고인 명의 땅이 수용됐다면 사업시행자가 상속등기부터 해야 하나요?

상속등기 · 토지수용 재결

고인 명의로 남은 토지가 수용될 때 상속등기 선행 여부는 재결서의 피수용자 표시, 상속인에 대한 보상금 지급·공탁, 등기부의 현재 명의를 함께 봐야 합니다. 대법원 등기예규 제1782호 제3조 다(3)은 상속인 또는 피상속인을 피수용자로 재결하고 상속인에게 보상했지만 등기는 고인 명의인 경우, 사업시행자가 대위상속등기를 먼저 신청한 뒤 수용 소유권이전등기를 신청하도록 합니다. 한편 등기명의인의 사망을 간과하여 재결하고 상속인에게 보상한 경우의 수리 예외도 따로 둡니다. 재결서에 고인 이름이 있다는 사실 하나로 두 경우를 합치지 마세요.

판단 도해

고인 명의 수용 토지에서 재결 피수용자와 상속인 보상 여부를 대조해 대위상속등기 선행 조합과 사망을 간과한 재결의 수리 예외를 나누는 두 경로 카드 — 재결서의 이름만 보지 말고 보상 상대와 사망 인지 경위를 함께 확인하세요.

이 글이 적용되는 경우

수용재결 토지가 아직 피상속인 명의로 등기되어 있는 상속인
상속인에게 보상금이 지급·공탁된 수용등기를 준비하는 사업시행자

이 글만으로 판단하지 않는 경우

협의취득 계약에 따른 소유권이전등기
보상금 공탁의 출급권·압류·배당 판단
수용재결의 실효나 보상액 증액 불복
수용개시일 후 피상속인 사망 사건

재결서·보상기록·등기부 세 문서를 같은 사람 기준으로 대조하세요

가상 사례입니다. 아버지가 도로 사업에 편입된 토지를 소유하다 사망했습니다. 토지수용위원회의 재결이 내려지고 자녀에게 보상금이 지급됐는데, 등기부 소유자는 여전히 아버지입니다. 필요한 판단은 '고인 명의니까 상속등기'라는 한 문장이 아닙니다. 재결서의 피수용자가 누구인지, 사업시행자가 사망 사실을 알고 재결·보상을 진행했는지, 실제 보상받은 사람이 누구인지, 현재 등기명의가 누구인지 차례로 맞춰야 합니다. 민법 제997조는 사망으로 상속이 개시된다고 하고, 제1005조는 상속개시 때부터 재산상 권리·의무의 승계를 정합니다. 토지보상법 제40조 제3항은 사업인정고시 뒤 권리변동이 있으면 승계자가 보상금 또는 공탁금을 받는다고 정합니다. [M997] [M1005] [T40] [G1782]

재결서: 피수용자 표시·재결일·수용개시일
보상기록: 상속인 지급 또는 공탁 대상·날짜
등기부: 신청 직전 갑구 소유자와 사망·상속관계

원칙 경로: 고인 명의가 남은 특정 조합에서는 대위상속등기를 먼저 합니다

대법원 등기예규 제1782호 제3조 다(3)은 상속인 또는 피상속인을 피수용자로 하여 재결하고 상속인에게 보상금을 지급하거나 공탁했으나 등기가 피상속인 명의로 남아 있으면, 대위에 의한 상속등기를 먼저 한 후 사업시행자의 소유권이전등기를 신청해야 한다고 정합니다. 이 조합인데 상속등기 없이 수용 이전등기를 신청하면 수리하지 않도록 합니다. 예규 제3조 나와 부동산등기법 제28조는 사업시행자가 필요한 때 등기명의인 또는 상속인을 대위하여 상속등기를 신청할 수 있는 경로를 둡니다. 현행 예규 제3조 나는 대위원인을 ‘○년 ○월 ○일 수용으로 인한 소유권이전등기청구권’으로 적도록 합니다. 예전 판본의 ‘토지수용’ 기재를 그대로 옮기지 말고 재결서와 현재 신청원인을 대조하세요. 상속인이 직접 모든 절차를 먼저 마쳐야만 하는 것으로 단정하지 말고, 사업시행자의 대위신청 계획과 등기소의 접수 순서를 확인하세요. [G1782] [R28]

재결의 피수용자: 상속인 또는 피상속인
보상 상대: 상속인에게 지급 또는 공탁
현재 등기: 피상속인 명의라면 대위상속등기 선행 검토

예외 경로: 사망을 간과한 재결인지 별도로 확인하세요

같은 예규 제3조 다(2)는 사업인정고시 후 재결 전에 소유권이 변동됐는데도 옛 소유자를 피수용자로 재결하고 그에게 보상한 사건은 원칙적으로 수리하지 않는다고 합니다. 다만 등기기록상 소유자가 사망한 사실을 간과해 재결한 뒤 상속인에게 보상금을 지급하거나 공탁한 경우에는 신청을 수리한다고 명시합니다. 이는 제3조 다(3)의 대위상속등기 선행 문구와 함께 읽어야 할 구체적 예외입니다. 단지 재결서에 고인 이름이 적혔다는 사정만으로 '사망을 간과했다'고 자의로 분류하지 마세요. 사업시행자가 재결 당시 확인한 소유자·사망·보상자료와 재결 경위를 등기소에 제시해 어느 항목에 해당하는지 확인해야 합니다. [G1782]

사업인정고시 뒤 재결 전 소유권 변동·사망 경위
재결 당시 사업시행자의 사망 인지·피수용자 표시 자료
실제 상속인 지급·공탁과 등기소 수리 근거 확인

수용개시일의 소유권 취득과 등기 정리 순서를 구분하세요

토지보상법 제45조 제1항은 사업시행자가 수용개시일에 토지 소유권을 취득한다고 정합니다. 등기예규 제1782호 제3조 가(2)는 등기원인을 ‘수용’으로, 원인일자를 수용개시일로 적도록 합니다. 구판의 등기원인 ‘토지수용’과 용어가 달라진 점도 현재 신청서에서 확인하세요. 따라서 법정 취득 시점과 현재 등기부에 남은 고인 명의를 정리하는 신청 순서는 다른 문제입니다. 또 예규 제3조 라(1)①은 수용개시일 뒤에 마쳐진 소유권이전등기를 직권말소 대상으로 하면서도, 수용개시일 전의 상속을 원인으로 하는 이전등기는 예외로 둡니다. 실제 사망일과 수용개시일을 대조해야 하는 이유입니다. [T45] [G1782]

재결서의 수용개시일을 등기원인일과 대조
사망일이 수용개시일 전인지 확인
수용개시일 뒤 접수된 상속등기의 원인일을 별도로 확인

상속인과 사업시행자가 각각 받아야 할 자료를 정리하세요

상속인은 사망·가족관계와 상속인 범위, 상속재산분할이 있다면 그 내용을 정리하고 사업시행자에게 사망 및 권리승계 사실을 알려야 합니다. 사업시행자는 재결서·보상금 지급 또는 공탁자료와 현재 등기부를 맞춘 뒤 예규 제3조 나의 대위신청이 필요한지, 제3조 다(2)의 사망 간과 예외가 실제로 문제 되는지 관할 등기소와 확인합니다. 보상금을 상속인이 받았다는 사실만으로 토지수용 소유권이전등기가 자동 완료되거나, 그 상속인들의 공탁금 출급권이 확정되는 것은 아닙니다. [M997] [M1005] [T40] [G1782] [R28]

상속인: 사망일·상속인 범위·등기부·보상 통지 확보
사업시행자: 재결서·보상 완료·사망 인지 경위·대위신청 자료 확보
등기소: 예규 제3조 다(2)/(3) 해당과 접수 순서 확인

자주 묻는 질문

상속인이 보상금을 받았으면 상속등기는 생략하나요?

아닙니다. 재결에서 상속인 또는 피상속인을 피수용자로 표시하고 상속인에게 보상했지만 등기부가 고인 명의로 남은 예규 제1782호 제3조 다(3)의 조합은 대위상속등기를 먼저 요구합니다. 별도로 사망을 간과한 재결의 수리 예외가 있는지 확인해야 합니다.

사업시행자가 상속등기를 대신 신청할 수 있나요?

수용 이전등기에 필요한 때에는 예규 제1782호 제3조 나와 부동산등기법 제28조에 따라 사업시행자의 대위신청 경로가 있습니다. 대위원인은 현행 예규의 ‘수용으로 인한 소유권이전등기청구권’이라는 표현을 기준으로 하고, 재결서 등 필요한 자료를 사업시행자와 등기소에 확인하세요.

고인이 피수용자로 적힌 재결은 모두 무효인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 예규 제3조 다(2)는 사망을 간과해 재결했지만 상속인에게 보상한 특정 사건의 수리 예외를 둡니다. 재결 경위와 실제 지급·공탁, 등기명의를 함께 대조하세요.

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이안법무사사무소 무료 초기상담에서는 재결서, 보상금 지급·공탁 자료, 최신 등기부, 사망·상속관계 자료를 놓고 대위상속등기 확인 순서를 안내할 수 있습니다. 실제 등기신청 서류 작성·대리 등은 사안에 따라 별도 비용이 생깁니다. 등기 수리나 보상액을 보장하지 않습니다. 주민등록번호·재결서 원본·계좌정보를 공개 댓글에 올리지 마세요.

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.