이안법무사사무소

내용증명

공동임대인에게 보증금 반환 내용증명은 누구 앞으로 보내야 하나요?

이안법무사사무소 편집 · 게시일: 2026-10-30

별도 AI 법률검수일: 2026-10-28 · AI 검수는 법무사 본인의 직접 검토를 뜻하지 않습니다.

공동명의 등기부만 보고 두 소유자 모두에게 보증금 반환채무가 있다고 쓰지 마세요. 계약서의 임대인 표시·서명, 대리권, 보증금 수령과 실제 계약 경위를 확인해 공동임대인인지 먼저 가립니다. 공유자들이 공동으로 임대하고 보증금을 받았다면 특별한 사정이 없는 한 반환채무는 불가분채무여서 임차인은 공동임대인 중 한 명 또는 모두에게 미반환액 전부의 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 같은 보증금을 두 번 받는 뜻은 아닙니다. 분쟁을 줄이려면 확인된 공동임대인 각각을 수취인으로 하여 동일한 정산액과 반환 요청을 별도로 보내고, 배달 여부를 사람별로 보관하세요.

공동명의 등기만으로 판단하지 않고 계약 당사자 확인, 미반환 보증금 정산, 실제 공동임대인별 발송을 순서대로 보여 주는 도해
공동명의보다 먼저 볼 세 가지

이 글의 적용 범위

  • 임대차계약이 끝났고 두 사람 이상이 처음부터 임대인으로 계약에 참여했는지 확인해야 하는 주택 임차인
  • 보증금 전액 또는 일부가 돌아오지 않아 반환 내용증명의 수취인과 금액을 정하려는 경우

이 글만으로 판단할 수 없는 경우

  • 집주인이 계약 중 사망하거나 주택을 양도해 임대인 지위의 승계가 쟁점인 경우
  • 계약서에는 한 명만 임대인이고 다른 공유자의 대리권·공동임대 참여가 확인되지 않는 경우
  • 임대차 종료 통지 자체의 수신인·도달기한이 먼저 문제 되는 경우

공동명의와 공동임대인을 먼저 나누세요

등기사항증명서에 두 이름이 있다는 사실은 소유관계 자료입니다. 보증금 반환을 요구할 계약 상대방은 임대차계약서의 임대인란과 각 서명·날인, 위임장과 실제 대리 표시, 보증금 송금계좌 및 영수증, 갱신·정산 협의 자료로 확인합니다. 한 소유자가 다른 사람 이름까지 대신 썼다면 당시 대리권 또는 사후 추인 자료를 따로 보세요. 가족관계나 공유지분만으로 다른 소유자의 채무를 단정할 수 없습니다. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-618]

대법원은 공유자들이 함께 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없으면 각자의 공유지분만 따로 임대한 것이 아니라 공동으로 임대한 것이며 보증금 반환채무는 불가분채무라고 판단했습니다. 판례의 사실 전제인 공동 임대와 보증금 수령을 빼고 “공동명의이면 무조건 각자 전액 책임”이라고 옮겨 쓰지 마세요. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-618]

실제 공동임대인이라면 청구 상대를 정하세요

공동임대인의 반환채무가 불가분채무인 경우 민법 제411조는 제414조를 준용합니다. 따라서 미반환 보증금 한 채무에 대해 공동임대인 중 한 명에게 전부를 청구하거나 모두에게 동시에 또는 순차로 전부 또는 일부를 청구할 수 있습니다. 한 명이 실제로 지급한 금액은 남은 청구액에서 빼야 하며 수취인이 둘이라고 청구액을 두 배로 늘리지 않습니다. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-411] [CIV-414]

실무상 두 사람이 모두 실제 공동임대인임이 확인된다면 각각에게 같은 내용의 반환 요청을 별도로 보내는 편이 수취인별 발송·도달 기록을 남기기 쉽습니다. 한 사람에게만 보낼 때는 그 사람이 공동임대인이라는 근거를 분명히 하세요. 다른 공유자가 단순 소유자인지 불명확하다면 사실확인 요청과 확정된 임대인에 대한 지급청구를 구별해 적고, 확인되지 않은 채무를 기정사실로 쓰지 마세요. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-411] [CIV-414]

계약 종료와 정산액을 같은 표에서 확인하세요

계약서 작성일·목적물·보증금·종료일과 종료 근거를 적고, 임차인이 주택을 인도했는지 또는 보증금 반환과 맞추어 인도할 준비가 되었는지 분리합니다. 보증금 반환과 목적물 인도는 사건에 따라 동시이행으로 다투어질 수 있으므로 “내용증명을 보냈으니 당장 무조건 지연손해금이 시작된다”는 식으로 쓰지 않습니다. 종료 통지 자체가 필요한 사건이라면 그 의사표시의 상대·도달 요건을 별도로 검토하세요. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-414]

청구액은 계약상 보증금에서 이미 받은 금액, 당사자가 인정하는 미납 차임·관리비 등 확정 공제액을 나누어 계산합니다. 임대인이 주장하는 원상회복비 등 다툼 있는 항목은 항목·산정 근거·증빙을 요청하고 미리 승인했다고 표현하지 마세요. 예를 들어 보증금 1억 원 중 2천만 원을 돌려받았다면, 다른 확정 공제가 없는 가상 사례의 미반환액은 8천만 원입니다. 두 수취인에게 각각 8천만 원을 청구해도 총 회수액은 8천만 원을 넘을 수 없습니다. [PRECEDENT-98DA43137] [CIV-414]

수취인별 발송본과 도달 자료를 보관하세요

각 공동임대인의 정확한 성명·주소를 확인해 봉투의 수취인과 본문의 상대를 맞춥니다. 같은 통지라도 사람별로 별도 우편번호·접수증·배달조회 결과를 묶어 보관하고, 반송되었다면 사유와 실제 주소를 확인합니다. 우편법 시행규칙 제25조의 내용증명은 어떤 문서를 언제 발송했는지를 증명합니다. 그것만으로 문서의 법률상 주장이나 상대방에게 도달한 사실까지 확정되지 않습니다. 배달증명은 별도의 제도로 제58조에 따라 배달증명서가 송부됩니다. 상대방 있는 의사표시의 효력은 민법 제111조의 도달 요건도 따로 확인하세요. [CIV-111] [POST-RULE-25] [POST-RULE-58]

대표 연락자나 중개인에게만 보내려면 그 사람에게 통지를 받을 권한이 있는지 자료로 검토해야 합니다. 한 공동임대인에 대한 지급 청구가 언제나 다른 사람에게 하는 계약 종료 의사표시나 최고까지 대신한다고 단정하지 마세요. 기한이 있는 갱신거절·해지 등은 이 글의 보증금 지급 요청과 분리해 각 당사자의 도달 요건을 검토합니다. [CIV-111] [POST-RULE-25] [POST-RULE-58]

반환이 없으면 다음 절차를 준비하세요

답변 기한이 지나도 반환이 없다면 계약·종료·송금·정산·인도 또는 인도 준비·발송과 배달 자료를 묶어 반환청구의 상대방과 청구액을 다시 확인합니다. 내용증명 자체가 집행권원은 아니므로 미지급 상태에서는 조정이나 지급명령·소송 등 맞는 절차를 검토해야 합니다. 사건의 공동임대 여부와 청구 원인을 확정하지 않은 채 단순 공동명의만으로 피고를 정하지 마세요. [HRA-3-3] [PRECEDENT-98DA43137]

보증금을 받기 전에 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 검토하고, 등기가 실제로 마쳐지는 시점과 기존 대항력·우선변제권의 유지 요건을 확인하세요. 내용증명 발송만으로 임차권등기가 성립하거나 이사 뒤 권리가 자동 보전되는 것은 아닙니다. [HRA-3-3] [PRECEDENT-98DA43137]

가상 내용증명 문안: 실제 공동임대인 두 명이 확인된 경우

수신: 공동임대인 갑 [주소] / 별도 동일 문안 수신: 공동임대인 을 [주소]
발신: 임차인 병 [연락처]
제목: 임대차 종료에 따른 미반환 보증금 지급 요청

저는 귀하들 두 사람이 공동임대인으로 표시·서명한 [계약일]자 [목적물] 임대차계약의 임차인입니다. 계약상 보증금은 [금액]원이고 계약은 [종료 사유·날짜]에 종료되었습니다. 저는 [인도 완료일 또는 반환과 맞춘 인도 준비 내용]을 알려드립니다.

현재까지 받은 보증금 [기수령액]원과 당사자가 확인한 공제 [항목·금액]원을 뺀 미반환액은 [금액]원입니다. 다툼 있는 공제 주장이 있다면 [자료]와 산정 내역을 서면으로 보내 주십시오. 귀하들이 실제 공동임대인으로서 보증금을 수령한 계약인 점을 전제로, 미반환액 한 채무의 지급을 요청합니다. 이 문안은 각 수취인에게 같은 금액을 중복 지급하라는 뜻이 아니며 어느 한 분이 지급한 금액은 총 미반환액에서 차감하겠습니다.

[합리적으로 정한 날짜]까지 [계좌·지급/인도 협의 방법]으로 지급 또는 회신해 주십시오. 그때까지 해결되지 않으면 계약 자료와 발송·도달 기록을 바탕으로 후속 절차를 검토하겠습니다.

설명용 가상 문안입니다. 계약 당사자·종료·공제·인도 상태를 실제 증빙에 맞게 바꾸고, 다른 공유자가 공동임대인이 아닌 경우 그 사람에게 동일한 지급청구를 하지 마세요.

준비할 자료

  • 임대차계약서·갱신 및 종료 합의서와 각 임대인의 서명·위임장
  • 등기사항증명서, 보증금 송금내역과 영수증
  • 기수령 보증금·확정 공제·다툼 항목을 나눈 정산표
  • 목적물 인도 또는 인도 준비 자료, 열쇠 인계 협의 기록
  • 수취인별 내용증명 사본·접수증·배달/반송 기록

다음 순서

  1. 계약서와 수령 자료로 실제 공동임대인을 확인합니다.
  2. 미반환 보증금 한 채무의 금액과 인도 상태를 특정합니다.
  3. 각 실제 공동임대인에게 정확한 상대·주소로 발송하고 사람별 도달 자료를 보관합니다.

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.