 서류

일반적인 진행 순서

1. 01

   임대차 종료·미반환과 관할 확인

2. 02

   신청서에 당사자·주택·계약·미반환 금액 기재

3. 03

   첨부자료와 비용 제출

4. 04

   법원의 보정 요구가 있으면 기한 안에 보완

5. 05

   결정과 등기 촉탁 진행 확인

6. 06

   등기사항증명서에서 임차권등기 기입 확인

7. 07

   이사·전출과 보증금 반환절차 검토

2023년 개정 뒤 송달과 등기

법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 법원이 등기 촉탁을 진행해 등기가 기입되면 효력이 발생할 수 있습니다. 그렇다고 결정의 송달 절차 자체가 모두 없어졌다는 뜻은 아닙니다. 실제 효력 발생은 등기 기입 여부를 중심으로 확인해야 합니다.

등기 완료 뒤의 효력과 한계

기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 임차권등기 뒤 점유와 주민등록을 잃더라도 유지될 수 있습니다. 그러나 등기 완료 전에 기존 대항요건을 잃으면 권리 보전에 문제가 생길 수 있고, 기존 권리가 없었다면 임차권등기가 선행 저당권보다 소급해 우선하는 것도 아닙니다.

비용은 어떻게 계산하나요?

2026년 법제처 공식 예시는 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개인 경우 인지, 등기수입증지, 송달료와 등록면허세를 합해 43,400원입니다. 송달료 단가, 당사자와 부동산 수, 보정 여부에 따라 달라질 수 있으며 법무사 보수와 별도의 실비는 자료 확인 후 사건별로 안내합니다.

보증금 회수는 별도 절차입니다

임차권등기명령은 보증금을 자동으로 지급하게 하는 절차가 아닙니다. 임대인이 계속 반환하지 않으면 지급명령, 보증금반환청구, 가압류 또는 집행권원 취득 후 강제집행 등을 별도로 검토할 수 있습니다.