월세가 밀렸다면 집주인은 무엇부터 해야 하나요? 임대료 연체 대응 순서

이 글이 적용되는 경우

• 주택 또는 상가 임차인이 차임을 연체하여 임대인이 지급 촉구·해지·인도 절차의 순서를 판단하려는 경우
• 일부 입금이나 분할 약속이 반복되어 현재 순수 차임 연체액을 다시 계산해야 하는 경우
• 계약 종료 뒤에도 임차인이 점유하여 건물인도와 연체차임·사용이익 청구를 함께 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 차임 연체가 아니라 보증금 반환만 문제 되는 사건
• 임차인이 이미 퇴거했고 금전 정산만 남은 사건
• 공공임대주택의 별도 법령·계약이나 도산·회생절차가 중심인 사건

1. 먼저 ‘몇 달’이 아니라 ‘얼마가 남았는지’를 확정합니다

달력에 빨간 동그라미를 치는 것만으로는 부족합니다. 계약서의 월 차임, 지급일, 입금일, 입금액, 임대인이 어떤 채무에 충당했는지를 월별 표로 만들어야 합니다. 관리비·주차료·공과금·연체이자는 별도 열로 분리합니다.

주택 같은 건물 임대차는 민법 제640조상 2기 차임액이 핵심이고, 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법 제10조의8상 3기 차임액이 해지 기준입니다. ‘두 달 또는 세 달 연속’만 보는 것이 아니라 일부 납부 후 남은 순수 차임액을 확인합니다.

• 계약서와 갱신합의서
• 월별 계좌거래내역
• 현금 지급 영수증
• 차임과 관리비를 나눈 연체표

공식 근거: R1 R2

2. 기준 전에는 지급 촉구와 협상 기록을 남깁니다

법정 해지 기준에 이르지 않았다면 지급기일과 미납액을 특정하여 지급을 촉구하고, 분할 납부를 허용할지 판단합니다. 분할합의를 한다면 각 회차 금액·기일, 기존 연체액 확인, 한 번이라도 어길 때 남은 금액의 처리, 계약 유지 여부를 문서로 정리합니다.

구두 약속만 반복하면 나중에 임대인이 연체를 묵인했는지 다툼이 생길 수 있습니다. 문자나 이메일로 합의 내용을 확인하고, 입금이 들어올 때마다 원장을 갱신합니다.

공식 근거: R1 R2

3. 해지 단계에서는 계산표와 의사표시를 함께 보냅니다

기준에 이르면 목적물, 계약일, 월 차임, 각 지급기일과 미납액, 합계, 해지 근거를 적고 계약을 해지한다는 뜻을 명확히 표시합니다. 내용증명은 통지 내용을 남기는 데 도움이 되지만, 민법 제111조에 따라 상대방에게 도달했는지도 배달조회 등으로 보관해야 합니다.

상가의 경우 대법원 2026년 판결은 3기 연체에 이르면 해지권이 즉시 발생하고, 해지권 행사 당시 3기 이상 연체였다면 해지 의사가 담긴 소장 부본 송달 전에 임차인이 일방적으로 일부 변제해 3기 미만이 되어도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 다만 임대인이 해지권을 포기했는지, 별도 합의가 있었는지는 따로 판단합니다.

공식 근거: R2 R3 R4

4. 해지 뒤에는 인도와 돈 문제를 한 장의 정산표로 묶습니다

계약 종료 뒤에도 임차인이 점유하면 건물인도 청구와 연체차임 정산을 검토합니다. 종료 후 금전청구는 실제 사용·수익이 있었는지, 보증금 반환과 인도가 동시이행관계인지, 보증금에서 공제할 채무가 얼마인지에 따라 구분해야 합니다. 보증금 반환이나 적법한 이행제공 없이 단순히 계속 점유했다는 사정만으로 곧바로 불법점유 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다.

현재 점유자가 계약서상 임차인과 다른 경우, 소송 중 점유가 이전될 위험이 있는 경우에는 피고 특정과 민사집행법 제300조에 따른 점유이전금지가처분 필요성을 먼저 살핍니다. 제3자가 실제로 점유하면 임차인에 대한 인도 집행을 그대로 진행할 수 없는 경우가 있습니다. 금전만 다투는 경우에는 민사소송법 제462조에 따른 지급명령이나 금전청구소송을 검토할 수 있지만, 지급명령에 적법한 이의가 있으면 소송으로 이행됩니다. 인도까지 필요하면 청구 구조를 처음부터 함께 설계하는 편이 효율적입니다.

공식 근거: R5 R8 R9 R10 R11

5. 판결 전에는 직접 내보내지 말고, 판결 뒤에는 집행관 절차를 밟습니다

임차인이 불응한다고 해서 임대인이 문을 잠그거나 전기·수도를 끊고 물건을 밖으로 옮길 수 있는 것은 아닙니다. 합의 인도가 되지 않으면 건물인도 판결 등 집행권원을 확보해 법정 절차를 밟아야 합니다.

집행권원을 얻은 뒤에도 임대인이 직접 퇴거시키는 것이 아니라 법원 집행관을 통한 부동산 인도집행으로 진행합니다. 남은 물건, 사업자등록, 전입신고, 보증금 공제와 공탁 문제는 각각 별도로 정리합니다.

공식 근거: R6 R7

처리순서

1. 01

   1. 연체원장 확정

   차임·관리비를 분리하고 일부 입금을 반영해 순수 차임 잔액을 계산합니다.

2. 02

   2. 지급 촉구

   기한과 금액을 특정하고 분할합의 여부를 문서화합니다.

3. 03

   3. 해지 통지

   법정 기준과 개별 계약을 확인한 뒤 도달이 남는 방식으로 의사를 표시합니다.

4. 04

   4. 점유·보증금 조사

   실제 점유자, 잔존물, 보증금 공제액을 확인합니다.

5. 05

   5. 조정 또는 소송

   인도와 금전청구, 필요하면 점유이전금지가처분을 검토합니다.

6. 06

   6. 강제집행

   집행권원을 얻은 뒤 집행관 절차로 인도받습니다.

주택과 상가의 연체 해지 기준

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준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문