가계약금이라는 이름이나 정식 계약서 미작성만으로 매매계약 성립 여부가 정해지지 않습니다. 목적물·대금 등 본질적·중요한 사항 또는 나중에 특정할 기준에 합의했는지, 본계약을 별도로 체결해야 한다는 의사가 명확했는지를 대화·송금·합의문 전체로 봐야 합니다. 계약 성립과 계약금의 포기·배액상환 해제는 다른 질문입니다.
해당하는 경우
- 물건과 대금을 논의하고 가계약금을 송금했으나 정식 계약서는 아직 작성하지 않은 매매
- 당사자가 본계약 체결을 나중에 예정했다고 서로 다투는 경우
구별해야 할 경우
- 매매 성립 자체는 다투지 않고 계약금 포기·배액상환 해제만 문제되는 경우
- 임대차 가계약이나 특별법상 서면 형식이 요구되는 거래
송금 이름보다 합의 내용을 보세요
민법 제563조는 재산권 이전과 대금 지급의 약정으로 매매의 효력이 생긴다고 정합니다. 가계약금이라는 명칭만으로 매매가 성립하거나 불성립하지는 않습니다. 무엇을 얼마에 거래하기로 했는지와 나중에 정할 사항을 특정할 기준이 있었는지 확인하세요.
본계약서가 없다는 사실도 단독 기준은 아닙니다
대법원은 중요사항에 합의가 있고 별도 본계약을 요구하는 명확한 의사나 형식상 요구 등 특별한 사정이 없다면, 장래 본계약서 작성 예정이라는 이유만으로 예약이라고 단정할 수 없다고 보았습니다. 이는 해당 판결의 토지·주식 거래에서 나온 일반 법리이며 모든 가계약금 사례의 결론을 정해 주지는 않습니다.
성립 뒤 해제와 금액 반환은 다시 판단합니다
매매계약이 성립했다면 계약 때 교부한 금전의 법적 성격과 별도 약정을 확인해야 합니다. 민법 제565조의 해약금 규칙은 다른 약정이 없고 일방이 이행에 착수하기 전이라는 조건이 있습니다. 계약이 성립하지 않았다고 보더라도 반환약정·예약 자체의 효력과 비용 부담을 따로 보아야 하므로 송금액이 항상 전액 반환된다고 단정하지 마세요.
준비할 자료
- 문자·메신저·녹취의 합의 경위
- 목적물 특정자료·대금과 지급일 협의내역
- 송금 내역과 반환·포기 약정
- 본계약서 작성 조건에 관한 문구
다음 단계
- 목적물과 대금, 나중에 정할 사항의 특정 기준이 합의됐는지 표로 정리한다.
- 서명 예정의 의미가 단순 문서화인지 계약 성립 조건인지 확인한다.
- 성립 여부를 먼저 판단한 뒤 계약금 반환·해제 문제를 따로 검토한다.
다른 쟁점과 구별할 글: 매매계약 성립이 확인된 뒤에만 계약해제·계약금 귀속 통지 검토
확인한 근거
- [M563] 민법 제563조
- [M565] 민법 제565조
- [SC2022] 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결
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