근저당권 채무자가 사망한 뒤 한 상속인만 빚을 맡으면 등기부 채무자를 바로 바꿀 수 있나요?

상속등기 · 근저당권 채무자변경

부모가 근저당권의 채무자로 등기된 채 사망했고 형제 중 한 사람이 빚을 맡기로 했다면, 가족의 분담 합의만으로 다른 상속인의 채권자에 대한 책임이나 등기부의 채무자 표시가 자동으로 바뀌지 않습니다. 현행 대법원 등기예규 제1867호 제5조는 공동상속인 중 1인만 채무자가 되려는 경우 근저당권자와 근저당권설정자 또는 소유자가 근저당권변경계약정보를 첨부해 공동으로 채무자변경등기를 신청하는 경로를 둡니다. 피담보채권이 확정되기 전의 계약인수인지, 확정된 뒤의 확정채무 면책적 인수인지 계약과 금융기관 자료로 먼저 구별하세요.

판단 도해

근저당권 채무자 사망 뒤 가족 내부 부담합의, 채권자 면책계약, 확정 전후 등기원인과 공동신청 자료를 구분한 4행 표 — 가족의 분담 약속과 은행의 면책 승낙·근저당권 채무자변경등기는 별개입니다. 확정 전후의 등기원인을 확인하세요.

이 글이 적용되는 경우

등기부 을구의 근저당권 채무자로 적힌 사람이 사망했고 공동상속인이 둘 이상인 경우
공동상속인 중 한 사람이 금융기관과 채무 인수를 협의하고 등기부 채무자 표시도 변경하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

고인이 채무자가 아니라 근저당권자인 경우의 담보권 상속이전
고인이 집 소유자·설정자일 뿐 채무자는 제3자인 경우의 경매·대위상속등기
빚을 모두 갚아 근저당권 말소를 신청하는 경우
상속포기·한정승인, 연대채무·보증, 채무 자체의 존부 다툼을 이 글만으로 확정하려는 경우

먼저 등기부의 채무자와 집 소유자를 다른 칸에서 확인하세요

가상 사례입니다. 아버지가 자기 집을 담보로 대출을 받아 등기부 을구에는 아버지가 근저당권 채무자, 은행이 근저당권자로 적혀 있습니다. 아버지 사망 뒤 집은 형제에게 공동상속됐고 형이 대출을 모두 맡겠다고 했습니다. 여기서 집의 소유권을 누가 취득하는지와 은행에 대한 대출채무를 누가 부담하는지, 근저당권의 채무자 표시를 어떻게 바꿀지는 각각 확인해야 합니다. 근저당권자가 사망한 사건의 권리상속등기나 채권자가 경매를 위해 소유권 상속등기를 대위하는 사건과도 신청 목적이 다릅니다. 등기사항증명서의 갑구 소유자·을구 근저당권자·채무자·접수번호, 대출약정과 현재 담보 범위를 한 장에 나눠 적으세요. [G1867] [M1005]

갑구의 현재 소유자와 상속등기 완료 여부
을구의 근저당권자·채무자·접수번호
대출약정상 실제 채무와 담보 범위

형제의 분담 약속만으로 채권자에 대한 면책을 확정하지 마세요

민법 제1005조와 제1007조는 공동상속인의 권리·의무 승계를 정합니다. 금전 지급처럼 나눌 수 있는 상속채무에 관하여 대법원 97다8809 판결은 상속 개시와 동시에 법정상속분에 따라 분할 귀속되고, 공동상속인 사이에서 한 사람이 더 부담하기로 한 협의만으로 다른 사람이 채권자에 대한 채무에서 면하는 것은 아니라고 했습니다. 그 협의는 채권자에 대한 면책적 채무인수의 실질을 가질 수 있지만, 채무자와 인수인 사이 계약에 의한 면책에는 민법 제454조의 채권자 승낙이 필요합니다. 따라서 “형이 다 갚는다”는 가족 메모와 은행이 동의한 인수계약을 같은 증거로 취급하지 마세요. [M1005] [M1007] [P8809] [M454]

상속인 범위와 가분채무의 법정상속분 확인
가족 내부 합의 내용·서명과 대외적 면책을 분리
은행의 인수계약·승낙 자료 확인

확정 전과 확정 후의 등기원인을 구별하세요

현행 대법원 등기예규 제1867호 제4·5조는 채무자 지위 변경을 피담보채권이 확정되기 전과 후로 나눕니다. 계속 거래가 남은 확정 전에는 근저당권의 기초가 되는 기본계약상 채무자 지위의 계약인수를 확인해 “계약인수”를 원인으로 검토합니다. 피담보채권이 이미 확정된 뒤에는 특정된 채무의 면책적 인수를 확인해 “확정채무의 면책적 인수”를 원인으로 검토합니다. 사망했다는 사실만으로 어느 단계인지 정해지지 않습니다. 한도거래의 종료·확정 경위와 현재 잔액, 인수계약 문구를 은행과 대조해야 합니다. 민법 제453조는 채권자와 인수인 사이의 계약에 의한 채무인수를, 제454조는 채무자와 인수인 사이 계약에 필요한 채권자의 승낙을 정하므로 실제 계약 당사자도 확인하세요. [G1867] [M453] [M454]

근저당권의 피담보채권 확정 여부·시점
확정 전 기본계약상 채무자 지위 인수 자료
확정 후 특정 채무의 면책적 인수 자료

신청인은 근저당권자와 설정자 또는 현재 소유자입니다

등기예규 제1867호 제5조는 근저당권 채무자가 사망해 공동상속인 중 1인만 채무자가 되려는 경우, 근저당권자와 근저당권설정자 또는 소유자(담보목적물의 상속인·제3취득자 등)가 근저당권변경계약정보를 첨부정보로 제공해 채무자 변경의 근저당권변경등기를 공동으로 신청할 수 있다고 정합니다. 부동산등기법 제23조의 일반 공동신청과도 맞닿습니다. 상속인이 채무를 맡겠다는 약속만으로 은행 참여 없이 이 변경등기를 단독 신청한다고 전제하지 마세요. 담보 집을 공동상속한 경우 실제 등기명의와 소유자 측 신청 준비도 확인해야 합니다. 상속인의 소유권이전등기에는 별도 근거와 신청이 필요하며, 그 완료만으로 을구 채무자 표시가 자동 변경되지는 않습니다. [G1867] [B23]

근저당권자와 설정자 또는 현재 소유자의 신청 참여
근저당권변경계약정보·원인일자와 등기표시 대조
소유권 상속등기와 을구 채무자변경등기 각각 완료 확인

은행에 확인할 질문을 등기서류와 함께 정리하세요

최신 등기부·대출약정·사망과 상속관계 자료·가족 분담 합의·은행의 인수계약 및 승낙 자료를 모읍니다. 은행에는 ① 담보채권이 확정됐는지, ② 누가 어떤 채무를 면책적으로 인수하는지, ③ 제1867호 제5조 변경계약정보에 맞는 서류와 공동신청 일정을 확인하세요. 등기 접수 뒤에는 새 등기사항증명서에서 갑구 소유권과 을구 채무자변경이 각각 어떻게 기재됐는지 봅니다. 채무액·보증관계·상속포기나 한정승인·다른 담보권이 얽혀 있다면 이 글의 한 명 채무자변경 경로를 그대로 적용하지 말고 실제 계약과 책임 범위를 따로 검토해야 합니다. [G1867] [P8809] [B23]

등기부·대출약정·상속관계·합의·인수계약 자료 묶기
은행에 확정 상태와 면책 범위·승낙을 확인
소유권 등기와 근저당 채무자변경 등기 결과를 별도로 확인

자주 묻는 질문

상속재산분할협의서에 형이 빚을 모두 맡는다고 쓰면 동생은 은행 빚에서 빠지나요?

그 문구만으로 채권자에 대한 다른 상속인의 책임이 자동 소멸하지는 않습니다. 대법원 97다8809 판결은 가분적인 금전채무의 법정상속분 승계와 가족 내부 협의의 한계를 구별합니다. 면책적 인수의 계약·채권자 승낙 자료를 확인하세요.

집을 형 앞으로 상속등기하면 을구의 고인 채무자 이름도 자동 바뀌나요?

아닙니다. 집 소유권 상속등기와 근저당권의 채무자변경등기는 다른 신청입니다. 현행 등기예규 제1867호 제5조의 근저당권변경계약정보와 공동신청 경로를 별도로 확인하세요.

은행 협조 없이 상속인 한 명이 근저당권 채무자변경등기를 혼자 신청할 수 있나요?

예규 제1867호 제5조는 근저당권자와 근저당권설정자 또는 소유자의 공동신청을 정합니다. 채무 인수계약과 담보 집의 현재 소유자, 은행 측 신청 준비를 대조하세요.

등기원인을 왜 계약인수와 확정채무의 면책적 인수로 나누나요?

근저당권의 담보채권이 아직 확정되지 않았다면 기본계약상 채무자 지위의 계약인수를, 확정됐다면 특정된 확정채무의 면책적 인수를 검토하기 때문입니다. 사망만으로 확정 여부가 정해지는 것은 아니므로 거래·계약 자료를 은행과 확인하세요.

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이안법무사사무소의 무료 초기상담에서는 최신 등기사항증명서, 대출·근저당권 설정계약, 사망·상속관계 자료, 가족 간 분담합의와 금융기관의 인수·승낙 자료를 대조해 어떤 등기와 서류가 필요한지 정리할 수 있습니다. 은행의 채무인수 승낙과 피담보채권 확정 여부는 금융기관에 직접 확인하세요. 등기서류 작성·신청대행에는 사안별 비용이 생길 수 있고 면책·대출조건 변경·등기 완료를 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 주민등록번호·계좌·계약서 원본을 올리지 마세요.

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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.