상속등기 · 합유자 사망과 명의변경
부동산 등기부에 여러 사람의 이름과 함께 “합유”가 적혀 있고 그중 한 사람이 사망했다면, 특별한 약정이 없는 한 사망자의 상속인 앞으로 합유지분 상속등기를 하지 않습니다. 잔존 합유자가 둘 이상이면 그들의 합유로, 한 명이면 그 사람의 단독소유로 합유명의인 변경등기를 신청할 수 있습니다. 다만 마지막 생존 합유자까지 사망한 경우에는 그 마지막 합유자의 상속인이 바로 상속등기를 신청하는 예외가 있으므로 사망 순서를 확인해야 합니다.
판단 도해
이 글이 적용되는 경우
- 민법상 조합 등으로 부동산 등기부에 합유자 여러 명이 기재돼 있고 일부가 사망한 경우
- 잔존 합유자 또는 사망자의 상속인이 등기명의 정리와 지분반환청구권을 구별해야 하는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 등기부에 각자 분수 지분이 적힌 단순 공유 부동산
- 신탁등기된 부동산의 공동 수탁자 사망
- 사망 시 합유자 지위 승계를 정한 특별약정이 있는 경우의 구체 효력·등기절차
- 동시 사망, 합유관계 종료 또는 사망 여부 자체가 다투어지는 사건
먼저 등기부의 “합유” 표시와 약정을 확인하세요
가상 사례입니다. 세 사람이 동업에 쓰는 토지를 합유로 등기했는데 그중 한 사람이 사망했습니다. 자녀는 아버지 몫을 3분의 1 지분으로 상속등기하려 합니다. 그러나 민법 제271조의 합유는 조합체의 공동소유이고, 제704조는 조합재산을 조합원의 합유로 정합니다. 대법원 등기예규 제1872호는 합유등기에 각 합유자의 지분을 등기부에 표시하지 않는다고 합니다. 먼저 최신 등기사항증명서의 소유권란이 분수 지분의 “공유”인지 “합유”인지 읽고, 동업·조합계약에 사망 시 지위 승계의 특별약정이 있는지 확인해야 합니다. [M271] [M704] [G1872]
- 등기부 소유권란의 “합유” 표시와 명의인 수 확인
- 조합·동업계약의 사망 시 승계 약정 확인
- 사망 전후 합유관계가 계속됐는지 확인
특별약정이 없다면 사망자의 상속인을 합유자로 넣지 않습니다
민법 제717조 제1호는 조합원의 사망을 탈퇴 사유로 정합니다. 대법원 96다23238 판결과 현행 등기예규 제1872호 2.라에 따르면 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망자의 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하지 않습니다. 예규는 상속인에게 민법 제719조에 따른 지분반환청구권이 있을 뿐이라고 구별합니다. 따라서 사망자 명의의 “합유지분”을 상속인 앞으로 이전등기하거나 상속인을 잔존자와 함께 새 합유자로 적는 신청은 이 기본 경로와 맞지 않습니다. 상속인의 금전 정산문제와 부동산 등기명의 정리는 따로 살피세요. [M717] [M719] [P96] [G1872]
- 상속인의 합유자 지위 자동승계를 전제하지 않기
- 지분반환청구와 등기부 소유명의를 별도 목록으로 관리
- 특별약정이 있으면 약정의 효력과 신청자료를 별도 검토
남은 사람이 둘 이상인지 한 명인지에 따라 명의가 달라집니다
합유자 셋 중 한 명이 사망해 둘이 남았다면, 현행 예규 제1872호 2.라(1)은 부동산이 잔존 두 사람의 합유로 귀속되고 그들이 사망사실 증명서면을 붙여 잔존 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 애초 합유자 둘 중 한 명이 사망해 한 명만 남으면 2.라(2)에 따라 남은 사람의 단독소유로 귀속되며, 그 사람이 사망사실 증명서면을 붙여 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기를 신청할 수 있습니다. 이 신청은 사망자의 상속인을 새 합유자로 넣는 절차가 아닙니다. [G1872] [P96]
- 잔존 합유자 2명 이상: 남은 사람들의 합유로 변경
- 잔존 합유자 1명: 그 사람의 단독소유로 변경
- 두 경우 모두 사망사실 증명자료 준비
명의를 안 바꾼 사이 여러 명이 순서대로 사망했다면 날짜를 모두 적습니다
첫 사망 뒤 변경등기를 미뤘고 잔존 합유자 중 일부가 또 사망했다면, 예규 제1872호 2.라(3)은 현재 살아 있는 잔존 합유자가 처음 등기된 합유자 전원에게서 바로 현재 잔존자들의 합유 또는 최종 한 명의 단독소유로 변경신청할 수 있도록 합니다. 이때 사망한 합유자들의 사망일자와 사망의 취지를 모두 등기원인에 적고 각각의 사망을 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 중간 사망자들의 상속인을 차례로 새 합유자에 넣는다는 뜻이 아닙니다. [G1872]
- 사망자별 날짜와 순서를 연표로 정리
- 각 사망사실을 증명할 자료 확보
- 현재 생존한 합유자 수에 맞춰 합유/단독소유 선택
마지막 생존 합유자마저 사망했다면 그 사람의 상속인을 확인하세요
예규 제1872호 2.라(4)는 앞선 변경등기를 하지 않은 사이 마지막 잔존 합유자도 사망한 경우를 따로 정합니다. 이때 그 마지막 잔존 합유자의 상속인은 바로 자기 앞으로 상속등기를 신청할 수 있습니다. 신청서에는 피상속인 아닌 다른 합유자들의 사망일자·사망의 취지와 마지막 합유자의 상속일자·상속의 취지를 함께 적고, 마지막 합유자의 상속증명자료와 다른 합유자들의 사망증명자료를 첨부합니다. 따라서 “합유자 사망에는 상속등기가 언제나 불가능하다”라고 일반화해서도 안 됩니다. 마지막 생존자가 누구였는지와 각 사망의 선후를 서류로 확정해야 합니다. [G1872]
- 마지막 생존 합유자와 그 상속인 범위 특정
- 선행 사망자 전원의 사망일·증명자료 확보
- 상속원인과 다른 합유자들의 사망원인을 함께 기재
자주 묻는 질문
사망한 합유자의 자녀에게 부동산의 3분의 1 지분이 자동 등기되나요?
특별약정이 없는 합유라면 그렇게 처리하지 않습니다. 합유자의 지분은 등기부에 분수로 적지 않으며, 예규 제1872호는 상속인의 합유자 지위 승계와 지분 상속등기 대신 잔존 합유자 명의변경을 정합니다. 상속인의 지분반환청구권은 별도 검토합니다.
남은 합유자가 한 명이면 바로 그 사람 명의 단독소유로 바꿀 수 있나요?
특별약정이 없고 두 명 중 한 명이 사망한 예규의 경우, 잔존 합유자가 사망증명서면을 붙여 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기를 신청할 수 있습니다. 기존 등기와 사망자료를 대조하세요.
여러 합유자가 순서대로 사망했는데 매번 중간 등기를 해야 하나요?
예규 제1872호 2.라(3)은 중간 변경등기를 하지 않은 채 추가 사망이 생긴 경우 현재 잔존자가 최초 합유자 전원 명의에서 바로 현재 명의로 변경신청할 수 있도록 합니다. 각 사망일과 사망증명자료는 모두 필요합니다.
합유자 모두 사망했다면 첫 사망자의 상속인이 신청하나요?
사망 순서가 확인되고 예규 제1872호 2.라(4)의 요건이라면 마지막 잔존 합유자의 상속인이 자기 앞으로 바로 상속등기를 신청합니다. 앞서 사망한 합유자들의 사망자료도 첨부해야 합니다.
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.