민법 제569조는 매매 목적 권리가 타인에게 속해도 매도인이 그 권리를 취득해 매수인에게 이전해야 한다고 정합니다. 계약 때 매도인 명의가 아니라는 사실만으로 계약이 자동 무효가 되지는 않습니다. 실제로 취득·이전할 수 없을 때 제570조에 따라 매수인은 해제할 수 있지만, 계약 당시 타인 권리임을 알고 샀다면 같은 조의 손해배상은 청구하지 못합니다. 매도인도 선의였다면 제571조의 별도 해제 규칙이 있으므로 매매계약·권리자·이전불능 자료를 나눠 확인하세요.
해당하는 경우
- 매도인이 계약 당시 목적물 소유자나 권리자가 아닌데 자기 명의로 판 거래
- 매도인이 소유권을 취득해 이전하기로 했으나 실제 이전 가능성이 다투어지는 경우
구별해야 할 경우
- 소유자인 매도인이 단순히 이전등기 협력을 거부하는 경우
- 대리인이 소유자를 대신해 계약해 매도인 표시·대리권이 중심인 경우
- 매수인이 이미 소유권을 넘겨받은 뒤 물건의 숨은 하자를 주장하는 경우
계약 당시 타인 소유라는 사실만으로 끝나지 않습니다
민법 제569조는 타인에게 속한 권리를 매매한 매도인에게 그 권리를 취득해 이전할 의무를 둡니다. 매도인 명의가 아니었다는 한 사실로 계약이 자동 무효라고 단정하지 말고, 누가 계약상 매도인인지와 실제 권리자가 누구인지 먼저 확인하세요.
이전할 수 없는 때에 매수인의 해제권을 봅니다
매도인이 권리를 취득해 매수인에게 이전할 수 없으면 민법 제570조에 따라 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 아직 명의를 얻지 못한 단계와 취득·이전 자체가 불가능해진 상황은 다릅니다. 실제 권리자의 거절, 등기 상태, 약정 이행기와 협의 기록을 함께 남기세요.
손해배상은 계약 당시 매수인의 인식에 따라 달라집니다
제570조 단서는 매수인이 계약 당시 권리가 매도인에게 속하지 않는다는 사실을 알았다면 손해배상을 청구하지 못한다고 정합니다. 알고 샀어도 해제 가능성은 별도로 보되, 손해배상까지 자동으로 붙이지 마세요. 매도인도 권리관계를 몰랐던 경우 제571조의 매도인 해제 규칙이 있으므로 당사자 인식과 통지 자료를 구별합니다.
잔금과 이전을 함께 정리합니다
매도인의 권리 이전과 매수인의 대금 지급은 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행합니다. 계약서의 잔금일·이전서류 제공 조건을 확인하고, 다른 사람이 소유자라는 정보가 나왔을 때 지급 경위를 서면으로 남기세요.
준비할 자료
- 매매계약서·목적물 특정자료
- 계약 당시 및 현재 등기·권리증명
- 매도인의 취득 약속·실제 권리자와의 협의
- 잔금 지급·인도·이전불능 통지 기록
다음 단계
- 계약 당사자와 실제 권리자를 계약일 기준으로 구별한다.
- 매도인이 권리를 취득해 이전할 수 있는지와 계약상 이행시기를 확인한다.
- 이전불능이라면 계약 당시 매수인의 인식과 매도인의 인식을 구별해 해제·손해배상 범위를 검토한다.
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확인한 근거
상담 안내
계약서·권리관계 자료·지급 및 인도 기록을 정리해 무료 초기상담에서 청구 범위와 필요한 법원 제출서류를 확인하세요. 서류 작성·제출대행은 사안과 업무에 따라 별도 비용이 생길 수 있습니다. 일반 소송대리나 결과를 보장하지 않으며 공개 댓글에 개인정보를 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.