성년후견인이 집을 팔 때 법원 허가가 필요할까? 거주 주택부터 확인하세요

먼저 답: 성년후견인이 피성년후견인을 대리해 피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 그 대지를 매도하려면 가정법원 허가를 받아야 합니다. ‘후견인으로 선임됐으니 모든 집을 바로 팔 수 있다’거나 ‘피성년후견인 명의의 부동산은 모두 똑같은 매도 허가 대상이다’라는 설명은 둘 다 정확하지 않습니다. 먼저 현재 거주 건물·대지인지를 확인하고, 후견인의 대리권 범위와 후견감독인 유무도 별도로 살펴보세요. [S1·S2·S3]

AI 연출 설명 사진입니다. 실제 피성년후견인·후견인이나 특정 사건의 주택이 아닙니다. 생활 모습만으로 법적 거주 여부나 의사결정능력을 확정할 수 없습니다.

이 글의 한 가지 판단: 내가 팔려고 하는 대상이 피성년후견인의 거주 건물 또는 그 대지라면 계약 진행 전에 민법 제947조의2 제5항에 따른 가정법원 허가가 필요한 거래로 분류해야 합니다. 거주 여부가 다투어지거나 일시적으로 다른 곳에 머문다면 서류와 생활 실태를 함께 검토해야 합니다. [S1]

가상 사례: 요양을 위해 집을 팔아야 한다는데

어머니에 대해 성년후견이 개시되고 딸이 성년후견인으로 선임됐다고 가정해 보겠습니다. 어머니는 생활하던 아파트를 잠시 떠나 치료를 받고 있습니다. 딸은 치료·돌봄 비용을 마련하려고 그 아파트 매도를 생각합니다. 중개인은 후견인임을 증명하는 서류만 있으면 계약할 수 있다고 말합니다.

여기서 먼저 확인할 것은 그 아파트가 어머니가 거주하고 있는 건물인지, 잠시 머무는 장소가 달라졌다는 사정만으로 거주 관계가 달라졌다고 볼 수 있는지입니다. 단순한 주소 표기 하나로 결론을 단정하지 말고 실제 생활관계와 현재 상황을 정리해야 합니다. 거주 건물 또는 그 대지를 후견인이 대신 파는 거래라면 법원 허가 문제를 계약 일정 앞에 놓아야 합니다. [S1]

허가 여부를 가르는 첫 질문은 ‘누가 사는 집인가’입니다

민법 제947조의2 제5항은 성년후견인이 피성년후견인을 대리하여, 피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 그 대지를 매도하는 경우 가정법원 허가를 요구합니다. 같은 조항에는 임대·전세권 설정·저당권 설정·임대차 해지 등도 적혀 있지만, 이 글은 매도에 초점을 둡니다. [S1]

법원이 허가를 요구하는 대상을 좁게 적었다고 해서 다른 부동산 매매가 언제나 자유롭다는 뜻은 아닙니다. 성년후견인의 법정대리권은 가정법원이 범위를 정할 수 있고, 후견감독인이 있으면 부동산 권리의 득실·변경을 목적으로 하는 행위에 동의가 필요합니다. 따라서 거주 주택 허가와 후견감독인 동의는 서로 다른 확인 항목입니다. [S2·S3]

AI 연출 비교 사진입니다. 왼쪽은 후견인 자신의 대리권 범위 확인, 오른쪽은 후견감독인이 선임된 경우 그 동의를 별도로 확인하는 과정을 구별해 보여줍니다. 화면과 폴더는 실제 후견심판문·후견등기사항증명서·동의서·법원 허가서가 아니며, 대화만으로 권한·동의·허가가 성립하지 않습니다.

후견인 선임만으로 끝나지 않는 두 가지 확인

첫째, 대리권 범위. 민법상 후견인은 피후견인의 법정대리인이지만, 가정법원은 성년후견인의 법정대리권 범위를 정할 수 있습니다. 따라서 선임 사실뿐 아니라 본인 사건의 심판과 후견등기사항을 보아 해당 부동산 매도에 대한 대리 권한을 확인해야 합니다. 권한이 제한된 사안에서는 이 글의 일반 규칙만으로 계약 가능 여부를 결론 내릴 수 없습니다. [S2]

둘째, 후견감독인. 후견감독인이 선임돼 있다면, 후견인이 피후견인을 대신하여 부동산에 관한 권리의 득실·변경을 목적으로 하는 행위를 할 때 그 동의를 받아야 합니다. 민법은 필요한 동의 없이 한 법률행위는 피후견인 또는 후견감독인이 취소할 수 있다고 정합니다. 감독인이 있는지, 동의를 받아야 하는지, 필요한 경우 어떤 방식으로 확보할지를 계약 전에 확인하세요. 가정법원의 거주 주택 매도 허가가 후견감독인 동의 여부를 자동으로 해결한다고 설명해서는 안 됩니다. [S3]

‘집을 팔 수 있나’에 앞서 살필 것은 피성년후견인의 생활입니다

민법은 성년후견인이 재산관리와 신상보호를 할 때 여러 사정을 고려해 피성년후견인의 복리에 맞게 사무를 처리하고, 복리에 반하지 않으면 그 의사를 존중하도록 합니다. 피성년후견인도 자신의 신상에 관해서는 상태가 허락하는 범위에서 단독으로 결정합니다. 그러므로 매도 이유를 ‘가족에게 돈이 필요하다’로만 적지 말고, 당사자의 주거·돌봄 계획, 본인의 의사, 매매대금의 사용 계획을 함께 검토해야 합니다. 이 항목들은 특정 사건에서 필요한 자료를 정리하는 실무상 제안이지, 법원이 반드시 같은 서류 목록을 요구하거나 허가를 보장한다는 뜻은 아닙니다. [S1·S4]

AI 연출 설명 사진입니다. 실제 계약·법원 허가 장면이 아니며, 멈춤 동작은 허가 여부와 후견감독인 동의를 확인하기 전 서명을 서두르지 말자는 설명입니다.

계약 전에 준비할 자료와 순서

1. 대상과 생활관계 정리: 매도 대상의 등기사항증명서, 피성년후견인의 거주 경위, 일시 입원·이전 사유, 향후 거주 계획을 확인합니다. 실제 거주 여부가 불명확하면 현재 주소만으로 결론 내리지 않습니다. [S1]
2. 권한과 감독 확인: 성년후견 개시·선임 심판, 대리권 범위, 후견등기사항, 후견감독인 선임 여부를 확인합니다. 자료별 발급·제출 방법과 본인확인 요건은 실제 사건·신청 기관에 맞춰 확인합니다. [S2·S3]
3. 매도의 필요성과 조건 정리: 피성년후견인의 의사와 복리, 매도가 필요한 이유, 대금과 사용 계획, 대체 거주·돌봄 방안을 정리합니다. 감정·시세자료 등은 해당 법원이 요청하는 범위를 확인합니다. [S4]
4. 허가·동의 경로를 확정한 뒤 일정 협의: 거주 건물·대지 매도라면 가정법원 허가를 준비하고, 후견감독인이 있으면 동의 필요성을 함께 확인합니다. 허가 가능성을 예상해 잔금·등기일을 확정하거나, 사진·구두 상담을 허가서로 대체하지 않습니다. [S1·S3]

자주 묻는 질문

어머니가 요양시설에 계시면 이전 집은 거주 주택이 아닌가요? 일시적으로 다른 곳에 머문다는 사실만으로 곧바로 결론 내리지 마세요. 이 글의 조문은 ‘거주하고 있는 건물 또는 그 대지’를 기준으로 하므로, 실제 생활관계와 이주 경위를 살펴 개별 판단해야 합니다. [S1]

후견감독인이 없으면 법원 허가도 필요 없나요? 아닙니다. 거주 건물·대지 매도에 대한 가정법원 허가와, 후견감독인이 있는 경우의 동의는 별개의 규정입니다. 감독인이 없더라도 제947조의2 제5항의 요건에 해당하면 허가 문제를 확인해야 합니다. [S1·S3]

법원 허가를 받으면 매매가 자동으로 끝나나요? 아닙니다. 허가는 해당 제한에 관한 절차일 뿐, 매매계약의 다른 조건·권리관계 확인이나 소유권이전등기를 자동으로 완성하지 않습니다. 개별 심판의 범위와 거래 서류를 따로 점검해야 합니다. [S1·S2]

상담 전에 한 장으로 정리하세요

피성년후견인이 어느 집에서 어떻게 살아왔는지, 현재 다른 곳에 있다면 언제·왜 이동했는지, 누가 후견인·감독인인지, 팔아야 하는 이유와 매매대금의 용도를 먼저 적어두세요. 성년후견인 선임 사실과 부동산 등기사항을 함께 확인하면 상담에서 허가·동의 경로를 더 정확하게 구분할 수 있습니다. 주민등록번호·상세주소·사건번호·계약서 원본은 공개 댓글에 올리지 마세요.

이안법무사사무소는 관련 자료를 바탕으로 무료 초기상담에서 확인 순서를 안내합니다. 허가 신청서 작성·제출 대행과 등기 등 법령상 업무는 사건에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 상담은 가정법원의 허가나 매매 결과를 보장하지 않습니다.

근거와 적용 시점

• S1 민법 제947조의2 제1항·제5항: 신상결정과 성년후견인의 피성년후견인 거주 건물·대지 매도 등에 대한 가정법원 허가.
• S2 민법 제938조 제1항·제2항: 법정대리인 지위와 법원의 대리권 범위 결정.
• S3 민법 제950조 제1항 제4호·제3항: 후견감독인이 있을 때의 부동산 권리행위 동의와 무동의 행위 취소.
• S4 민법 제947조: 피성년후견인의 복리와 의사존중.

위 네 자료는 국가법령정보센터에서 확인한 2026년 3월 17일 시행 민법(법률 제21454호) 조문입니다. 원고 기준일은 2026년 9월 29일입니다. 그 뒤 법령·심판 내용이 달라지거나 구체적 사실관계가 다르면 다시 확인해야 합니다. 이 글은 성년후견인이 피성년후견인을 대리해 매도하는 경우에 집중합니다. 한정후견·특정후견·임의후견, 피성년후견인 본인의 개별 법률행위, 이해충돌에 따른 특별대리 문제는 별도 검토 대상입니다.