원래 매수인이 제3자에게 소유권이전등기청구권을 양도했다는 통지만으로 매도인에게 곧바로 제3자 앞으로 이전등기를 요구할 수는 없습니다. 대법원은 특별한 사정이 없으면 매도인의 승낙·동의를 요구하고, 계약상 매수인 지위 전체를 넘기는 경우에도 매도인과 합의가 필요하다고 보았습니다. 단순 전매라면 중간생략등기 합의 등 특별한 사정 없이 최초 매도인에게 곧바로 제3자 명의 등기를 청구할 수 없다고 했습니다. 따라서 계약상 어떤 지위를 옮겼는지, 매도인의 해당 양도·지위 승계에 대한 승낙·동의와 제3자 직접 이전등기에 관한 별도 합의의 존재·범위, 등기 원인·경로를 증거로 확인할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
‘무엇을 넘겼나’와 ‘누구 앞으로 등기하나’는 별개입니다
등기청구권만 양도
제3자에게 넘긴 대상이 매도인에 대한 소유권이전등기청구권인지 확인합니다.
계약상 매수인 지위 승계
권리뿐 아니라 대금채무 등을 포함한 계약상 지위 전체를 넘겼는지 확인합니다.
제3자 명의로 바로 이전등기?
위 두 갈래의 검토와 별개로, 직접 이전등기에 관한 합의·특별한 사정, 등기 원인과 신청 당사자를 확인합니다.
단순 전매라면 중간생략등기 합의 등 특별한 사정 없이 곧바로 직접등기를 청구할 수 있다고 단정하지 않습니다.이 안내가 적용되는 경우
- 부동산 매매계약을 맺은 뒤 아직 이전등기가 안 된 매수인이 제3자에게 계약상 권리 또는 매수인 지위를 넘기려는 경우
- 최초 매도인에게 새 사람 명의의 이전등기를 바로 요구할 수 있는지 판단해야 하는 경우
별도 확인이 필요한 경우
- 상속·법인합병처럼 법률에 따른 포괄승계
- 분양권 전매 제한 등 특별법이 해당 양도를 금지하거나 별도 승인 요건을 두는 경우
- 중간생략등기 합의가 있었다는 사실만으로 구체적인 등기신청 형식·세금·허가 요건까지 확정하는 경우
- 이미 최초 매수인 명의로 등기를 마친 뒤 다시 양도하는 별개의 매매
등기청구권 양도와 매수인 지위 승계는 다릅니다
대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653·67660 판결은 다세대건물 분양계약에서 소유권이전등기청구권만 넘겨받은 사람을 곧바로 매수인으로 보지 않았습니다. 매수인 지위 전체를 넘기려면 계약 상대방인 매도인과의 합의가 필요합니다. 양도계약서가 있다는 사실만으로 매도인과의 계약 상대방도 바뀌었다고 적지 마세요.
통지만으로 매도인에게 바로 등기를 청구하지 못할 수 있습니다
일반 지명채권 양도는 민법 제450조의 통지·승낙 규율이 있으나, 위 판결은 매매에 따른 이전등기청구권은 이행 중 신뢰관계가 있어 특별한 사정이 없는 한 매도인의 동의·승낙이 필요하다고 구별했습니다. 제3자에게 양도했다고 매도인에게 통지만 한 경우에는 매도인에게 양도를 대항하기 어렵다는 것이 판결 취지입니다. 동의 여부와 범위를 문서·연락·행동 기록 등 증거로 확인하세요. 서면이나 명시적 표현만을 유일한 동의 방식으로 단정하지 않습니다.
전매와 직접 이전등기도 별도 판단입니다
판결은 양도가 실질적으로 전매라 해도 중간생략등기 합의 등 특별한 사정이 없다면 최초 매도인에게 제3자 명의의 직접 이전등기를 청구할 수 없다고 설명했습니다. 매도인 동의, 계약상 지위 승계, 중간생략등기 합의를 서로 같은 말로 취급하지 말고 각각의 합의 존재·범위와 증거를 확인해야 합니다. 서면은 중요한 증거의 예시일 뿐 합의의 유일한 형식으로 단정하지 않습니다. 이 글은 특별법상 전매 제한이나 실제 세무 신고 경로를 확정하지 않습니다.
등기신청 전에 당사자와 원인을 맞춥니다
부동산등기법 제23조 제1항은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자의 공동신청을 정합니다. 어떤 매매 또는 지위 승계를 원인으로 누가 등기권리자와 등기의무자가 되는지, 실제 매도인이 어떤 서류에 협력하기로 했는지를 확인하세요. 최초 매매·양도·전매의 대금 정산과 제한 규정은 계약별로 검토해야 합니다.
준비할 자료
- 최초 매매계약서와 특약·분양계약서
- 제3자와의 양도 또는 전매계약서에서 넘긴 권리·채무 범위
- 매도인의 승낙·동의 또는 직접 이전등기 합의를 보여 주는 문서·통지·연락·행동 기록(서면은 증거의 한 예시이며 유일한 형식으로 단정하지 않음)
- 대금 지급·잔금·인도 현황과 등기사항증명서
- 전매 제한·허가·세금 문제가 있는지 확인할 자료
확인 순서
- 제3자에게 넘긴 것이 이전등기청구권만인지 계약상 매수인 지위와 대금채무까지인지 계약 문구로 구별합니다.
- 최초 매도인이 해당 양도 또는 지위 승계에 실제 승낙·동의했는지, 어떤 범위인지 문서와 연락·행동 기록 등으로 확인합니다. 서면만이 유일한 입증 형식은 아닙니다.
- 단순 전매라면 매도인의 양도 승낙과 별개로 최초 매도인과 제3자 명의의 직접 이전등기에 대한 합의가 있었는지 확인합니다.
- 원인관계·등기의무자·등기권리자·계약별 세금과 특별법 제한을 정리한 뒤 실제 등기신청 경로를 확인합니다.
무료 초기상담 안내
최초 매매계약, 양도계약, 매도인 승낙 자료와 최신 등기부를 정리해 무료 초기상담에서 이전등기 준비 범위를 확인하세요. 법무사 업무범위의 서류 작성·등기신청 대리에는 별도 비용이 들 수 있고 계약 분쟁의 소송대리나 등기 결과를 보장하지 않습니다. 개인정보·계약서 원본을 공개 댓글에 올리지 마세요.
공식 자료
함께 확인할 글
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.