이사하려면 계약 종료 통지를 언제, 어떻게 해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택 임대차의 약정 만료일에 맞춰 이사하려는 임차인
• 묵시적 갱신 뒤 임차인이 중간에 계약을 끝내려는 경우
• 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약을 임차인이 해지하려는 경우
• 임대인과 약정기간 중 합의해지를 협의하며 종료일과 비용을 문서화하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 상가·사무실 등 주거용이 아닌 임대차
• 임대인이 차임 연체나 무단전대 등을 이유로 계약을 해지하려는 사건
• 공공임대주택의 별도 계약·법령에 따른 퇴거 절차
• 보증금 반환 판결을 이미 받은 뒤 강제집행만 남은 사건

1. ‘언제 나갈 수 있나’보다 먼저 계약 상태를 분류합니다

계약서의 종료일만 보고 결론 내리면 안 됩니다. 최초 계약의 약정기간이 진행 중인지, 만료 때 아무 통지 없이 묵시적으로 갱신됐는지, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신됐는지를 먼저 나눠야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 일정 요건 아래 묵시적 갱신이 될 수 있다고 정합니다.

따라서 가상 사례의 김 씨가 2027년 2월 28일에 약정 만료로 나가려면, 분쟁을 줄이기 위해 적어도 2026년 12월 28일보다 앞서 임대인에게 비갱신 의사가 도달하도록 준비하는 편이 안전합니다. 다만 날짜 계산은 계약 체결·갱신 시점과 실제 도달일을 확인해 개별 검토해야 하며, 마지막 날에 임박해 보내는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

• 계약서 원본·갱신계약서·특약을 시간순으로 놓습니다.
• 과거 갱신요구 문자, 통화 녹음, 임대인의 회신을 확인합니다.
• 현재 종료 근거가 ‘만료’, ‘갱신 후 해지’, ‘합의해지’ 중 무엇인지 한 줄로 적습니다.

공식 근거: S1 S3

2. 약정 만료와 약정기간 중 이사는 다릅니다

기간을 정한 임대차는 원칙적으로 기간 만료로 끝납니다. 다만 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않도록 임차인도 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 해 두어야 합니다. 계약서에 더 이른 통보기한이 적혀 있다면 그 특약의 내용과 효력을 별도로 살펴봅니다. 다만 주택임대차보호법 제10조에 따라 이 법에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 더 이른 특약 기한이 법정 기한을 자동으로 대체하는 것은 아닙니다. 일찍 통지하라는 안내는 도달과 일정에 관한 분쟁을 줄이기 위한 예방적 권고입니다.

반면 약정기간이 남아 있는데 직장 이동이나 새집 계약 때문에 먼저 나가려는 경우, 단순 통지만으로 항상 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 해지권 유보 특약, 법정 해지사유 또는 임대인과의 합의가 있는지 확인해야 합니다. 합의한다면 새 임차인 입주일, 기존 계약 종료일, 그때까지의 차임·관리비, 중개보수 부담, 보증금 반환일을 한 문서에 명확히 적어야 합니다.

• ‘새 세입자를 구하면 끝’이라는 구두 약속만 믿지 않습니다.
• 중개보수 부담은 법정 정답처럼 단정하지 말고 당사자 합의와 발생 경위를 기록합니다.
• 합의서에는 서로 다른 날짜인 퇴거일·열쇠 인도일·보증금 반환일을 각각 적습니다.

공식 근거: S1 S3

3. 묵시적 갱신 뒤 해지는 ‘도달 후 3개월’이 기준입니다

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 그러나 해지 효력은 발송일이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 그 전까지의 차임과 관리비 부담, 주택 인도 시점은 실제 사용관계와 합의를 함께 살펴야 합니다.

예를 들어 임대인이 2026년 9월 10일 통지를 받았다면 법 조문과 민법상 기간 계산 규정에 따라 정확한 효력일을 계산해야 합니다. 이를 단순히 90일 뒤라고 쓰거나, 발송일 기준으로 계산하지 않습니다. 임대인의 수령 확인이 없으면 내용증명과 배달증명 등 추가 수단을 이용해 도달 증거를 보강합니다.

• 문자에는 목적물 주소, 계약 당사자, 해지 의사, 요청 종료일을 특정합니다.
• 회신 캡처만이 아니라 원본 메시지와 발송·수신 정보도 보관합니다.
• 수령 거절·주소 불명 등 특수 상황은 자동으로 도달했다고 단정하지 말고 별도 검토합니다.

공식 근거: S1 S2 S4

4. 계약갱신요구권을 쓴 뒤에도 임차인은 해지할 수 있습니다

계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에도 주택임대차보호법 제6조의2가 준용됩니다. 대법원은 갱신요구가 임대인에게 도달해 갱신 효력이 생긴 뒤라면, 갱신된 기간이 실제로 시작되기 전에 해지 통지가 도달했더라도 그 통지 후 3개월이 지나 해지 효력이 발생한다고 판단했습니다.

따라서 ‘갱신 기간이 시작된 다음에 다시 3개월을 기다려야 한다’고 일률적으로 계산하면 틀릴 수 있습니다. 다만 갱신요구가 실제로 유효하게 도달했는지, 임대인에게 법정 갱신거절 사유가 있었는지, 뒤이은 통지가 단순 협의 요청인지 확정적인 해지 의사인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

• 갱신요구 도달일과 해지통지 도달일을 각각 분리해 기록합니다.
• ‘이사할 수도 있다’가 아니라 조건 없는 해지 의사인지 문구를 점검합니다.
• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결의 사실관계와 자신의 계약을 혼동하지 않습니다.

공식 근거: S1 S2

5. 통지의 내용과 도달을 함께 입증해야 합니다

민법 제111조에 따르면 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 전화 통화만으로도 의사 전달이 문제없이 인정될 수 있는 경우가 있지만, 나중에 내용과 날짜를 입증하기 어렵습니다. 문자나 이메일로 먼저 알리고 임대인의 확인 회신을 받은 뒤, 중요한 사건은 내용증명과 배달증명을 병행하는 방식이 실무상 유용합니다.

내용증명은 작성한 내용과 발송 사실을 남기는 수단이지, 기재 내용이 진실이라는 점이나 상대방이 실제 수령했다는 점을 모두 자동 증명하는 판결문은 아닙니다. 임대인의 계약서상 주소와 최근 확인 주소가 다르면 양쪽을 검토하고, 공동임대인이라면 누구에게 통지해야 하는지도 등기사항증명서와 계약서를 통해 확인해야 합니다.

• 임대인의 성명·주소와 공동소유 여부 확인
• 내용증명 사본, 우편 영수증, 배달조회 결과 보관
• 문자·메신저·이메일 원본과 회신 보관
• 대리인에게 보낼 경우 대리권과 수령 권한 확인

공식 근거: S3 S4

6. 보증금 반환과 이사 순서를 함께 설계합니다

계약 종료 통지를 했다고 보증금이 곧바로 입금되는 것은 아닙니다. 종료일 전에 임대인과 현장 확인, 원상회복 범위, 공과금·관리비 정산, 열쇠 인도와 보증금 반환의 동시 진행 방법을 협의하십시오. 보증금이 준비되지 않았다는 답을 받으면 새집 잔금 일정까지 포함해 대응 계획을 앞당겨야 합니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 주민등록을 옮기면 권리 보전에 문제가 생길 수 있습니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하는 경우에도 신청만 하고 이사하는 것이 아니라 등기가 실제로 마쳐졌는지를 확인해야 합니다. 반환 협의가 되지 않으면 지급명령·보증금반환소송·집행 등 다음 절차를 사건에 맞게 검토합니다.

• 종료 통지와 보증금 반환 요청을 같은 문서에 구분해 기재
• 퇴거 전 시설 상태를 날짜가 남는 사진·영상으로 기록
• 보증금 미반환 시 전출·열쇠 인도 전에 권리보전 방법 확인

공식 근거: S1 S3

처리순서

1. 01

   1. 계약 상태표 만들기

   최초 계약일, 약정 종료일, 갱신요구·갱신계약·묵시갱신 여부와 각 통지 도달일을 한 표에 적습니다.

2. 02

   2. 종료 근거 정하기

   약정 만료에 따른 비갱신인지, 갱신 후 임차인 해지인지, 약정기간 중 합의해지 요청인지 구분합니다.

3. 03

   3. 임대인 정보 확인하기

   계약서와 등기사항증명서로 임대인·공동소유자·주소를 확인하고 대리인만 상대했다면 권한도 확인합니다.

4. 04

   4. 명확한 통지 보내기

   주택 주소, 계약, 해지 또는 비갱신 의사, 희망 종료일, 보증금 반환 요청을 적어 문자와 서면 등 입증 가능한 방식으로 보냅니다.

5. 05

   5. 도달 증거 확보하기

   회신, 배달증명, 우편조회, 이메일 수신 자료를 보관하고 미수령이면 주소와 송달 방법을 다시 검토합니다.

6. 06

   6. 금액과 인도 일정 합의하기

   종료일까지의 차임·관리비, 원상회복, 중개보수, 보증금 반환, 열쇠 인도 시각을 서면으로 정리합니다.

7. 07

   7. 미반환 위험에 대비하기

   보증금이 반환되지 않으면 성급히 전출하지 말고 임차권등기명령, 반환청구와 후속 집행을 개별 검토합니다.

계약 상태별 종료 통지 비교

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문