계약갱신을 요구하면 꼭 받아줘야 하나요? 주택·상가 갱신요구와 거절사유

이 글이 적용되는 경우

• 주택 임차인이 계약갱신요구권 행사 가능 기간·횟수와 임대인의 거절사유를 확인하려는 경우
• 상가 임차인이 총 10년 범위의 갱신요구권과 법정 거절사유를 확인하려는 경우
• 임대인이 연체·무단전대·파손·철거재건축 또는 주택 실거주를 이유로 갱신거절을 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 공공임대주택·등록민간임대주택 등 별도 법령과 계약조건이 우선 적용되는 경우
• 임차인이 갱신이 아니라 계약 해지나 중도퇴거를 통지하려는 경우
• 건물의 용도와 사용관계상 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 적용 자체가 불분명한 경우

1. 먼저 건물 종류와 만료일을 정확히 잡습니다

주택은 주택임대차보호법, 영업용 상가건물은 상가건물 임대차보호법의 갱신 규정을 먼저 봅니다. 계약서에 적힌 만료일뿐 아니라 묵시적 갱신이나 합의갱신 이력이 있는지 확인해야 현재 계약의 만료일을 계산할 수 있습니다.

현행 주택임대차보호법의 행사기간은 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 다만 2개월 전 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되며, 그 전에 체결되고 이후 갱신되지 않은 임대차에는 종전 1개월 전 기준이 적용될 수 있습니다. 상가의 행사기간은 종료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 사례에서 상가 임차인의 만료 20일 전 요구는 법정 기간을 넘깁니다. 그렇더라도 합의갱신이나 묵시적 갱신 여부는 따로 판단해야 하므로 날짜와 도달 자료를 남깁니다.

공식 근거: R1 R2 R7 R8

2. 주택은 1회·2년, 상가의 10년은 적용계약을 확인합니다

주택 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 이미 합의로 계약을 다시 썼다는 사실만으로 법정 갱신요구권을 썼는지 단정하지 말고, 당시 문구와 경위를 확인해야 합니다.

상가 임차인의 총 10년 범위 갱신요구는 2018년 10월 16일 이후 처음 체결됐거나, 그 전에 체결됐어도 종전 법에 따른 갱신이 가능한 상태에서 그날 이후 적법하게 갱신된 임대차인지 확인해야 합니다. 종전 5년 기간이 끝나 갱신되지 않고 종료된 계약이 10년 개정만으로 다시 살아나는 것은 아닙니다. 상가법 제10조 제4항의 묵시적 갱신은 그 조항이 적용되는 계약에서 1년으로 보며, 환산보증금 초과 계약에는 제2조 제3항에 따라 제10조 제1·2항은 적용되더라도 제4항은 같은 방식으로 적용되지 않습니다.

공식 근거: R1 R2 R5 R9

3. 공통 거절사유는 연체·부정임차·무단전대·중대한 파손 등입니다

주택은 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이, 상가는 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 현재 모두 갚았더라도 과거 연체가 법정 기준에 이르렀는지 문제 될 수 있어 원장을 보관합니다. 다만 상가의 2020년 특정 기간 연체차임을 갱신거절 판단에서 제외한 특례처럼, 해당 시점의 적용법도 확인해야 합니다.

그 밖에 거짓·부정한 방법의 임차, 상당한 보상을 전제로 한 합의, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 목적물 멸실, 법정 요건을 갖춘 철거·재건축, 임차인 의무의 현저한 위반이나 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 공통 축입니다. 단순한 감정 악화나 더 높은 임대료를 받을 수 있다는 사정만으로는 부족합니다.

공식 근거: R1 R2 R6

4. ‘내가 직접 쓰겠다’는 말은 주택과 상가에서 다르게 봅니다

주택은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우가 법정 거절사유입니다. 실제 거주 의사와 계획이 진정했는지, 누가 언제 입주하는지, 기존 주소와 생활관계가 어떤지는 분쟁에서 증거가 됩니다.

실거주를 이유로 주택 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생깁니다. 법은 예정 합의가 없다면 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 기존 환산월차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액을 기준으로 규정합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에는 주택과 같은 포괄적 임대인 직접사용 사유가 없습니다. 임대인이 직접 장사하겠다는 이유만으로 법정 갱신요구를 당연히 거절할 수 있다고 단정하면 안 됩니다.

공식 근거: R1 R2

5. 갱신거절은 사유와 증거를 통지 시점부터 맞춰 둡니다

임차인은 ‘계속 살고 싶다’는 대화보다 목적물·계약·갱신 의사를 특정한 통지를 남기는 편이 좋습니다. 임대인이 거절한다면 법정 사유, 구체적 사실, 관련 날짜와 자료를 적어야 나중에 이유가 바뀌었다는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

상대방 있는 의사표시는 도달할 때 효력이 생기므로 문자·이메일·내용증명 가운데 한 가지만 맹신하지 말고 실제 수신 확인 자료를 함께 보관합니다. 합의가 되지 않으면 임대차분쟁조정, 계약 존속 여부에 관한 소송, 인도·손해배상 등 목적에 맞는 다음 절차를 선택합니다.

공식 근거: R3

처리순서

1. 01

   1. 적용법 확인

   주택인지 상가인지, 특수 임대주택인지 구분합니다.

2. 02

   2. 기간 계산

   현재 만료일과 갱신요구 도달 가능 기간을 달력에 표시합니다.

3. 03

   3. 행사 범위 확인

   주택 1회·2년과 상가 10년 개정법의 계약별 적용례를 확인합니다.

4. 04

   4. 거절사유 검증

   연체·전대·파손·철거재건축·실거주 등의 사실과 증거를 대조합니다.

5. 05

   5. 통지와 후속절차

   의사를 명확히 통지하고 조정·소송·손해배상 여부를 판단합니다.

주택과 상가의 계약갱신요구 핵심 비교

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자주 묻는 질문