상속등기 · 수용토지 환매
공익사업으로 협의취득·수용이 완료돼 사업시행자 명의가 된 토지가 나중에 불필요해졌다면, 옛 고인 명의로 상속등기를 신청해 소유권이 자동 복귀한다고 생각하지 마세요. 토지보상법 제91조는 취득 당시 소유자 또는 그 포괄승계인을 환매권자로 정합니다. 상속인은 환매 대상·원인과 행사기간을 확인하고 보상금 상당액 지급과 환매 의사표시, 후속 소유권이전등기 절차를 검토해야 합니다. 사업 폐지·변경 또는 사업완료 기준의 장기기간과 제92조 통지·공고 후 6개월 제한이 함께 작동할 수 있으므로 날짜를 두 칸에 적으세요.
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 고인이 소유하던 때 공익사업으로 수용·협의취득됐고 이후 고인이 사망한 토지의 상속인
- 공익사업 폐지·변경 또는 완료 뒤 불필요해진 토지의 환매 통지·공고를 받은 상속인
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 수용개시일 전에 고인이 사망해 최초 수용등기 때 대위상속등기가 문제인 사건
- 민법상 일반 매매의 환매특약
- 잔여지 매수·수용의 제91조 제3항 특칙
- 환매대금 증감소송·제3자 등기 분쟁·개정법 경과규정 결론
이미 사업시행자 소유라면 '옛 토지 상속등기'부터 신청하지 않습니다
가상 사례입니다. 아버지 땅이 도로 사업을 위해 수용되어 사업시행자 명의로 등기된 뒤 아버지가 사망했습니다. 나중에 사업이 바뀌어 그 땅이 불필요해졌다는 통지가 자녀에게 도착했습니다. 토지보상법 제45조 제1항은 수용개시일에 사업시행자가 소유권을 취득한다고 정합니다. 따라서 수용등기까지 완료된 이 사례에서 고인이 여전히 현재 토지 소유자인 것처럼 이전의 소유권을 상속등기해 바로 돌려받는 경로로 생각하면 안 됩니다. 남아 있는 것은 토지보상법 제91조상 환매권자 지위가 있는지와 적법한 환매 후 새 소유권이전등기를 어떻게 할지의 문제입니다. [T45] [T91] [M1005]
- 취득일 당시 소유자와 현재 갑구 소유자 확인
- 협의취득일 또는 재결의 수용개시일 확인
- 원소유자의 사망일과 상속인 범위 확인
환매권자가 누구인지 취득일 기준으로 확인하세요
토지보상법 제91조 제1항은 토지의 협의취득일 또는 수용개시일 당시 소유자와 그 포괄승계인을 환매권자로 정합니다. 원소유자가 취득 완료 후 사망했다면 상속인은 민법 제1005조의 재산상 권리·의무 포괄승계와 법 제91조의 문구를 함께 보아 환매권자 지위를 검토합니다. 단지 보상금을 받은 사람이 상속인이라는 사정만으로 현재 토지 소유권을 보유한다고 적지 마세요. 원소유자가 취득 전에 이미 사망했다면 수용 당시 소유자부터 다시 확인해야 하므로 이 사례의 결론을 그대로 적용하지 않습니다. [M1005] [T45] [T91]
- 취득일 당시 실제 권리자 확인
- 사망·가족관계와 포괄승계 자료 확보
- 환매 대상 토지가 원래 취득 토지와 같은지 지번 변동 대조
사업 폐지·변경과 사업완료를 나눠 장기기간을 계산하세요
법 제91조 제1항은 공익사업의 폐지·변경으로 취득 토지의 전부 또는 일부가 필요 없어진 경우, 관계 법률에 따른 폐지·변경일 또는 제24조의 고시일부터 10년 이내에 환매하도록 합니다. 그 밖의 사유로 필요 없어진 경우에는 사업완료일부터 10년입니다. 제91조 제2항은 취득일부터 5년 안에 취득 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 않은 경우의 별도 경로와 취득일부터 6년 이내 행사기간을 둡니다. '취득일부터 무조건 10년'으로 계산하지 말고 불필요해진 이유와 해당 조항을 확인하세요. 제91조 제6항의 다른 공익사업으로의 변경도 별도 기산 규정이 있으므로 사업명이 바뀌었다는 말만으로 환매권 발생을 단정하지 않습니다. [T91]
- 사업 폐지·변경인지, 사업완료 후 다른 사유인지 확인
- 제91조 제2항의 전부 미사용 특별상황인지 확인
- 새 공익사업 전환과 관보 고시 여부 확인
통지·공고를 받았다면 별도의 6개월 시계를 켜세요
토지보상법 제92조 제1항은 사업시행자가 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 통지하고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없다면 공고하도록 합니다. 제2항은 그 통지를 받은 날 또는 공고한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조 제1·2항의 기간이 남아 있더라도 환매권을 행사하지 못한다고 정합니다. 따라서 사업 폐지·변경일 등의 10년 또는 특별한 6년만 달력에 적어서는 부족합니다. 통지서 수령일·공고일과 실제 환매 의사표시·대금 준비 시점을 함께 확인하세요. [T91] [T92]
- 법 제91조에 따른 원인별 장기기간 종료일
- 법 제92조에 따른 통지 수령일 또는 공고일
- 더 먼저 문제 되는 기한과 실제 행사자료 확인
환매 요건·대금·의사표시 후 새 명의 등기를 정리하세요
법 제91조 제1항은 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하고 토지를 환매하도록 합니다. 대법원 2006다49277 판결은 환매기간 안에 요건이 생긴 경우 그 금액을 미리 지급하고 일방적인 환매 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립할 수 있다고 설명했습니다. 실제 지급과 의사표시를 증명할 자료를 남기고, 사업시행자 명의에서 환매권자 앞으로의 소유권이전등기 절차를 확인하세요. 토지가 지금 제3자 명의라면 제91조 제5항의 취득등기에 따른 대항요건과 이후 등기기록을 별도로 검토해야 합니다. 환매대금의 현저한 변동은 제91조 제4항의 협의 또는 법원 청구 문제여서 이 글만으로 금액을 확정하지 않습니다. [T91] [P2006]
- 환매 대상·요건과 기간을 먼저 확인
- 보상금 상당액 지급·환매 의사표시의 증빙 확보
- 현재 소유자·제3자 등기 확인 뒤 후속 이전등기 검토
자주 묻는 질문
아버지가 수용 뒤 사망했는데, 예전 아버지 명의로 상속등기하면 땅이 돌아오나요?
수용으로 사업시행자가 소유권을 취득하고 등기까지 마쳤다면 옛 소유권을 상속등기하는 것만으로 돌아오지 않습니다. 상속인에게 환매권자 지위가 있는지 확인하고 적법한 환매와 후속 소유권이전등기를 검토해야 합니다.
사업 폐지·변경일로부터 10년 안이면 언제든 신청할 수 있나요?
제91조의 원인별 기간 외에도 제92조에 따라 통지 수령 또는 공고 후 6개월 제한이 적용될 수 있습니다. 두 기간과 특별한 제91조 제2·6항을 함께 확인하세요.
사업시행자가 보내 준 안내문에 토지가 필요 없다고 쓰였으면 자동으로 소유권이 복귀하나요?
통지는 환매권 행사 시기를 알리는 자료일 수 있지만 소유권이 자동 복귀한다는 뜻은 아닙니다. 대상·환매권자·기간·대금 지급과 의사표시, 후속 등기기록을 확인해야 합니다.
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확인한 근거
무료 초기상담 안내
이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 당시 취득·보상·등기자료, 사업 폐지·변경 또는 완료 자료, 환매 통지·공고, 사망·상속관계를 대조해 확인 순서를 안내할 수 있습니다. 환매권 행사·소유권이전등기 관련 서류 작성·대리 등은 사안에 따라 별도 비용이 생깁니다. 환매 성립·등기 수리·금액을 보장하지 않습니다. 통지서 원본과 주민등록번호를 공개 댓글에 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.