세입자 보증금을 옛 집주인에게 가압류했는데 집이 팔리면 새 집주인에게 효력이 있나요?

1. 결정이 먼저 송달됐는지 날짜 세 개를 맞추세요

가상의 예입니다. 임차인 A의 채권자 C가 종전 임대인 B를 제3채무자로 하여 보증금반환채권 가압류결정을 받았고, B에게 결정이 송달된 후 B가 주택을 D에게 팔았다고 해 봅시다. 민사집행법 제291조에 따라 가압류 집행에는 강제집행 규정을 준용하며, 제227조 제3항은 금전채권 압류의 효력이 제3채무자 송달 때 생긴다고 정합니다. 결정일이나 신청일만으로 선행 집행을 단정하지 말고 송달증명과 소유권이전등기일을 대조합니다.

• 가압류 결정의 채무자 A·제3채무자 B·대상 보증금반환채권 표시를 확인합니다.
• B에 대한 결정 송달일과 D의 소유권 취득일을 각각 확인합니다.
• 집행효력의 범위는 결정 주문과 실제 송달기록을 기준으로 검토합니다.

2. 양도 때 대항력 있는 주택임대차였는지 보세요

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원 전원합의체 2011다49523의 다수의견은 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임대차를 전제로, 주택 양도로 새 소유자가 보증금반환채무와 기존 가압류의 제3채무자 지위를 함께 승계한다고 판단했습니다. 임차인의 주택 인도·주민등록 상태와 임대차계약·양도 시점을 확인하지 않고 매매 사실만으로 판례 결론을 적용하지 마세요.

• 임대차계약서, 주택 인도·전입 관련 자료와 양도 당시 상태를 모읍니다.
• 매매계약일뿐 아니라 소유권이전등기 등 실제 양도 경위를 확인합니다.
• 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계와 다른 계약상 특수사정이 다투어지면 별도로 검토합니다.

3. 조건이 맞으면 효력 상대는 새 임대인입니다

2011다49523 다수의견은 위 조건에서 새 임대인이 가압류의 제3채무자 지위를 승계하고, 가압류채권자는 종전 임대인이 아니라 새 임대인에게만 가압류 효력을 주장할 수 있다고 했습니다. 이 판결은 원심을 파기환송한 사건으로, 모든 보증금의 즉시 지급이나 추심금 청구의 최종 승소를 확정한 판결은 아닙니다. 실제 사건의 결정 표시·송달·대항력·양도 순서가 판례와 같은지 먼저 확인합니다.

• 새 임대인의 인적사항과 등기상 취득 경위를 정리합니다.
• 기존 가압류의 효력 상대방과 보증금 반환청구의 실제 성숙·공제 쟁점을 분리합니다.
• 집행권원 확보, 본압류 이전 및 추심은 별도 절차·요건으로 검토합니다.

준비자료와 다음 행동

가압류 결정문과 종전 임대인 송달증명, 임대차계약서·전입 및 점유 자료, 전후 소유권등기, 보증금 잔액·반환시기 자료를 한 시간표에 모으세요. 먼저 선행 송달과 대항력 있는 주택임대차가 확인되는지 판단하고, 맞다면 새 임대인 지위 승계를 전제로 이후 집행·본안 자료의 상대방 표시를 검토합니다. 양도 후 처음 압류를 신청하는 경우는 별도 판단입니다. 관련 일반 글에서는 보증금채권 압류 전 확인사항과 임대인 변경 시 임차인의 반환 상대를 각각 설명합니다.

무료 초기상담에서 시간표와 서류 범위를 확인하세요

결정문·송달기록·임대차·등기 자료를 정리해 무료 초기상담에서 신청 상대와 법원 제출서류의 작성 범위를 확인할 수 있습니다. 법무사법 제2조 범위의 서류 작성·작성서류 제출대행 및 부수 상담을 안내하며, 무료 범위는 초기상담입니다. 서류 작성·제출대행에는 사안과 업무에 따라 별도 비용이 생길 수 있습니다. 일반 소송대리나 가압류 효력 인정·추심금 회수 결과는 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 주민등록번호·주소·계약서 원본을 올리지 마세요.