임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 내용증명에 무엇을 적어야 하나요?

이 글이 적용되는 경우

• 주택 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 명확히 요구하려는 임차인
• 문자 통지에 답이 없어 법정 갱신요구 문구와 도달 증거를 보강하려는 경우
• 과거 재계약이 합의갱신인지 갱신요구권 행사인지 기록을 정리할 필요가 있는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 상가건물 임대차보호법의 갱신요구권이 적용되는 상가 임대차
• 2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신되어 2개월 기준이 적용되는 계약에서, 만료 6개월보다 이르거나 2개월도 남지 않은 시점의 행사 가능성을 묻는 경우
• 이미 법정 갱신요구권을 1회 행사한 뒤 다시 같은 권리를 행사하려는 경우
• 공공임대주택의 입주·갱신 심사처럼 별도 법령과 계약기준이 적용되는 경우

1. 행사 기간 안에 들어왔는지 먼저 확인합니다

주택임대차보호법 제6조의3은 제6조제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 하도록 정합니다. 이 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되므로, 그 전에 체결된 뒤 아직 갱신되지 않은 장기계약은 종전 1개월 기준과 부칙 적용을 별도로 확인해야 합니다.

계약서상 종료일을 기준으로 달력에 시작일과 마지막 날을 표시하고, 민법상 기간 계산과 실제 도달 시점을 점검합니다. 우편 배송일을 고려해 마지막 날보다 충분히 앞서 보내고, 문자로도 같은 취지를 알린 뒤 회신을 요청할 수 있습니다.

• 정확한 계약 만료일
• 6개월 전 시작일과 2개월 전 마감일
• 임대인이 실제 받은 날짜

공식 근거: G1 G2 G3

2. 과거 재계약이 권리 사용인지 기록으로 구별합니다

법정 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 다만 과거에 새 계약서를 썼다는 사실만으로 언제나 갱신요구권을 썼다고 단정할 수 없으며, 당시 문자·특약·협의 경과에서 법정 권리 행사 의사가 있었는지 확인해야 합니다.

임대인과 임차인이 자발적으로 합의갱신한 뒤에도 법정 갱신요구권을 행사할 수 있는지는 그 합의의 내용과 경위가 중요합니다. 과거 문서에 ‘갱신청구권 사용’ 표시가 있거나 주택 임대차 신고자료가 있다면 함께 대조합니다.

• 이전 갱신계약서와 특약
• ‘갱신청구권 사용’ 확인 문구
• 당시 문자·이메일·녹음과 신고자료

공식 근거: G1 G2

3. 내용증명에는 법정 갱신요구라는 뜻을 한 문장으로 적습니다

수신인·발신인, 임차주택의 전체 주소, 원계약 체결일, 현재 임대차기간과 보증금·차임을 적은 뒤 법정 갱신요구 의사를 명시합니다. ‘협의되면 살겠다’, ‘조건이 맞으면 연장할 수 있다’처럼 조건부 협상만 나타내는 문구와 섞지 않는 것이 좋습니다.

갱신 뒤 존속기간은 법상 2년으로 보지만, 실제 계약서 작성과 증액 협의, 임대차 신고·확정일자 등 후속 행정은 별도로 확인합니다. 회신기한은 협의를 위한 희망일임을 분명히 하고, 임의 기한이 지나면 권리가 자동 확정된다고 쓰지 않습니다.

• 법 제6조의3에 따른 갱신요구 명시
• 계약과 목적물의 정확한 표시
• 회신 요청과 후속 계약서 협의 구별

공식 근거: G1 G2

4. 법정 거절사유 가능성도 함께 점검합니다

임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절할 수 없지만 법 제6조의3제1항 각 호에 해당하면 거절할 수 있습니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실, 거짓·부정한 임차, 무단전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 사유, 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 등이 대표적입니다.

각 사유는 문구만으로 확정되는 것이 아니라 실제 사실과 증거에 따라 판단됩니다. 임대인이 실거주를 이유로 거절했다면 누가 언제부터 실제 거주할 것인지 구체적 내용을 서면으로 요청하고, 임차인도 연체·전대·파손 자료를 사실대로 정리합니다.

• 차임 지급내역과 연체 합계
• 전대 동의서와 실제 점유관계
• 실거주 통지 내용
• 철거·재건축의 구체적 근거

공식 근거: G1 G2

5. 갱신 조건 협의와 권리 행사를 섞지 않습니다

법 제6조의3제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 임대인이 제시한 금액을 곧바로 수락하거나 거절하기 전에 최근 증액일, 증액률, 계약 유형을 확인합니다.

갱신요구 통지에는 권리 행사 의사를 먼저 분명히 하고, 보증금·차임 조정은 별도 협의 항목으로 적습니다. 합의가 되면 새 금액, 적용일, 지급일과 갱신요구권 행사 여부를 계약서에 모호하지 않게 기록합니다.

• 갱신요구와 증액 협상의 문단 분리
• 최근 차임·보증금 증액일
• 합의된 금액과 적용일 서면화

공식 근거: G1 G4

6. 내용증명·배달증명과 회신을 한 묶음으로 보관합니다

내용증명은 어떤 문서를 언제 발송했는지를, 배달증명은 배달일자와 수취인을 확인하는 기능입니다. 내용증명만 접수한 뒤 도달을 확인하지 않으면 행사기간 안에 임대인에게 도달했는지가 남습니다.

계약서상 임대인과 최신 소유관계를 확인하고 공동임대인이면 수신 범위를 검토합니다. 우편이 반송되면 사유, 봉투와 배송조회 화면을 보관하고 즉시 주소와 다른 연락수단을 확인합니다.

• 내용증명 최종본과 접수증
• 배달증명·배송조회·반송봉투
• 문자 회신과 통화 경과

공식 근거: G3 G5

7. 문서 지원과 소송대리의 범위를 확인합니다

법무사는 법원·검찰청에 제출하는 서류 또는 그 업무와 관련된 서류의 작성, 작성한 법원서류의 제출대행과 사무에 필요한 부수상담을 법무사법상 범위에서 검토할 수 있습니다. 사인 간 갱신요구 내용증명은 문서의 성격과 향후 법원절차 관련성을 살펴 수임 가능 범위를 정하며, 무제한의 교섭대리를 뜻하지 않습니다.

임대인과의 합의교섭 대리나 민사소송의 기일 출석·변론이 필요하면 변호사 조력을 검토합니다.

• 문서 성격과 법원 업무 관련성
• 법원서류 작성·제출대행과 부수상담
• 교섭·소송대리는 변호사 검토

공식 근거: G6

처리순서

1. 01

   1. 계약 만료일을 확정합니다

   원계약과 갱신계약을 대조해 현재 임대차의 마지막 날을 확인합니다.

2. 02

   2. 행사 가능 기간을 표시합니다

   만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간과 우편 도달 여유를 달력에 표시합니다.

3. 03

   3. 과거 권리 사용 여부를 확인합니다

   이전 재계약서, 문자와 신고자료에서 법정 갱신요구권 행사 기록을 찾습니다.

4. 04

   4. 거절사유 관련 사실을 점검합니다

   연체, 전대, 파손, 실거주 통지 등 쟁점과 증거를 사실대로 정리합니다.

5. 05

   5. 명확한 갱신요구를 보냅니다

   계약과 주택을 특정하고 법 제6조의3에 따른 갱신요구라는 의사를 기재합니다.

6. 06

   6. 도달과 조건 협의를 기록합니다

   배달증명과 회신을 보관하고 증액·계약서·신고 등 후속 사항을 별도 서면으로 정리합니다.

갱신 관련 의사표시 구별

준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문