매수인이 기한까지 대금을 완전히 내지 않았고 차순위매수신고인이 없으면 법원은 민사집행법 제138조 제1항에 따라 재매각을 명합니다. 다만 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금 전액과 기한 경과 뒤의 지연이자·절차비용을 지급하면 제138조 제3항에 따라 재매각절차를 취소해야 합니다. 그 시점을 놓쳐 재매각절차에 들어가면 전 매수인은 다시 매수신청을 할 수 없고 매수신청 보증의 반환도 요구할 수 없습니다. 차순위매수신고인 여부와 법원이 정한 기일을 먼저 확인하세요.
이 글의 적용 범위
- 부동산 경매 매수인이 매각허가 후 대금지급기한 또는 다시 정한 기한을 지키지 못한 경우
- 재매각기일이 정해져 대금·지연이자·절차비용 지급 가능 시점을 판단해야 하는 경우
이 글만으로 판단할 수 없는 경우
- 차순위매수신고인이 있는 경우: 제138조 제1항 재매각 요건과 후속 절차를 별도 확인
- 재매각기일 3일 이전이라는 제138조 제3항의 시점을 이미 지난 경우
- 매각허가결정에 대한 항고나 보증제공 문제가 중심인 경우: 제130조 등 별도 판단
- 임의 매매계약의 계약금 몰취나 잔금 지체 문제
잔금 미납이면 재매각으로 넘어갈 수 있습니다
민사집행법 제138조 제1항은 매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항에 따라 다시 정한 기한까지 의무를 완전히 이행하지 않았고 차순위매수신고인이 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명하도록 합니다. 대금 일부만 낸 사정만으로 이 요건이 사라지는 것은 아닙니다. 차순위매수신고인이 있는지는 반드시 확인해야 합니다. [AR138]
재매각기일 3일 이전까지는 세 항목을 모두 확인합니다
같은 조 제3항은 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 지급기한 후부터 실제 지급일까지의 지연이자, 절차비용을 지급하면 재매각절차를 취소하도록 정합니다. 지연이자율은 대법원규칙에 따르므로 법원에서 정확한 산정액을 확인하세요. 달력상 마지막 날만 보고 송금했다는 이유로 요건 충족을 단정하지 말고 실제 납부·접수 시점을 확인해야 합니다. [AR138]
재매각에서는 종전 매수인의 보증을 되찾기 어렵습니다
제138조 제4항은 재매각절차에서 전 매수인이 다시 매수신청을 할 수 없고 종전 매수신청의 보증 반환을 요구하지 못한다고 정합니다. 제147조 제1항 제5호는 이렇게 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증을 배당할 금액에 포함합니다. 일반 매매의 계약금 반환 법리를 그대로 적용하지 말고 경매 기록과 재매각기일을 먼저 확인해야 합니다. [AR138] [AR147]
준비할 자료
- 매각허가결정과 법원 대금지급기한 통지
- 차순위매수신고인 존재 여부 및 재매각명령·재매각기일 통지
- 미납 대금·이미 낸 매수신청 보증 자료
- 법원이 산정한 지연이자·절차비용과 실제 납부 가능 자금
다음 순서
- 대금지급기한과 이미 다시 정한 기한, 차순위매수신고인 유무를 확인합니다.
- 재매각기일이 정해졌다면 그 3일 이전이라는 법정시점과 대금·지연이자·절차비용 전액을 확인합니다.
- 기한 내 완전 지급 가능하면 법원에 납부 절차와 금액을 즉시 확인합니다. 입금만으로 자동 처리됐다고 추정하지 말고 재매각절차 취소 여부를 확인합니다.
- 법정시점을 놓쳤다면 기존 보증 반환을 전제로 자금계획을 세우지 말고 재매각·배당에 관한 별도 결과를 확인합니다.
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.