임대차 · 일부 사용불능
누수로 방을 못 쓰면 월세를 줄이거나 계약을 끝낼 수 있나요?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-11
이 글이 적용되는 경우
- 주택이나 점포의 누수·고장으로 임차인 과실 없이 일부를 실제 사용·수익할 수 없게 된 경우
- 월세 감액 청구와 계약 해지 중 어느 조건을 검토할지 구별해야 하는 임차인
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 사진에 누수 흔적만 보일 뿐 실제 사용·수익 지장이 확인되지 않은 경우를 자동 감액으로 판단하지 않습니다.
- 임차인 과실로 생긴 손상이나 수리비·손해배상 액수는 별도 문제입니다.
- 고정 감액률, 전액 월세 미지급, 자동 계약 종료를 보장하지 않습니다.
짧은 답: 감액과 해지의 질문이 다릅니다
가상 사례: 임차인 A의 집에서 누수가 생겨 방 하나를 일정 기간 쓰지 못했습니다. A에게 과실이 없고 실제 일부를 사용·수익할 수 없었다면 민법 제627조 제1항에 따라 그 부분 비율의 차임감액을 청구할 수 있습니다. 남은 공간으로 임차 목적을 달성할 수 없는지는 같은 조 제2항의 별도 해지 질문입니다. 누수 발견만으로 월세 전액을 멈추거나 계약이 저절로 끝난다고 보지 마세요.
- 일부를 실제 못 쓴 범위와 기간인가
- 그 원인에 임차인 과실이 없는가
- 남은 부분으로 계약 목적을 달성할 수 있는가
누수 흔적보다 실제 사용불능을 확인합니다
임대인은 계약이 계속되는 동안 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 그러나 유지의무와 차임감액의 요건은 같은 문장이 아닙니다. 감액을 검토할 때에는 누수가 생긴 위치, 방·설비를 실제 못 쓴 시간, 생활이나 영업에 미친 지장, 임차인 과실 유무를 자료로 구별하세요. 단순 불편만으로 제627조의 일부 사용불능을 확정할 수 없습니다.
- 계약서의 목적물·용도와 못 쓴 공간 표시
- 발생·복구 일시, 사진·영상과 수리 기록
- 임대인에게 알린 내용과 답변
일부 사용불능이면 그 부분 비율의 감액을 청구합니다
민법 제627조 제1항은 임차인 과실 없이 임차물 일부를 사용·수익할 수 없을 때 그 부분의 비율에 따른 차임감액 청구를 정합니다. 실제 사용불능의 범위·기간과 계약상 용도를 먼저 정리해 감액청구 의사를 남기세요. 면적만으로 비율이 기계적으로 정해지거나 누수 발생일에 언제나 일정 금액이 자동 감액된다고 단정하지 않습니다. 임대인과 원인·기간·금액이 다투어진다면 월세 전액을 임의로 중단하기 전에 기록과 대응 범위를 확인해야 합니다.
- 사용하지 못한 부분과 기간을 구체화
- 차임 지급내역과 감액청구·수선 요청을 구분해 보존
- 비율·시점 다툼은 계약과 실제 이용자료로 검토
남은 부분으로 목적을 달성할 수 없다면 해지를 따로 검토합니다
민법 제627조 제2항은 제1항의 상황에서 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때 임차인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 예를 들어 일시적으로 한 방을 쓰지 못한 경우와 핵심 설비가 작동하지 않아 남은 공간으로도 주거·영업 목적을 달성하기 어려운 경우는 증거와 판단이 다릅니다. 일부 사용불능만으로 자동 해지되는 것은 아니며, 감액청구를 먼저 해야만 해지할 수 있는 것도 아닙니다.
- 계약에서 정한 주거·영업 목적 확인
- 남은 공간의 실제 이용 가능성과 대체 가능성 확인
- 해지를 선택한다면 근거·통지 시점과 도달기록 보존
판례는 전액 미지급의 자동 근거가 아닙니다
대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778·44785 판결은 화재 뒤 치과 진료실과 인접 임시 공간의 실제 이용 정도가 문제 된 사건입니다. 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우와 일부 지장이 있는 경우의 차임지급 범위를 구별하고, 해당 원심판결 일부를 파기환송했습니다. 이 사건을 주택 누수의 고정 감액률로 옮기거나, 반대로 모든 사안에서 전액 지급거절이 불가능하다고 단정하지 않습니다. 실제 이용 정도와 계약 목적을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 전혀 사용하지 못한 사건인지 일부 지장인지 구별
- 판결의 치과·화재·임시 사무실 사실관계와 내 사건 비교
지금 모을 자료와 상담 범위
임대차계약서, 누수·고장 발생일과 사진, 실제 사용하지 못한 공간·기간, 수선 요청 및 임대인 회신, 차임 지급내역을 시간순으로 묶으세요. 무료 초기상담에서는 감액청구와 해지의 요건 및 자료를 구분해 확인합니다. 허용되는 법원 서류 작성·제출대행은 별도 비용이 들 수 있으며 일반 소송대리나 결과를 약속하지 않습니다.
- 계약서와 임차 목적·차임 지급내역
- 누수·수리·사용불능의 날짜별 자료
- 수선·감액·해지 의사표시와 도달기록
자주 묻는 질문
누수 사진만 있으면 월세가 자동으로 줄어드나요?
아닙니다. 임차인 과실 없이 임차물 일부를 실제 사용·수익할 수 없었는지, 어느 부분을 얼마나 못 썼는지 확인해야 합니다. 제627조 제1항은 비율 감액의 청구를 정합니다.
방 하나를 못 쓰면 그 달 월세를 전부 안 내도 되나요?
일부 사용 지장만으로 전액 미지급이 자동 정당화되지는 않습니다. 못 쓴 부분과 기간·용도를 정리해 감액청구 범위를 확인하세요. 목적물을 전혀 못 쓴 사건의 차임 문제는 그 사실관계를 별도로 검토합니다.
누수가 있으면 계약을 바로 끝낼 수 있나요?
민법 제627조 제2항은 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우의 해지를 정합니다. 일부 사용불능과 남은 부분의 실제 이용 가능성을 구분해야 하며 계약은 자동으로 종료되지 않습니다.
집주인에게 수선 요청을 먼저 알려야 하나요?
임대인의 유지의무와 별도로 누수·고장 상태, 수선 요청, 회신과 도달기록을 남기면 사용불능 범위·기간 및 후속 판단에 도움이 됩니다. 구체적인 법적 효력은 계약과 사실관계를 함께 확인하세요.
감액률은 방 면적대로 계산하면 되나요?
이 글은 일정 비율을 보장하지 않습니다. 못 쓴 공간의 면적뿐 아니라 실제 사용불능의 기간·용도·남은 공간의 이용 가능성 등 사건자료를 확인해 청구 범위를 검토하세요.
공식 자료
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