상속등기 · 협의분할
형제 공동명의로 상속등기한 뒤 한 사람 명의로 바꾸려면?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-11
이 글이 적용되는 경우
- 같은 상속 부동산이 먼저 법정상속분대로 공동상속인 명의에 등기된 경우
- 그 뒤 상속인 전원이 그 부동산에 관하여 처음으로 협의분할을 한 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 처음 등기부터 협의분할을 원인으로 했고 그 협의를 해제하거나 다시 협의한 경우
- 상속인이 자신의 등기 지분을 상속관계 밖의 사람에게 매매·증여한 경우
- 중간 지분이전·가압류 등 제3자 권리가 있어 추가 요건 없이 경정할 수 있다고 보는 경우
짧은 답: 첫 협의라면 지분매매로 단정하지 않습니다
상속인들이 법정상속분대로 공동명의 상속등기를 먼저 마치고 그 뒤 같은 부동산을 한 상속인이 갖기로 처음 협의했다면, 대법원 등기예규는 협의분할을 원인으로 한 상속등기 경정 방법을 정합니다. 공동명의라는 이유만으로 다른 상속인의 지분을 매매받는 절차라고 단정하지 마세요. 다만 처음 등기의 원인과 새 협의의 성립을 자료로 확인해야 합니다.
- 현재 등기부의 원인이 법정상속분에 따른 ‘상속’인지
- 그때 이미 협의분할이 있었는지
- 이번 협의가 같은 부동산에 관한 첫 협의인지
첫 등기와 새 협의의 날짜를 분리합니다
법정상속분에 따른 첫 상속등기의 원인일은 피상속인 사망일입니다. 그 등기 후 첫 협의분할로 경정을 신청하는 때에는 경정의 원인을 ‘협의분할’, 그 원인일을 협의가 성립한 날로 정합니다. 경정할 사항에는 기존 ‘상속’을 ‘협의분할에 의한 상속’으로, 등기명의인을 협의에 따라 부동산을 취득한 상속인으로 바꾼다는 뜻을 기재합니다. 두 날짜를 같은 날짜라고 적지 마세요.
- 피상속인 사망일과 첫 상속등기 원인
- 새 협의가 실제 성립한 날
- 협의로 해당 부동산을 취득하는 상속인
이미 협의분할 등기를 했다면 다른 경우입니다
처음 등기부터 협의분할을 원인으로 했고 그 뒤 전원 합의로 해제하거나 다시 협의했다면, 최초 법정지분 공동등기 뒤 첫 협의에 관한 규칙을 그대로 적용할 수 없습니다. 등기예규는 협의분할해제와 재협의분할의 원인·날짜·등기 방식도 따로 정하고, 재협의로 등기명의인 전부가 교체될 때에는 단순 경정을 신청할 수 없다고 합니다. 먼저 최초 신청서와 협의서의 이력을 확인하세요.
- 최초 협의서·등기 신청서 유무
- 해제 또는 재협의 여부
- 등기명의인 일부만 바뀌는지 전부 바뀌는지
상속인 전원의 협의와 신청자료를 확인합니다
민법 제1013조는 공동상속인의 협의분할을 정합니다. 현행 등기예규 제1871호 제17조는 분할협의서에 상속인 전원이 참여하는 등 첨부서면 요건과 공증·국외 거주자·특별대리인에 관한 조건을 정합니다. 가족관계·최초 등기신청 자료와 협의서의 상속인·부동산 표시가 일치하는지 확인하고, 실제 제출자료는 사건 사정에 맞춰 검토하세요.
- 등기부와 최초 상속등기 신청자료
- 상속인을 확인할 가족관계 자료
- 상속인 전원의 첫 협의분할서와 필요한 인증자료
중간 지분이전·가압류가 있으면 경정 전에 멈춰 봅니다
민법 제1015조의 분할 소급효는 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 현행 예규 제25조는 공동상속인 지분이 타인에게 이전되었다면 정당한 말소사유에 따른 그 이전등기의 말소를 먼저 요구합니다. 법정상속분 등기 뒤 가압류 등 이해관계자가 생겼고 경정으로 해당 상속인의 지분이 줄거나 없어지는 경우에는 이해관계자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판 등본을 요구합니다. 새 협의서만으로 기존 등기를 자동 소멸시키지 않습니다.
- 최초 등기부터 지금까지의 등기부 전체
- 공동상속인 지분의 이전·담보·가압류 기록
- 해당 권리자의 승낙 또는 재판 등본이 필요한지
접수 전에는 세 묶음을 날짜순으로 정리합니다
첫 상속등기 원인과 신청서류, 새 협의의 성립자료, 그 사이 제3자 권리의 유무를 한 장의 시간표로 맞추세요. 이는 사실관계 정리를 위한 제안이며 법정 서식은 아닙니다. 세금·비용은 등기원인만으로 확정하지 말고 별도로 확인해야 합니다. 무료 초기상담에서는 자료의 누락과 검토 순서를 안내받을 수 있습니다. 법무사법 제2조 범위의 등기서류 작성·신청 대리 등 별도 사건업무에는 비용이 발생할 수 있으며 일반 소송대리나 등기 결과를 보장하지 않습니다.
- 첫 상속등기 등기부·신청서·상속관계 자료
- 첫 협의분할서와 협의 성립일 자료
- 중간 지분이전·가압류·권리자 자료
자주 묻는 질문
이미 형제 공동명의인데 한 사람이 지분을 사야 하나요?
첫 등기가 법정상속분에 따른 공동상속등기이고 뒤에 같은 부동산에 관하여 첫 협의분할을 했다면, 협의분할을 원인으로 한 상속등기 경정을 검토합니다. 공동명의라는 사실만으로 지분매매로 단정하지 마세요.
경정 신청서의 날짜는 사망일인가요, 협의일인가요?
법정상속분에 따른 첫 등기의 원인일은 사망일입니다. 그 뒤 첫 협의분할로 경정을 신청할 때 예규 제1675호 제3항 가목은 경정 원인일을 협의 성립일로 정합니다. 서로 다른 신청의 날짜를 구분하세요.
예전에도 협의분할 등기를 했다면 같은 경정인가요?
아닙니다. 기존 협의분할 등기를 해제하거나 재협의한 경우에는 예규의 다른 원인·날짜·방법이 적용됩니다. 재협의로 명의인 전부가 바뀌는 때에는 단순 경정 신청이 허용되지 않는 규정도 있으므로 최초 등기 원인을 확인해야 합니다.
한 형제 지분에 가압류가 있어도 새 협의서만 있으면 되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 경정으로 그 지분이 줄거나 없어지는 경우 현행 예규 제25조는 이해관계자의 승낙서 또는 이에 대항할 재판 등본을 요구합니다. 지분이 이미 이전된 경우에는 정당한 말소사유에 따른 이전등기 말소도 먼저 검토해야 합니다.
접수 전에 무엇을 준비하면 좋나요?
최초 등기부와 신청자료, 상속관계 자료, 상속인 전원의 협의분할서, 협의 성립일 자료 및 중간 등기 내역을 모으세요. 전원 참여·인감·공증·국외 거주자 등 첨부 요건은 사안에 맞춰 확인합니다.
공식 자료
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