가처분 · 토지와 건물의 대상 확인
토지와 건물을 함께 샀는데 건물에만 처분금지가처분을 하면 될까요?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-20
이 글이 적용되는 경우
- 토지와 일반 건물을 함께 매수했지만 아직 이전등기 전이고, 처분금지가처분의 대상 범위를 정리하려는 매수인
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 집합건물 대지권·미등기 건물·한 필지 중 특정 부분
- 매매계약 해제·무효 또는 권리 자체의 성립이 주된 분쟁
- 가처분 등기 뒤 후순위 말소·합의 후 집행해제
1. 토지와 건물의 등기기록을 따로 확인합니다
부동산등기법 제15조 제1항은 원칙적으로 1필의 토지 또는 1개의 건물에 각각 등기기록을 두도록 합니다. 따라서 일반 단독주택을 일상에서 집 한 채라고 부르더라도 신청서에서는 토지와 건물의 표시를 각각 확인해야 합니다. 토지의 지번·지목·면적과 건물의 소재·구조·면적, 각 소유자를 매매계약서의 목적물 표시와 대조하세요.
2. 계약에서 이전받을 권리도 물건별로 표시합니다
계약서가 토지와 건물 모두를 대상으로 하는지, 각 소유자와 매도인이 일치하는지, 전부인지 지분인지부터 적으세요. 건물만을 대상으로 하는 결정과 등기 기입을 토지에 대한 보전까지 마친 것으로 취급하면 안 됩니다. 반대로 토지에 관한 이전등기청구권이 있는지 확인하지 않고 계약 밖의 토지까지 신청 대상을 넓히는 것도 피해야 합니다. 신청 전 권리와 대상이 맞는지 검토하는 과정입니다.
3. 건물을 다시 판다는 말이 있으면 토지는 생략해도 될까요?
가상 사례입니다. 토지와 단독주택을 함께 산 매수인이 매도인의 건물 재매도 연락을 받았습니다. 이때 건물의 처분 정황만 적고 토지 등기 확인을 건너뛰지 마세요. 토지에도 같은 계약상 권리가 있는지, 현재 명의나 새로운 처분·담보 설정 정황은 어떠한지 따로 정리합니다. 민사집행법 제300조 제1항의 권리 실행 곤란 우려와 제출 자료를 부동산별로 검토해야 하므로, 건물 위험이 있다는 이유만으로 토지에 관한 인용까지 자동으로 보장되지는 않습니다.
준비자료와 다음 행동
계약서와 특약, 토지·건물의 최신 등기사항증명서, 대금 지급·이행 준비 자료, 처분 관련 연락을 준비하세요. 토지와 건물을 두 줄로 나누어 계약상 권리·현재 등기명의·처분 정황·검토할 신청 범위를 적으면 누락을 찾기 쉽습니다. 민사집행법 제305조는 법원이 필요한 처분을 정하고 부동산 처분금지 사실을 등기부에 기입하도록 합니다. 신청서 제출만으로 기입이 끝난 것으로 보지 말고 결정문과 대상별 등기 결과를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
토지와 건물을 함께 샀으면 반드시 둘 다 가처분해야 하나요?
자동으로 정할 수 없습니다. 각 부동산에 관한 계약상 권리, 현재 등기상태와 보전 필요성을 검토해 신청 범위를 정리해야 합니다.
건물에 가처분 등기가 있으면 토지 등기는 확인하지 않아도 되나요?
이 글의 일반 토지·건물 관계에서는 건물의 등기 기입을 토지 보전 완료로 취급하지 마세요. 결정의 대상과 두 등기기록을 각각 확인해야 합니다.
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