집을 판 등기명의인이 사망했는데, 처분금지가처분 전에 상속등기부터 해야 하나요?

상속등기 · 처분금지가처분 촉탁

매도인이 사망했고 등기부가 여전히 고인 명의라도, 상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분등기의 법원 촉탁이라면 현행 등기예규는 상속등기를 미리 마치지 않아도 되는 사례로 듭니다. 생전 매매에 따른 이전등기청구권과 재처분 위험을 자료로 확인하고 실제 상속인을 상대방으로 특정하세요. 이미 사망한 매도인을 그대로 가처분 채무자로 적는 문제, 법원 결정과 등기부의 실제 가처분기입을 구별해야 합니다. 이 예외는 매수인 명의 소유권이전등기까지 자동으로 해결한다는 뜻이 아닙니다.

판단 도해

매도인 사망 뒤 고인 명의 부동산에 상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분등기 법원 촉탁은 선행 상속등기 없이 검토하되 고인을 채무자로 표시한 신청과 본안 소유권이전등기를 구별하는 세 갈래 확인표 — 상속등기 선행 예외는 상속인을 등기의무자로 표시한 법원 촉탁의 가처분기입등기 단계에 한정됩니다.

이 글이 적용되는 경우

생전 매매계약 뒤 매수인 앞으로 이전등기하기 전에 등기명의 매도인이 사망하고 고인 명의가 그대로 남은 경우
상속인의 재처분 우려 때문에 매수인이 상속인을 상대방으로 한 처분금지가처분 신청·법원 촉탁을 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

매매계약 효력·해제·잔금 또는 실제 이전등기청구권 자체가 주된 분쟁인 사건의 승소 가능성
상속인이 이미 소유권 상속등기를 마쳤거나 제3자 앞으로 소유권이전등기가 끝난 사건
고인 생전에 한 가처분 결정의 사후 당사자승계나 다른 보전처분·가압류의 등기 경로
가처분 뒤 본안 승소와 소유권이전등기·후순위 등기말소의 최종 신청

계약·등기·사망의 순서와 보전할 권리를 먼저 확인하세요

가상 사례입니다. 매수인이 집을 사기로 계약했지만 이전등기 전에 등기명의 매도인이 사망했고, 상속인 중 한 명이 다른 사람에게 팔겠다고 합니다. 최신 등기사항증명서로 아직 고인 명의인지, 사망 전에 체결한 매매계약이 유효한지, 매수인이 이전등기청구권을 갖는지부터 확인하세요. 민사집행법 제300조 제1항의 다툼 대상 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 불가능하거나 매우 곤란할 염려가 있는 경우를 전제로 합니다. 처분 위험도 말이나 추측에 그치지 않도록 자료를 모아야 하고, 신청 자체가 인용을 보장하지 않습니다. [E300]

등기부상 현재 명의·신규 이전등기와 매도인 사망일 확인
생전 매매계약서·특약·잔금 및 해제 통지 자료 정리
구체적인 제3자 처분 정황과 이전등기청구권의 행사 가능성 점검

고인 이름을 상대방으로 두지 말고 실제 상속인을 확인하세요

등기부에 고인 이름이 남아 있어도 이미 사망한 사람을 살아 있는 가처분 채무자로 표시해 상속인에게 자동으로 효력이 미친다고 볼 수 없습니다. 대법원 69다1870 판결은 이미 사망한 사람을 채무자로 한 처분금지가처분의 효력이 그 상속인에게 당연히 미치지 않는다고 판시했습니다. 따라서 사망자료·가족관계·상속포기 등으로 실제 상속인을 확인하고, 법원에 제출하는 신청의 상대방 및 부동산 표시를 사건에 맞춰 검토하세요. 단순히 연락되는 가족 한 명을 모든 상속인으로 가정해서는 안 됩니다. [P69]

사망·가족관계·상속포기 등 실제 승계자료 확인
가처분 채무자와 촉탁상 등기의무자 표시가 실제 상속관계와 맞는지 대조
고인의 등기명의와 현재 살아 있는 상대방 표시를 혼동하지 않기

상속인 표시를 한 법원 촉탁이라면 선행 상속등기를 기다리지 않습니다

현행 대법원등기예규 제1871호 제32조 제2항 제4호는 피상속인 소유 명의의 부동산에 관하여 상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분등기 촉탁에 따른 가처분기입등기를 상속등기 선행이 필요 없는 사례로 명시합니다. 핵심은 매수인이 등기소에 단독으로 가처분을 신청한다는 뜻이 아니라, 법원 결정 뒤 상속인 표시를 갖춘 법원 촉탁에 따라 고인 명의 등기부에 가처분을 기입하는 경로라는 점입니다. 상속등기 완료만 기다리는 동안 처분 위험을 방치하지 말고, 결정문과 촉탁의 채무자·등기의무자·대상 부동산 표시가 정확한지 확인하세요. [G1871] [E305] [E293]

법원에 신청할 피보전권리·처분 위험·실제 상속인 자료 준비
인용 결정과 상속인을 등기의무자로 한 등기 촉탁 표시 확인
고인 명의가 남았다는 사유만으로 선행 상속등기를 필수라고 단정하지 않기

신청·결정·촉탁과 실제 가처분기입은 서로 다른 단계입니다

민사집행법 제305조 제3항은 부동산 양도·저당을 금지하는 가처분이 있을 때 제293조를 준용해 그 금지 사실을 등기부에 기입하게 하고, 제293조 제3항은 법원사무관등의 등기 촉탁을 정합니다. 그러므로 신청서를 냈거나 법원 결정을 받았다는 말만으로 등기부에 처분금지가 기입됐다고 생각하지 마세요. 법원 촉탁 뒤 최신 등기사항증명서에서 실제 가처분기입, 대상 부동산 및 당사자 표시를 확인합니다. 이 글의 예규 예외는 등기부 기입 단계의 선행 상속등기 문제이며, 가처분이 곧 매수인 명의 소유권이전등기나 본안 판결을 대신하지 않습니다. [E305] [E293] [G1871]

신청서 접수일·결정일·법원 촉탁일을 각각 기록
등기사항증명서의 실제 가처분기입과 금지 대상 확인
본안 이전등기청구와 최종 소유권이전등기는 별도 일정으로 관리

등기부가 바뀌었거나 상속인 범위가 다투어지면 경로를 다시 정하세요

제32조 제2항 제4호는 고인 소유 명의가 남은 부동산에 실제 상속인을 등기의무자로 표시한 처분금지가처분등기 촉탁의 수리 순서를 다룹니다. 이미 상속인 앞으로 소유권등기가 되었거나 제3자 명의로 이전됐다면 현재 등기부와 보전 대상부터 다시 검토해야 합니다. 상속포기·유언·관리 절차 등으로 상대방 범위가 불확실한 경우에도 가족 한 명의 말만 듣고 채무자를 정하지 않습니다. 매수인의 본안 소유권이전등기에는 별도의 신청 구조가 있으므로, 선행 상속등기 불필요라는 한 문장을 최종 이전등기의 일률적인 답으로 넓히지 마세요. [G1871] [P69]

현재·과거 등기사항증명서로 명의 변화 재확인
상속인 범위·포기·유언·관리절차가 있으면 상대방 표시 재검토
보전 가처분과 본안 소유권이전등기 신청을 분리

자주 묻는 질문

매도인 사망 뒤 등기부가 고인 명의면, 가처분 전에 상속등기가 꼭 필요한가요?

상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분등기의 법원 촉탁이라면 현행 예규1871 제32조 제2항 제4호는 선행 상속등기가 필요 없는 사례로 듭니다. 계약·보전 필요와 실제 상속인 표시, 법원 결정·촉탁은 각각 확인해야 합니다.

등기부에 적힌 고인 이름으로 가처분 신청을 해도 상속인에게 효력이 미치나요?

그렇게 단정하지 마세요. 대법원 69다1870 판결은 이미 사망한 사람을 채무자로 한 처분금지가처분의 효력이 그 상속인에게 당연히 미치지 않는다고 했습니다. 실제 상속인을 확인해 법원 신청의 상대방을 사건에 맞게 표시해야 합니다.

가처분 결정을 받으면 집이 바로 매수인 명의로 넘어오나요?

아닙니다. 법원 결정과 촉탁·등기부 실제 기입을 구별해야 하며, 가처분은 매수인의 본안 이전등기청구와 소유권이전등기를 대신하지 않습니다.

상속인이 먼저 자기 앞으로 등기했거나 제3자에게 넘긴 뒤에도 같은가요?

같은 분기를 그대로 적용하지 않습니다. 제32조 제2항 제4호는 피상속인 소유 명의가 남은 부동산에 대한 상속인 표시 가처분등기 촉탁 사례입니다. 현재 등기부 명의와 보전 대상을 다시 확인해야 합니다.

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확인한 근거

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.