전세 갱신 때 보증금이 올랐다면, 확정일자를 다시 받아야 할까요?

보증금이 늘었다면 증액 사실이 적힌 갱신 문서를 남기고 그 문서에 확정일자를 받으세요. 기존 확정일자 있는 계약서도 버리지 말아야 합니다. 새 문서가 생겼다고 예전 보증금에 관한 확정일자와 그 증빙을 없애고 전체 보증금을 한 날짜로만 설명하면 안 됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 갱신 안내도 기존 계약과의 연결, 증액된 보증금의 정확한 표시, 증액분에 대한 확정일자, 종전 보증금의 순위 보존을 함께 강조합니다. 다만 확정일자를 받는 행위만으로 증액분의 우선순위나 회수액이 자동 확정되지는 않습니다. [S1·S2]

먼저 할 판단: 갱신 전후의 보증금 차액이 있습니까? 없다면 기존 문서와 확정일자·인도·전입 상태를 우선 확인하세요. 차액이 있다면 기존 계약서를 보존한 채 증액을 증명하는 갱신 문서에 확정일자를 더 챙기고, 그 사이 새 권리가 등기됐는지도 확인하세요.

가상 사례: 2억 원에서 2억 5천만 원으로 갱신한다면

임차인 지연 씨는 2년 전 보증금 2억 원 계약서에 확정일자를 받고 입주·전입을 마쳤습니다. 이번에는 같은 집에서 보증금을 2억 5천만 원으로 올려 2년 더 살기로 했습니다. 임대인은 “새 계약서를 쓰면 예전 계약서는 필요 없다”고 말합니다. 그러나 지연 씨는 기존 2억 원에 관한 계약증서·확정일자와 새로 더 내는 5천만 원의 근거를 나누어 보관해야 합니다. 중간에 설정된 근저당권 등이 있다면 각 금액의 실제 우선순위 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 날짜와 금액은 설명을 위한 가상 사례이며, 이 글이 배당 순위를 계산한 것은 아닙니다. [S1·S2·S3]

이 글만을 위해 만든 가상 금액 도해입니다. 두 자료를 함께, 그러나 구분해서 보존하자는 뜻이며 실제 배당순위나 회수액을 계산하지 않습니다. [S1·S2]

1. ‘같은 집에서 계속 산다’와 ‘보증금이 늘었다’는 다른 기록입니다

갱신합의가 있더라도 처음 보증금과 추가로 지급할 보증금을 한 덩어리로만 적으면 어떤 돈이 언제 어떤 합의로 생겼는지 확인하기 어려워집니다. 기존 계약의 주소·호수, 임대인·임차인, 보증금과 확정일자 자료를 먼저 보존하고, 갱신 문서에는 기존 계약의 갱신이라는 점, 갱신 기간, 종전 보증금·증액분·변경 후 총액을 맞춰 적으세요. HUG는 새 갱신 계약서를 작성할 경우 종전 계약의 갱신이라는 표시와 증액분을 분명히 적고 확정일자를 받을 것을 안내합니다. 기존 계약서를 수정하는 방식도 가능하다고 설명하므로, 어떤 방식이든 변경 내용이 특정되는 문서가 핵심입니다. [S1]

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 후순위권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다. 갱신으로 새로 늘어난 금액에 대해 처음 계약서의 과거 확정일자만을 근거로 우선순위를 단정하지 말고, 증액 약정을 담은 문서에 확정일자를 갖추는 이유입니다. 최종 순위는 각 문서, 대항요건의 유지, 다른 권리의 성립 시점을 함께 보아야 합니다. [S2·S3]

2. 기존 계약서를 없애거나 ‘전체를 새 날짜로 갈아타기’로 처리하지 마세요

HUG 안내는 최초 계약의 확정일자가 붙은 보증금에 관한 순위를 유지하라고 설명합니다. 따라서 기존 확정일자부 계약서를 원본 또는 확인 가능한 자료로 보존하고, 새 갱신 문서가 원계약의 어떤 내용을 바꾸는지 연결되게 작성하는 것이 안전합니다. 새 문서를 썼다는 이유만으로 처음부터 유지해 온 계약과 권리자료를 폐기하지 마세요. [S1]

반대로 새 확정일자가 종전 보증금 전체의 법적 순위를 반드시 뒤로 미룬다고 단정할 수도 없습니다. 계약의 동일성, 기존 대항요건·확정일자 유지, 갱신 문서의 표현과 실제 변경 범위를 검토해야 하기 때문입니다. 이 글의 실무 권고는 기존 자료를 없애지 않고 증액분 자료를 추가로 갖추자는 것이지, 모든 갱신의 우선순위를 한 문장으로 확정하는 것이 아닙니다. [S1·S2·S3]

3. 증액분을 보내기 전, 등기와 보호 요건을 함께 확인합니다

처음 계약 당시 없던 근저당권·압류 등 권리가 갱신 사이에 생겼을 수 있습니다. 추가 보증금 지급 전 최신 등기사항증명서를 보고, 처음 계약·확정일자, 인도·전입 유지, 중간 등기, 갱신 문서·확정일자의 날짜를 한 줄에 배열하세요. 주택의 인도와 주민등록을 마친 임대차의 대항력은 그 다음 날부터 제3자에게 생깁니다. 우선변제권은 그 대항요건과 계약증서의 확정일자를 함께 요구합니다. [S2·S3]

이 글만을 위해 만든 절차 도해입니다. 실제 사건의 날짜나 권리 순위를 표시한 것이 아니며, 중간 권리의 내용·시점을 최신 등기기록으로 따로 확인해야 합니다. [S2·S3]

전출하거나 점유를 넘길 계획이 있다면 대항요건 유지 문제를 별도로 검토해야 합니다. 갱신·증액 외에 임대인 변경, 호수 변경, 기존 계약의 종료 후 새 계약처럼 사실관계가 달라지면 이 글의 ‘같은 임대차의 증액’ 전제가 맞는지 먼저 확인하세요. 보증기관의 반환보증 변경·갱신 심사도 법정 확정일자와 별도 절차입니다.

갱신 문서 작성부터 자료 보관까지

1. 전후 금액을 계산합니다. 종전 보증금, 증액분, 변경 후 총액과 실제 지급일·계좌를 별개로 적습니다.
2. 문서를 연결합니다. 최초 계약의 목적물·당사자와 갱신 문서가 같은 임대차를 가리키는지 확인하고, 기간·금액·변경되지 않은 조건을 분명히 합니다. 초안의 숫자나 호수가 다르면 서명·추가 지급 전에 바로잡습니다.
3. 증액을 적은 문서의 확정일자를 챙깁니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항의 부여기관에서 가능한 방식과 필요서류를 확인합니다. 기존 확정일자부 계약서와 새 문서, 두 차례 지급 증빙을 함께 보존합니다.
4. 갱신 사이 등기를 읽습니다. 다른 권리가 생겼다면 권리의 내용·시점과 추가 지급 위험을 개별 검토하고, 보증 상품을 이용한다면 변경신고·심사 조건도 별도로 확인합니다. [S1~S4]

AI로 연출한 가상 보관 장면입니다. 두 폴더는 실제 계약서나 이안법무사사무소 사건 서류가 아니며, 폴더의 색이나 외관으로 확정일자·권리 순위를 증명할 수 없습니다.

자주 묻는 질문

보증금이 그대로인데 계약 기간만 연장됐습니다. 새 확정일자를 반드시 받아야 하나요?

증액이 없다면 이 글의 핵심인 증액분의 새 확정일자 문제는 생기지 않습니다. 우선 종전 확정일자 있는 계약서, 갱신 합의, 실제 인도·전입의 유지와 목적물·당사자의 동일성을 확인하세요. ‘기간만 연장’이라고 생각했어도 계약 내용이나 대항요건이 바뀌었다면 별도 검토가 필요합니다. [S1~S3]

기존 계약서에 확정일자가 있는데, 증액분도 그 날짜를 그대로 쓸 수 있나요?

그렇게 단정하지 마세요. 과거 계약증서는 당시 보증금과 조건을 증명합니다. 늘어난 돈의 약정과 지급을 나타내는 갱신 문서에 확정일자를 받고, 기존 계약서는 종전 권리의 자료로 보존하세요. 중간에 생긴 담보권 등과의 순위는 각 권리의 시점을 따로 검토합니다. [S1·S2]

새 갱신 계약서를 쓰면 기존 확정일자가 자동으로 없어지나요?

새 문서를 만들었다는 사실만으로 기존 권리의 소멸·유지를 일률적으로 결론 낼 수 없습니다. 종전 계약과 갱신 문서의 연결, 변경 범위, 인도·전입과 확정일자 자료의 보존을 확인해야 합니다. 기존 문서를 파기하지 말고 필요하면 개별 법률 검토를 받으세요. [S1~S3]

공식 근거 · 2026년 9월 29일 확인

• S1 주택도시보증공사, 전세사기예방센터 ‘계약 갱신 시’: 갱신 문서와 기존 계약의 연결, 증액된 보증금의 명시·확정일자, 종전 보증금 순위 보존을 안내. 공식 HTML 원문을 직접 열어 HTTP 200으로 확인했습니다. 이는 실무 안내이지 특정 사건 배당순위의 확정 판정이 아닙니다.
• S2 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자에 따른 경매·공매 우선변제권. 확인한 법률 화면의 시행 표시는 2026. 1. 2.입니다.
• S3 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조 제1항: 주택 인도·주민등록 다음 날부터의 대항력. 같은 시행 표시입니다.
• S4 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의6 제1항: 확정일자부여기관. 같은 시행 표시입니다.

이 글의 법령 화면 ‘시행 2026. 1. 2.’는 확인한 법률 버전의 시행일이지 각 조문의 최초 시행일을 뜻하지 않습니다. 계약갱신요구권 행사 가능 기간·증액률, 조세·선순위채권, 보증 상품별 심사는 이 글의 판단 범위가 아닙니다. 실제 계약 문구와 우선순위는 정확한 자료로 별도 검토해야 합니다.

갱신 전후 금액과 확정일자 자료가 뒤섞였다면 이안법무사사무소의 무료 초기상담에서 확인할 쟁점을 정리할 수 있습니다. 무료 범위는 초기상담이며 법원·등기 관련 서류의 작성·제출대행은 사안과 업무에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 법무사가 일반 소송대리까지 제공하거나 보증금 반환·배당 결과를 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 주민등록번호, 상세 주소, 계약서 원본이나 계좌번호를 올리지 마세요.