담보가 있는 유증 부동산의 상속세를 공시가격에서 대출만 빼는 방식으로 확정하면 안 됩니다. 상속세 및 증여세법 제66조는 일반 평가액과 담보채권액 등을 기준으로 한 특례 평가액 중 큰 금액을 재산가액으로 정합니다. 재산을 평가하는 단계와 채무를 공제하는 단계를 세무사와 나누어 확인하세요. [S1] [S2] [S3]
먼저 집의 세무상 평가액을 확인합니다
가상 사례입니다. 유증으로 받을 집에 근저당권이 있고 대출잔액도 남아 있습니다. 가족은 공시가격에서 잔액을 빼면 과세가액이 된다고 생각합니다. 하지만 담보가 있다고 집의 평가액이 바로 줄어드는 것은 아닙니다.
제60조는 평가기준일 현재 시가를 원칙으로 하고 시가 산정이 어려운 경우 법정 보충적 방법을 적용합니다. 제66조 대상 담보재산은 그 평가액과 법정 담보채권액 등에 따른 평가액을 비교해 큰 금액을 취합니다. 공시가격이 항상 최종 평가액이라고 정하지 마세요. [S1] [S2]
담보 평가와 채무공제는 별도 판단입니다
시행령 제63조는 근저당 재산을 평가기준일 현재 담보하는 채권액으로 평가하되, 최고액이 그보다 작은 경우의 한도 등 보정 규정을 둡니다. 공동저당 안분, 여러 담보채권과 보증 관계도 확인합니다. 등기부 최고액이나 한 장의 잔액증명만으로 특례 평가액을 확정하지 않습니다. [S4]
제14조의 채무공제는 별도 요건과 증명이 필요합니다. 타인 채무를 담보한 재산이라는 이유만으로 그 채무 전액을 피상속인의 공제 채무로 취급해서는 안 됩니다. 거주자·비거주자에 따른 공제 범위와 실제 부담할 채무를 세무사가 자료로 검토해야 합니다. [S3]
등기부·평가·채무자료의 기준일을 맞춥니다
이안법무사사무소는 의뢰인과 협의해 세무사와 연계하여 진행하도록 유언의 대상, 등기상 담보 범위·채무자·공동담보 내역을 정리합니다. 세무사는 평가기준일의 시가 자료, 실제 담보채권과 채무 증빙을 대조해 재산 평가와 공제를 각각 검토합니다.
검토에 사용한 부동산 표시·지분과 유증등기 서류가 같은지 확인하고 보완자료와 신고 일정을 맞춥니다. 법무사는 등기신청과 관련 서류를, 세무사는 위임받은 세무 업무를 담당합니다. 담보가 있다는 사실만으로 절세액·공제·등기 결과를 보장하지 않습니다. [S5]
준비할 자료
- 유언 원본과 부동산·공동담보 등기사항
- 평가기준일이 표시된 시가·공시가격·보유 감정자료
- 대출약정·잔액·채무자·보증 및 실제 채무 부담 자료
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확인한 근거
- [S1] 상속세 및 증여세법 제66조 — 담보재산 평가 특례 · 일반평가와특례평가중큰금액
- [S2] 상속세 및 증여세법 제60조 — 평가 원칙 · 시가·보충적방법
- [S3] 상속세 및 증여세법 제14조 — 채무 등 공제 · 거주자비거주자구별·채무증명
- [S4] 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 — 담보재산 평가 · 제1항각호·제2항보정
- [S5] 법무사법 제2조 — 업무 범위 · 등기신청 대리·관련서류 업무
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무료 초기상담에서 등기자료와 세무사 검토 항목을 정리해 보세요. 등기신청 대리·관련 서류와 세무사의 계산·신고 업무에는 각각 별도 보수·실비가 발생할 수 있습니다. 절세·공제·환급·등기 결과를 보장하지 않으며, 공개 댓글에 원본 서류와 개인정보를 올리지 마세요. [S5]
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.