임대인이 보증금·차임 증액과 갱신 여부를 통지할 때 무엇을 조심해야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택 임대인이 기존 임차인에게 보증금·차임 조정안을 제시하려는 경우
• 계약 만료 전 갱신거절 또는 조건변경 통지를 준비하는 경우
• 임차인의 계약갱신요구에 답하면서 허용되는 증액 범위를 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 상가건물 임대차의 차임 증액과 갱신요구 문제
• 공공임대 또는 민간등록임대주택의 별도 임대료 규제가 적용되는 경우
• 기존 임대차가 적법하게 종료된 뒤 새로운 임차인과 최초 계약을 체결하는 경우
• 차임 연체로 이미 해지·명도소송 또는 강제집행 단계에 들어간 경우

1. 통지 목적을 세 갈래로 나눕니다

첫째는 임차인과 새 금액을 협의하자는 제안, 둘째는 법 제7조에 따른 증액청구, 셋째는 만료 시 갱신거절 또는 조건변경 통지입니다. 세 가지를 한 문장에 섞어 ‘인상에 동의하지 않으면 무조건 퇴거’라고 쓰면 적용 법률과 의사가 모호해집니다.

계약 종료일, 최근 증액일, 임차인의 갱신요구권 사용 여부와 갱신거절사유를 표로 정리한 뒤 문서의 목적을 하나씩 구분합니다. 제안은 상대방 동의가 필요한 협상이고, 법정 증액청구나 갱신거절은 각각 별도 요건이 있습니다.

• 합의 제안
• 법정 증액청구
• 갱신거절 또는 조건변경 통지

공식 근거: L1 L2

2. 증액률과 최근 증액일을 먼저 계산합니다

주택임대차보호법 제7조는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 약정한 차임·보증금이 적절하지 않게 된 때 장래에 대해 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

주택임대차보호법 제7조제2항은 증액청구가 약정한 차임·보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못한다고 직접 정하고 시·도가 조례로 더 낮은 비율을 정할 수 있도록 합니다. 현행 시행령 제8조도 20분의 1 상한과 1년 제한을 규정합니다. 가상 사례처럼 2026년 9월 1일 증액했다면 2027년 1월의 재증액청구는 1년 제한부터 문제되며, 월세 80만 원에서 95만 원은 5%도 초과합니다.

• 직전 약정 보증금·차임
• 최근 증액일과 적용일
• 5% 계산표와 조례 확인
• 증액 사유와 객관 자료

공식 근거: L1 L3 L4

3. 계약갱신요구가 오면 같은 조건 원칙을 함께 봅니다

임차인이 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 법 제6조의3제1항의 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다.

따라서 임차인의 갱신요구에 답하는 문서에는 갱신 인정 여부와 금액 협의를 분리합니다. 허용 범위를 넘는 증액 동의를 갱신의 조건으로 단정하면 분쟁이 커질 수 있으므로, 산정근거와 협의 가능 범위를 제시하고 합의되지 않은 금액을 이미 확정된 차임처럼 청구하지 않습니다.

• 갱신요구 도달일
• 임차인의 과거 1회 사용 여부
• 증액안과 갱신 답변을 별도 항목으로 작성

공식 근거: L1 L2

4. 일반 비갱신과 법정 갱신요구의 거절을 나눕니다

임차인이 기간 안에 법정 갱신요구권을 유효하게 행사한 경우에만 제6조의3 각 호의 거절사유가 핵심 분기가 됩니다. 이때 2기의 차임액에 이르는 연체 사실, 무단전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 필요, 임대인 또는 법이 정한 가족의 실제 거주 등 구체 사유와 증거를 확인하며 단순 매각 계획이나 더 높은 임대료 희망만으로 거절할 수 있다고 쓰지 않습니다.

임차인이 갱신요구권을 행사하지 않았거나 이미 소진했다면 일반 비갱신·조건변경 통지로서 제6조의 기간과 도달, 묵시적 갱신 여부 및 별도 계약·법률의 제한을 검토합니다. 이 경우에도 허위 실거주를 꾸미지 않으며, 실제 거주 사유로 법정 갱신요구를 거절했다면 이후 정당한 사유 없는 제3자 임대의 손해배상 위험까지 확인합니다.

• 갱신요구권의 유효한 행사 여부
• 행사 시 구체적 법정 거절사유와 자료
• 미행사·소진 시 제6조 통지기간과 도달
• 실거주 거절 뒤 제3자 재임대 위험

공식 근거: L1 L2

5. 통지 기간과 도달 증거를 확인합니다

묵시적 갱신을 피하려는 임대인의 갱신거절 또는 조건변경 통지는 원칙적으로 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 도달해야 합니다. 이 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되므로 그 전에 체결된 뒤 아직 갱신되지 않은 장기계약은 종전 1개월 기준과 부칙을 별도 확인합니다.

임차인 성명과 실제 점유관계, 계약서상 주소를 확인하고 문자 회신, 내용증명과 배달증명, 배송조회·반송기록을 보관합니다. 내용증명은 발송 문구를 증명할 뿐 그 사유가 진실이거나 법적으로 정당하다는 판단까지 대신하지 않습니다.

• 만료 6개월 전~2개월 전 기간
• 임차인에게 실제 도달한 날
• 반송 시 재발송과 다른 연락 경과

공식 근거: L1 L2 L5 L6

6. 합의되면 금액·적용일·갱신 형태를 계약서에 남깁니다

증액이나 갱신에 합의하면 새 보증금·차임, 적용일, 지급일, 계약기간과 갱신요구권 행사 여부를 명시합니다. 증액된 보증금에 대한 확정일자와 임대차 신고 등 후속 조치도 공식 안내에 따라 확인합니다.

합의되지 않았다면 기존 계약의 상태와 법정 효과를 기준으로 다음 행동을 정합니다. 임대인이 일방적으로 출입을 막거나 단전·단수하고, 임차인의 물건을 옮기는 방식으로 해결해서는 안 되며 필요한 경우 적법한 조정·소송 절차를 검토합니다.

• 새 금액·적용일·지급일
• 계약기간과 갱신 형태
• 증액 보증금의 확정일자·신고 확인
• 자력구제 금지

공식 근거: L1 L4

7. 문서 지원과 교섭·소송대리의 경계를 확인합니다

법무사는 법원·검찰청에 제출하는 서류 또는 그 업무와 관련된 서류의 작성, 작성한 법원서류의 제출대행과 사무에 필요한 부수상담을 법무사법상 범위에서 검토할 수 있습니다. 사인 간 증액·갱신 내용증명은 문서의 성격과 향후 법원절차 관련성을 확인해 수임 가능 범위를 판단합니다.

임차인과의 합의교섭을 대리하거나 민사소송 기일에 출석해 변론하는 소송대리는 별개입니다. 협상·소송대리가 필요하면 변호사 조력을 검토합니다.

• 문서 성격과 법원 업무 관련성
• 법원서류 작성·제출대행 및 부수상담
• 교섭·소송대리는 변호사 검토

공식 근거: L7

처리순서

1. 01

   1. 갱신요구권 행사 여부를 먼저 가릅니다

   임차인의 갱신요구 도달일과 1회 사용 여부를 확인해 법정 갱신요구 거절인지 일반 비갱신인지 분류합니다.

2. 02

   2. 최근 증액일을 찾습니다

   계약서·특약·송금내역에서 마지막 증액 합의와 적용일을 확인합니다.

3. 03

   3. 증액 한도를 계산합니다

   1년 제한, 5% 상한과 적용 가능한 지방자치단체 조례를 점검합니다.

4. 04

   4. 통지 목적을 분리합니다

   합의 제안, 법정 증액청구, 갱신거절과 조건변경을 각각 구분해 작성합니다.

5. 05

   5. 거절사유와 증거를 대조합니다

   실거주·연체 등 법정 사유가 실제 자료로 뒷받침되는지 확인합니다.

6. 06

   6. 적용되는 기간 안에 도달시키고 합의를 서면화합니다

   2개월 기준의 부칙 적용 여부까지 확인해 내용증명·배달증명과 회신을 보관하고, 합의 금액·적용일·갱신 형태를 계약서에 적습니다.

임대인의 갱신·증액 통지 구별

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문