서울에 아파트 한 채를 남기고 아버지가 돌아가셨습니다. 상속인은 국내에 사는 장녀, 미국 영주권자인 차녀, 캐나다 시민권을 취득한 막내입니다. 세 사람은 장녀가 아파트를 상속하고 두 동생에게 정산금을 지급하기로 뜻을 모았습니다.
미국의 차녀는 “한국 국적이니 사인해서 보내면 되지?”라고 묻고, 캐나다의 막내는 “나도 외국에 있으니 누나와 같은 서류를 만들면 되지?”라고 생각합니다. 두 사람이 같은 날 같은 내용의 협의서에 서명해 국제우편으로 보냈지만, 한 사람의 서류만 보완 대상이 될 수 있습니다.
반전은 거주지가 아니라 국적과 증명 방식에 있습니다. 미국 영주권자인 대한민국 국민은 재외국민이고, 캐나다 국적을 취득하여 대한민국 국적을 보유하지 않은 사람은 외국인입니다. “해외 상속인”이라는 일상 표현은 같아도 부동산등기에서 준비할 서류의 경로는 같지 않습니다.
※ 위 사례는 제도를 설명하기 위한 가상 사례입니다. 실제 사건의 당사자나 결과를 재현한 것이 아닙니다. 아래 설명은 피상속인이 대한민국 국민이고 대한민국 법에 따라 상속관계와 분할을 판단하는 일반적인 경우를 전제로 합니다. 피상속인이 외국인이거나 외국법이 준거법이 될 수 있는 사건은 별도의 검토가 필요합니다.
핵심 답변
해외 거주 상속인이 있어도 한국에 반드시 입국해야만 상속등기를 할 수 있는 것은 아닙니다. 상속재산분할협의서를 직접 작성해 필요한 인증을 받거나, 분할협의 권한을 적법하게 위임하는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 이메일로 보낸 스캔본, 메신저의 “동의합니다”라는 답변, 서명만 있는 종이는 협의분할에 의한 상속등기에 필요한 본인 의사와 첨부정보를 당연히 충족시키지 않습니다. 먼저 다음 네 가지를 나누어야 합니다.
- 그 상속인이 현재 대한민국 국적을 가진 재외국민인지, 대한민국 국적이 없는 외국인인지
- 본인이 협의서에 직접 서명할지, 국내 대리인에게 분할협의 권한을 위임할지
- 서명 또는 날인이 본인의 의사에 따른 것임을 어떤 방식으로 증명할지
- 실제로 부동산을 취득하여 등기권리자가 되는 상속인의 주소와 주민등록번호·외국인등록번호·국내거소신고번호 또는 부동산등기용등록번호를 어떤 서류로 증명할지
공증과 아포스티유도 같은 절차가 아닙니다. 공증은 문서의 작성이나 서명·날인 사실을 증명하는 기능을 하고, 아포스티유는 협약국에서 작성된 공문서 또는 공증문서가 다른 협약국에서 사용될 수 있도록 그 공적 인증의 진정성을 확인하는 절차입니다. 아포스티유가 붙었다고 협의 내용의 누락, 상속인 표시의 불일치, 잘못 적은 부동산 표시까지 고쳐지는 것은 아닙니다.
1. 첫 단추는 ‘어디에 사는지’가 아니라 ‘어떤 신분인지’입니다
대법원등기예규 제1778호는 재외국민을 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득했거나 영주할 목적으로 외국에 거주하는 사람으로, 외국인을 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인으로 구분합니다.
따라서 미국 영주권자라고 해서 곧바로 외국인은 아닙니다. 반대로 한국에서 태어나 가족관계등록부에 기록이 남아 있어도 외국 국적을 취득해 현재 대한민국 국적을 보유하지 않는다면, 등기 절차에서는 외국인 관련 규정을 검토해야 합니다.
상속인의 여권, 기본증명서, 국적상실 또는 국적 관련 기록, 외국인등록·국내거소신고 여부를 먼저 대조해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 한국 이름과 외국 여권 이름이 다르거나 주소 표기가 문서마다 다르면 동일인임을 소명할 자료가 추가로 필요할 수 있습니다.
2. 협의분할은 전원이 참여해야 하지만, 모두 같은 종이에 모일 필요는 없습니다
민법 제1013조에 따른 상속재산분할협의에는 공동상속인 전원이 참여해야 합니다. 현행 대법원등기예규 제1871호 제17조도 협의분할에 의한 상속등기의 첨부서면으로 상속인 전원이 참여해 작성한 협의서와 필요한 인감증명을 요구합니다.
해외 상속인이 같은 날 한국에 모일 수 없다는 이유만으로 협의가 불가능한 것은 아닙니다. 제1871호 제17조는 동일한 내용의 협의서를 여러 통 작성하여 각 상속인이 날인하는 구조도 예정하고 있습니다. 분할협의서가 여러 장이면 원칙적으로 공동상속인 전원이 장과 장 사이에 간인해야 하고, 동일한 협의서를 여러 통 작성해 각자 날인하는 경우에는 그 통에 날인한 상속인이 간인해야 합니다. 실무에서는 부동산 표시, 상속인 표시, 분할 내용이 완전히 같은 최종본을 기준으로 각자의 인증 경로를 정한 뒤 원본을 회수하되, 인증문과 문서 전체가 하나로 결속되었는지도 확인해야 합니다.
중요한 것은 “비슷한 문서 여러 장”이 아니라 “같은 분할안에 대한 전원의 확정된 의사”입니다. 해외 상속인에게 빈 서식부터 보내고 나중에 국내에서 부동산이나 정산 내용을 채우는 방식은 피해야 합니다.
3. 재외국민은 재외공관 인증과 주소증명 경로를 확인합니다
대한민국 국적을 가진 재외국민이 협의분할서에 필요한 인감증명을 국내에서 발급받아 제출할 수 있는 경우에는 그 경로를 사용할 수 있습니다. 인감증명 제출이 어렵다면 부동산등기규칙 제61조 제3항과 대법원등기예규 제1778호 제9조가 정한 재외공관 인증 방식이 문제됩니다. 위임장이나 상속재산분할협의서 자체에 본인이 서명 또는 날인했다는 뜻의 재외공관 인증을 받아 인감증명의 제출을 갈음하는 구조입니다.
여기서 두 가지를 구별해야 합니다. 재외공관은 인증 과정에서 본인의 신분과 체류자격 자료를 확인할 수 있습니다. 한편 제1778호 제9조 제2항이 재외국민임을 증명하는 정보를 등기소에 함께 제공하도록 한 규정은 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호부터 제3호까지의 등기신청에 한정됩니다. 협의분할서 인증을 받는 모든 경우에 그 조항의 별도 제출의무가 일률적으로 생기는 것은 아닙니다. 또한 인증은 서명이나 날인을 한 별도 확인서만 만들어 붙이는 방식이 아니라, 인감을 날인하거나 서명해야 하는 대상 문서 자체에 받는지를 확인해야 합니다.
주소증명은 한 가지만 있는 것이 아닙니다. 제1778호 제10조는 재외국민등록부등본, 주민등록 신고가 되어 있는 경우의 주민등록표 등·초본, 체류국의 주소증명제도에 따른 관공서 발행 자료, 앞의 방법으로 증명하기 어려운 경우 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면 등을 규정합니다.
주민등록번호를 받은 적이 있는 재외국민이 실제 등기권리자가 되는 경우에는 말소 여부와 관계없이 그 주민등록번호를 사용하고, 주민등록번호를 받은 적이 없다면 부동산등기용등록번호 부여 절차가 필요할 수 있습니다. 반대로 협의에는 참여하지만 그 부동산을 취득하지 않는 상속인은 협의참여만을 이유로 새 부동산등기용등록번호를 받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 협의서·인감증명 등의 표시만으로 동일인임을 알 수 없거나 주소가 서로 맞지 않으면 동일인 또는 주소를 확인할 자료가 요구될 수 있습니다.
재외공관마다 예약 방식과 요구하는 신분증·체류자격 자료가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 주미국 대한민국 대사관의 현재 안내는 상속재산분할협의서를 법률행위에 관한 사서증서로 안내하고, 사서증서 인증은 문서의 서명·날인이 본인의 의사에 의한 것임을 영사가 확인하는 절차라고 설명합니다. 방문 전에 관할 공관의 최신 안내를 확인하고, 공관에서 서명하도록 요구하는 경우에는 미리 서명하지 않아야 합니다.
4. 외국인은 인감제도의 존재 여부부터 갈립니다
외국인이라고 모두 서명공증 한 가지 방법만 쓰는 것은 아닙니다. 제1778호 제12조에 따르면 국내 외국인등록 또는 국내거소신고 후 인감을 신고한 외국인은 인감증명법에 따른 인감증명을 사용할 수 있고, 본국 관공서가 인감증명을 발행하는 국가의 국민은 그 자료를 검토할 수 있습니다.
국내 인감증명을 받을 수 없고 본국에도 인감증명제도가 없다면, 인감을 날인해야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었다는 뜻의 본국 관공서 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증으로 갈음할 수 있습니다. 여기서 대한민국 공증인의 인증에는 「재외공관 공증법」에 따른 대한민국 재외공관의 인증도 포함됩니다. 다만 관할 공관이 실제로 해당 문서를 인증하는지와 국내 제출기관이 그 서류를 받을 수 있는지는 최신 안내로 다시 확인해야 합니다. 외국 공증인의 문서에는 제1778호 제3조에 따른 아포스티유 또는 영사확인이 별도로 문제될 수 있지만, 대한민국 재외공관이 직접 인증한 문서와 같은 경로로 취급해서는 안 됩니다.
외국인의 주소증명도 국가별 제도에 따라 달라집니다. 외국인등록 사실증명, 국내거소신고 사실증명, 본국 관공서의 주소증명, 주소증명제도가 없는 국가에서의 공증된 주소서면 등이 사용될 수 있습니다. 본국이 아닌 제3국에 거주한다면 그 체류국의 주소증명제도와 체류자격 자료까지 확인해야 할 수 있습니다.
실제 등기권리자가 되는 외국인은 외국인등록번호를 사용하고, 국내거소신고를 한 외국국적동포는 국내거소신고번호를 사용할 수 있습니다. 이들 번호가 없는 경우에는 부동산등기용등록번호를 별도로 부여받아야 할 수 있습니다. 협의에만 참여하고 부동산을 취득하지 않는 외국인 상속인은 협의참여만을 이유로 새 번호를 받아야 하는 것은 아니지만, 동일인 확인 등 예외적인 경우에는 관련 자료가 필요할 수 있습니다. 따라서 “여권 사본 한 장이면 된다”는 식으로 준비하면 주소와 등록번호 단계에서 다시 서류를 보내야 할 수 있습니다.
5. 아포스티유는 공증을 대신하는 ‘만능 도장’이 아닙니다
외국 공문서 또는 외국 공증인이 공증한 문서를 한국 등기소에 제출할 때에는 발행국과 대한민국 사이의 아포스티유 협약 적용 여부를 확인해야 합니다. 협약국이면 해당 국가의 권한 있는 기관에서 아포스티유를 받고, 비협약국이면 대한민국 재외공관의 영사확인 경로를 검토하는 것이 기본 구조입니다.
순서를 바꾸면 문제가 생길 수 있습니다.
- 먼저 최종 협의서 또는 위임장의 내용을 확정합니다.
- 해당 신분에 맞는 공증 또는 재외공관 인증을 받습니다.
- 외국 공증문서라면 필요한 아포스티유 또는 영사확인을 받습니다.
- 외국어 문서에는 한국어 번역문을 붙입니다.
- 원문, 인증, 아포스티유와 번역문이 서로 같은 사람과 같은 문서를 가리키는지 확인합니다.
아포스티유는 서명자의 상속분이 맞는지, 빠진 상속인이 없는지, 정산금이 적정한지를 판단하지 않습니다. 그 문제는 협의서 작성 전의 상속인·재산·의사 확인 단계에서 해결해야 합니다.
6. 외국어 문서는 번역문까지 한 묶음으로 관리합니다
제1778호 제4조는 등기소에 제공하는 첨부정보가 외국어로 작성된 경우 번역문을 함께 제공하도록 합니다. 번역문에는 원문과 다름이 없다는 취지를 적고, 번역인의 성명과 주소를 적어 날인 또는 서명하며, 원칙적으로 번역인의 신분증 사본을 함께 제공하는 구조입니다. 번역문 자체를 인증받아 제출하는 경우에는 예외가 있습니다.
이름의 철자, 생년월일, 주소, 문서 발행기관, 공증일과 아포스티유 번호를 번역 과정에서 임의로 줄이거나 한국식으로 바꾸지 않는 것이 중요합니다. 여권의 영문명, 가족관계등록부의 한글명, 과거 한국 국적 당시의 이름이 다르면 동일인 소명자료와 번역 표기를 함께 설계해야 합니다.
7. 직접 서명 대신 분할협의 권한을 위임할 수도 있습니다
해외 상속인이 국내 대리인에게 상속재산분할협의 권한을 위임하는 방법도 가능합니다. 제1871호 제18조는 상속재산 분할협의를 대리인에게 위임할 수 있다고 정하고, 위임장과 본인의 인감증명, 대리인이 작성한 협의서와 대리인의 인감증명 등 필요한 첨부서면을 규정합니다. 재외국민이나 외국인의 위임은 제1778호 제6조에 따라 신분별 인감증명 대체 규정을 함께 적용합니다.
다만 “상속에 관한 모든 권한을 위임한다”는 포괄적인 한 줄로 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 어느 피상속인의 어떤 상속재산을 어떤 범위에서 협의할 권한인지, 대리인의 인적사항과 정산금 수령·등기신청 위임을 어디까지 포함할지를 사건에 맞게 분리해 적어야 합니다.
협의분할 자체의 대리와 등기신청 사무의 위임은 목적이 다를 수 있습니다. 한 장의 위임장에 모두 담을지, 문서를 나눌지부터 국내에서 최종 문안을 정한 뒤 해외로 보내야 재공증을 줄일 수 있습니다.
8. 합의가 안 되는 문제는 공증으로 해결되지 않습니다
해외 상속인의 소재와 신분은 확인되지만 분할안에 반대하는 경우, 필요한 것은 더 강한 공증이 아니라 협의 실패에 대응하는 절차입니다. 협의분할은 전원의 합의가 있어야 하므로 한 사람의 동의를 생략할 수 없습니다.
목표가 일단 법정상속분대로 공동상속등기를 하는 것이라면 결론이 다를 수 있습니다. 제1871호 제7조는 공동상속인 전원이 신청하거나 공동상속인 중 한 명이 모두를 위하여 상속등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 다만 협력하지 않는 상속인의 지분을 빼고 내 지분만 따로 상속등기하는 것은 허용되지 않습니다.
특정 상속인 단독명의로 협의분할등기를 하려는데 합의가 되지 않는다면 상속재산분할 조정·심판을 검토해야 합니다. 법정상속분 등기를 먼저 한 뒤 재협의하려는 경우에는 중간에 가압류나 지분처분 등 제3자의 권리가 생겼을 때 경정등기가 복잡해질 수 있으므로 순서를 신중히 정해야 합니다.
9. 가능한 절차: 해외로 서류를 보내기 전에 국내에서 설계를 끝냅니다
- 가족관계·제적 자료로 공동상속인 전원을 확정합니다.
- 해외 상속인별 현재 국적, 주민등록번호·외국인등록번호, 재외국민등록·국내거소신고 여부를 확인합니다.
- 등기사항증명서와 대장으로 부동산 표시를 정확히 옮기고 최종 분할안을 확정합니다.
- 각 해외 상속인이 직접 협의서에 서명할지, 분할협의 권한을 위임할지 정합니다.
- 신분과 국가별로 재외공관 인증, 본국 공증, 아포스티유 또는 영사확인 경로를 정합니다.
- 실제 등기권리자가 되는 해외 상속인의 주소와 등록번호 증명자료를 준비하고, 취득하지 않는 협의참여자는 동일인 확인 등에 필요한 자료가 있는지 별도로 점검합니다.
- 외국어 문서의 번역문과 동일인 소명자료를 작성합니다.
- 국제우편으로 받은 원본의 서명·인증·아포스티유·번역문을 대조한 뒤 취득세와 국민주택채권 등 국내 등기서류를 완성합니다.
이 순서의 목적은 서류를 많이 받는 것이 아니라, 해외 상속인이 같은 문서를 두 번 인증받는 일을 줄이는 데 있습니다.
10. 필요 서류 체크리스트
공통 자료
- 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·혼인관계증명서·제적등본 등 상속관계 자료
- 상속인들의 가족관계·기본증명과 상속포기·한정승인 등 법원절차 자료
- 부동산 등기사항증명서, 토지·건축물대장, 과세표준과 취득세 관련 자료
- 상속인 전원이 참여한 최종 상속재산분할협의서
- 국내에서 등기신청을 맡길 경우 등기신청 위임장
실제 등기권리자가 되는 재외국민에게 추가로 확인할 자료
- 유효한 대한민국 여권과 체류자격 자료
- 재외국민등록부등본 또는 다른 적법한 주소증명
- 주민등록번호 또는 주민등록번호를 받은 적이 없는 경우 필요한 부동산등기용등록번호
- 협의서나 위임장 자체에 대한 재외공관 인증 또는 사용 가능한 인감증명
실제 등기권리자가 되는 외국인에게 추가로 확인할 자료
- 유효한 외국 여권
- 외국인등록·국내거소신고 자료 또는 본국·체류국 주소증명
- 외국인등록번호, 외국국적동포의 국내거소신고번호 또는 필요한 경우 부동산등기용등록번호
- 본국 인감증명 또는 서명·날인의 본인 의사를 증명하는 공증자료
- 외국 공문서·공증문서에 필요한 아포스티유 또는 영사확인
- 모든 외국어 첨부정보의 한국어 번역문
- 한국 이름과 외국 이름이 다른 경우 동일인임을 소명할 자료
협의에는 참여하지만 부동산을 취득하지 않는 상속인에게도 서명·날인의 본인 의사를 확인하는 자료는 필요합니다. 다만 그 사람에게 새 주소증명이나 부동산등기용등록번호가 언제나 필요한 것은 아닙니다. 상속을 증명하는 서면과 협의서·인감증명만으로 동일성을 알 수 없거나 주소가 맞지 않는 경우 등에 추가 자료를 준비합니다. 이 목록은 모든 사건에서 똑같이 제출하는 고정 목록이 아니며, 실제 취득자, 협의 방식, 국적, 주소증명제도와 문서 발행국에 따라 줄거나 늘어날 수 있습니다.
11. 자주 생기는 실수
- 영주권자와 시민권자를 모두 “해외 상속인”으로만 묶어 같은 서류를 보냅니다.
- 최종 분할안을 확정하기 전에 빈 협의서에 서명부터 받습니다.
- 서명공증만 받고 외국 공증문서에 필요한 아포스티유·영사확인을 빠뜨립니다.
- 아포스티유만 받으면 서명 인증과 협의 내용의 흠결까지 해결된다고 생각합니다.
- 협의서, 위임장, 주소증명에서 이름과 주소 표기가 서로 다릅니다.
- 스캔본으로 접수 준비를 끝낸 뒤 마지막에 원본이 필요하다는 사실을 알게 됩니다.
- 해외 상속인이 반대하는 문제를 서류 형식의 문제로 오해합니다.
12. 상담 전에 한 장으로 정리할 내용
- 피상속인과 모든 상속인의 관계도
- 해외 상속인별 현재 국적과 과거 대한민국 국적 보유 여부
- 거주국, 관할 재외공관, 여권 영문명과 한국 가족관계등록부상 이름
- 주민등록번호·외국인등록번호·국내거소신고·재외국민등록 여부
- 상속 부동산의 정확한 표시와 현재 등기 상태
- 합의된 분할안, 정산금, 지급 시기와 자금 조달 방법
- 직접 서명 또는 국내 대리인 위임 중 희망하는 방식
- 이미 발급하거나 공증·아포스티유를 받은 서류와 발급일
- 국제우편 일정과 취득세 신고·납부 등 국내 처리 일정
해외 상속 사건은 서류 한 장의 문제가 아니라 신분, 본인의사, 주소, 동일인성, 문서 인증을 한 묶음으로 맞추는 작업입니다. 해외로 문서를 보내기 전에 전체 서류 구조를 먼저 설계하면 반송과 재공증을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
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작성 명의 및 고지
이 글은 이안법무사사무소 신성철 법무사가 일반적인 법률정보 제공을 위해 작성한 글입니다. 구체적인 사건의 결론은 상속개시일, 국적, 가족관계, 재산, 거주국과 제출기관의 요구에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글만으로 개별 사건에 대한 법률의견이나 결과를 보장하지 않습니다.